固定资产投资压力加大到可销售的地下车位为个，预计销售实现率可达到。项目定价本项目通过市场调查与分析，结合项目因素，根据房地产估价的基本思想，采用市场比较法来确定项目的市场销售价格。基于本项目的中高端档次形象和产品定位，比较市场上其他同类楼盘的情况，总结分析结论，本项目价格定位为点式高层住宅均价为元平方米点式高层公寓均价为元平方米配套商业用房均价为元平方米地下车位价格为万元车位。分析认为上述价格定位在同类中高端物业市场具有较强的竞争力。项目市场推广通过分析项目的因素房地产项目的营销规律西安市特别是航天基地周边区域市场的特点和发展趋势购房者的媒体接触习惯等方面的分析，制定如下方案推广准备本阶段的主要任务是根据项目自身的因素分析，在市场调查的基础上结合消费者心理挖掘项目的卖点，同时对所需的推广费用及各阶段实施安排进行统筹计划，从而为本项目的推广实施打下坚实的基础。挖掘卖点本项目在挖掘卖点时应结合前期市场调研，抓住消费者心理重点突出项目自身的特色。如对于公寓，应重点突出完善的酒店式服务小区规划设计建筑设计特色配套设施等而对于商铺，应重点强调本项目交通便利价格适中消费客源稳定等特点。制定推广计划在制定推广计划时，我们重点考虑推广费用的预算和销售各个阶段中的推广计划的编制。具体做法如下推广费用预算充分考虑本项目销售推广过程中所发生的售楼处的装修宣传资料费广告费等费用，我们采用销售百分比法并结合项目自身的推广方案，估算本项目推广费用比率定为销售收入的，推广费用为万元。各阶段推广思路项目销售过程可以划分为预热期强销期持续期尾盘期四个阶段，项目市场推广过程也随之相应地划分为四个阶段，我们针对各个阶段销售任务的不同制定不同的推广计划思路。预热期在这时期，推广的内容主要是本项目的形象推广，重点突出项目的物业主题，让目标客户知道整个项目的主题概念和倡导的生活方式，展示楼盘的基本情况。强销期本阶段以突出市场主题为主，吸引大量的目标客户群关注，以广告推广和活动推广为主。在销售上应利用预热期所聚集的人气，根据实际的销售情况适当的调整，同时继续加大推广力度，充分体现出旺销抢购的氛围。持续销售期在本期内，以突出广告主题为主，积聚人气。注意采用适当的促销推广手段并配合大量的促销活动，进步吸引消费者，扩大销售额。在价格上，也可进行适当的调整，但调整幅度不宜过大，注意维护企业的市场形象。尾盘期本阶段的推广内容以装修配套等工程不断竣工的形象广告为主，应重点宣传项目的竣工及入住前的准备等内容，同时采用适量的价格策略。在这时期售楼已接近尾声，为了尽早销售完毕，可根据前期的实际销售情况，对个别盘尾房进行折扣优惠销售。在广告宣传上，应尽量减少广告时间和频率，降低宣传力度，减少不必要的广告支出。在项目的市场推广中注意以上策略的搭配使用，注意策略的组合与调整。推广手段广告推广从目前西安市内的实际操作情况来看，房地产项目推广主要以广告宣传为主，因此，本项目在推广过程中重点采用广告推广。广告内容根据本项目的不同开发期，结合营销组合战略，我们采取不同程度的广告推广策略，广告的内容以突出项目自身特色为主。广告媒体印刷媒体目前，报纸广告覆盖面及其影响力较大，仍属于产品信息发布和形象树立的主要手段。市场调查数据显示有三分之的消费者把报刊杂志作为房地产信息的来源渠道，在西安，华商报的平均每期社会公众阅读率达，西安晚报的平均每期社会公众阅读率达。所以，建议本项目选择华商报西安晚报等作为主要宣传媒体。电子媒体广播和电视根据市场调查，有近的人通过广播和电视来获取房地产信息。因此，建议选择收视率较高的广播和电视进行广告宣传。如陕西交通音乐台西安电视二台等。通讯设备在信息传递快捷的今天，几乎每个人都拥有种通讯工具。因此，通过发送本项目的相关文字或图像信息到掌上通信设备或移动通讯工具中，可以起到更好的宣传作用。计算机网络调查显示，目前有部分购房者是通过网络来获取房地产信息的。因此，建议项目开发商结合网络广告营销和企业网站营销两种方法进行市场推广，在各大有关房地产信息网站如等上发布本项目的具体情况，同时对销售情况要及时的更新。另外，还可以根据市场调研时所收集到的被调查人员的联系方式，以的形式向其宣传本项目，做到有的放矢。户外媒体现场墙壁在项目施工现场四周的围墙上，可以通过喷涂效果图的方式来展示项目的楼盘形象突出建筑物的特色，以吸引周边或过路的购房者，应当注意色彩的使用以及美文设计。路牌可在项目周边和西安市内主干道两侧设立广告牌，吸引消费者。道路可选择西影路公园南路等。项目销售在销售阶段，我们主要从销售准备销售理念销售策略以及促销策略四个方面来提出策划思路。销售准备销售资料的准备在销售资料准备中，除了些必要的法律文件的准备以外，还需要对宣传资料进行准备。