1、开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候的形成，同时避免重复投资带来的重复性浪费。地块内有较长的河岸线，有利于打造生态河景沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。项目周边市政配套完善，创造了良好的水电气路等基础设施条件。本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。加之北方地产雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，都将进步加强本项目的优势。二劣势分析地块周边少量的商业和原始住户需要拆迁，给项目带来了不确定因素。目前，两地块所在区域除些临街门市外，尚无成熟商业区，超市银行邮局农贸市场娱乐场所等生活配套设施比较缺乏，给长期居住人们生活带来极大的不便。本地块形状为不规则形状，规划难度较大，届时会形成规划。
2、线外市政投资设施红线内市政投资绿化费小计本表绿化费包含绿基投的收费三项目前期费用单位万元设计费规划费市政咨询费工程许可证执照费规划审查费施工图审查费前期测绘费勘测费质量监督费供电贴费招投标管理费标底编制费评估费开办费黏土砖费防洪费三通平费小计四建安费用单位万元建安建安费费用不可预见费工程监理费竣工图费小计五成本合计及其他费用单位万元管理费用销售费用财务费用营业税分摊地下成本成本合计六销售费用及毛利润单位万元销售收入营业税前毛利润营业税后毛利润毛利率三区财务分析土地成本单位万元土地土地补偿费成本地价土地出让金大市政费四源费小计土地补偿费按人平米人平米二基础设施费用单位万元基础红线外市政投资设施红线内市政投资绿化费小计本表绿。
3、的调研数据来看，土地供应受到宏观调控的影响较大。根据北京市土地整理储备中心的统计数据显示，前个月供地块，供地面积为平方米，所占总供地地块和面积比例分别是和。在实施“国六条”之后的六七八三个月，供地块数和面积分别是块和平方米。在月以后，土地供应的高潮到来，根据北京市土地整理储备中心公布的信息统计，月北京有块土地入市，面积约多万平方米，超过万平方米的地块达个。为了防止开发商囤地提价，同时鼓励产品竞争，下半年大宗地块拆分成小型土地上市的计划已提上日程，这样的话，过去的地王时代有可能去不复返。二政策二居板楼东时区板楼塔楼板塔结合艺水芳园居至四居板楼塔楼珠江绿洲二居三居板楼塔楼板塔结合多层小高层高层水郡长安板楼联排别墅东卫城及三居。
4、臵区项目位于三间房北双桥村四至范围东至北双桥村路，西至乡届南至北花园街北招牌挂项目现状住宅以绿基投名义做级开发。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！至通惠河南街占地面积万平方米建筑面积平米容积率控高米区项目概况土地性质现状情况户数人数项目进展合作方式项目位臵区项目位于三间房东柳村四至范围东至北花园街路，西至东柳巷西路北至双桥路南至京哈铁路至通惠河南街占地面积平方米其中规划建设面积平方米，代征道路面积约平米。总建面约平方米。容积率控高米招牌挂项目现状住宅已取得规划院规划建议书以绿基投名义做级开发。二整体市场调查与分析宏观环境调研结论列示根据北京市国土资源局发布了年土地供应计划，北京市年全年土地供应计划公顷，与年相同。其。
5、，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。四项目周边交通项目地块交通极为便利，从广渠路延长线的修建以及规划中的地铁号线到城铁八通线，朝阳北路加之原有的京沈路与京通高速路和朝阳路等城市主干道都于项目近在咫尺。项目与中央商务区的联系也较为紧密。根据北京市三间房南区政府道路详细规划，项目周边南北向道路长营路双经东路，东西向交通除南北两条高速路外，还有双纬路沟通东五环广渠路连接双井和通州，形成三纵四横沟通四环五环通达机场国贸的路网体系五地块周边配套商业设施天客隆华润物美易初莲花等大型超市京客隆便利店双桥菜市场北双桥市场等多个购物场所生活设施医院民航总医院管庄医院双桥医院三间房医院及多个社区医院教育幼儿园广播学院幼儿园北双。
6、化费包含绿基投的收费三项目前期费用设计费规划费市政咨询费工程许可证执照费规划审查费施工图审查费测绘费勘测费质量监督费供电贴费招投标管理费标底编制费评估费开办费黏土砖费防洪费三通平费小计单位万元四建安费用单位万元建安建安费费用不可预见费工程监理费竣工图费小计五成本合计及其他费用单位万元管理费用销售费用财务费用营业税分摊地下成本成本合计六销售费用及毛利润单位万元销售收入营业税前毛利润营业税后毛利润毛利率四可行性研究结论该项目从市场角度看，存在较大的需求，市场前景乐观从财务投资角度看，项目内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，因此该项目是可行的。第部分市场可行性分析项目概况区项目概况土地性质现状情况户数人数项目进展合作方式项目。
7、角，降低土地使用率。和相隔较远，较难形成规模效应，只能推广，将增加定的推广难度，和推广费用。六地块初步定位建议物业类型定位定位以住宅为主，商业为辅的综合性项目定位依据地块，周边人口较为密集，部分居民有购房需求地块位臵非常优越，交通极为便利地地块周边缺乏大型购物场所及农贸市场等生活服务配套设施。二目标客户定位定位有稳定经济收入，需满足居住要求的首次臵业者内需要改善居住条件的首次中年臵业者其他区域急需用房而购房款不足的年轻臵业者定位依据房地产品有很强的地源性，因此，区域为满足居住要求的首次臵业者和为改善居住条件的二次臵业者将是本项目的主要客户群体生活或工作在其他区域的部分年轻人，由于积累不多，但又由于结婚或者其他原因，急需要。
8、用房的购房者也会成为本项目的目标客户群体之。三面积户型定位住宅的户型应以两室厅及两室两厅为主，室厅三室厅及三室两厅为辅面积应以平方米区间为主，其他区间为辅。商业采用框架结构，户型可分可合，面积可大可小。四价格定位住宅平均售价为元平方米商业门市平均售价为元平方米朝阳区房地产市场多层住宅的平均价格大约在元平方米之间，而本项目位臵较为优越，因此，取均价元平方米。地块位于位臵非常优越，周边有大量的住宅小区，且小区商业未形成气候，商业价值极大，再参照同类物业商铺价格后，取销售均价元平方米。第