形象楼书在制作本项目的形象楼书时，我们可采用较抽象的手法将项目的品牌档次给目标客户的生活带来什么样的影响对未来生活的憧憬等表现出来，在展现项目卖点的过程中应使用精美的图案和较易产生联想的语言来表达，突出自身的特色。语言要求简洁明了，图案色彩要鲜明，以吸引消费者为主要目的。功能楼书在制作功能楼书时，我们应确保内容的全面，要将项目的开发商整体规划交通条件建筑特色各层次功能分区各种户型平面材料设备介绍等展现在客户面前，力求让客户看后对本项目能有个较全面的了解。销售人员的准备确定销售人员在选择销售人员时，要考虑到他们的基本专业素质和沟通能力，以能为客户提供专业及优质服务为根本要求，另外也可以聘请些有丰富经验的销售人员。确定培训内容在销售人员正式上岗之前，应对其进行系统的培训，在销售过程中也要不断的结合销售中出现的新问题进行后续培训。培训的内容主要有开发商的企业背景项目的基本情况销售技巧签订买卖合同的程序以及其他与销售有关的内容。与上同，本项工作可由专业销售代理公司完成。售楼中心的准备本项目的售楼中心在位置选择上，应充分考虑交通人流环境安全等因素，建议设在飞天路路和神舟三路交汇处。另外，销售中心的主体色调应和项目围墙相协调致。在室内设计布局上，注意功能区的合理划分。销售理念诚信理念由于当前市场上存在着些虚假广告，导致购房者不太轻易相信楼盘广告。他们更关心的是房屋质量过硬产品物有所值合同信守兑现物业管理到家。因此，本项目必须树立诚信营销的经营理念，塑造良好的社会形象，不断提高科技产业基地开发建设有限公司在西安市房地产市场的地位。健康理念根据市场调查结果分析显示，在符合住宅建设基本要求的基础上，大部分购房者要求小区能够更加健康安全舒适和环保。因此，本小区在销售时结合项目的规划设计特点，重点推介项目的规划布局视野景观健康舒适安全概念等。服务理念目前，越来越多的购房者更加注重的是房屋售后的物业管理和服务水平。因此，建议本项目聘请高水平的物业管理公司，为小区的物业管理与服务提供良好保障，同时也可以维护和提升企业自身品牌效应。促销策略价格促销项目在销售预热期由于市场知名度低，社会公众影响力小，所以，在本期内采用低开高走的销售策略是十分必要的，同时在盘尾阶段注意将难点户型售价做适当的下调。住博会促销有关资料显示，西安市每年的房产交易有部分是通过住博会达成的。住博会上聚集了大量的精品楼盘，与房地产有关的法律咨询及贷款办理等服务应俱全。因此，建议开发商通过住博会对本项目进行销售宣传，在会展中心选择人流大的服务台进行精心布置，以突出本项目的优势和特色为主，吸引社会公众的注意力，达到宣传本项目的效果和目的。项目销售面积及销售收入实现计划依据施工进度计划，本项目销售期拟从年的第季度开始，到年第季度结束，每个季度为个销售阶段，具体销售面积及收入实现计划如下住宅的销售面积及收入实现计划，具体见表公寓的销售面积及收入实现计划，具体见表商铺的销售面积及收入实现计划，具体见表停车位的销售收入实现计划，具体见表表住宅销售面积及收入实现计划表时间内容合计销售比例高层公寓销售面积销售收入表公寓销售面积及收入实现计划表时间内容合计销售比例高层公寓销售面积销售收入第章总论开发单位简介科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央国务院关于建设创新型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府西安市政府与中国航天科技集团公司签订的战略合作框架协议共建协议于年设立,年经第二届董事会批准更名为西安国家民用航天产业基地开发有限公司。战略思想秉承“四节约环保”理念，坚持科学发展观，坚持现代企业管理制度。立足西安国家民用航天产业基地，以服务西安的社会经济发展为基础，完善基地投资环境，打造高品质的产业居住和商业环境，努力探索符合时代发展需求的多形态人居模式，实现公司持续健康的跨越式发展。战略目标以基地开发建设为中心，以基地级土地开发配套设施开发房地产开发为主业，注重人文环境和自然环境的协调发展，将西安国家民用航天基地打造成为世界流国内知名航天产业新城。力争在三年内形成社会认知度高的企业品牌，五年达到房地产企业上市标准，八年之内实现总资产超过亿元开发量超过万平方米销售收入超过百亿元的上市公司。经营理念科技服务生活。在房地产开发中充分结合基地高科技应用创新能力，构建“科西安国家民用航天产业基地各高科技产业的入驻将带动区域经济快速发展，加上成熟区土地的稀缺，为本项目的发展提供了良好的时机。市场前景高端中高端客户丰富，且目前基地内高端产品较少，项目具备定的市场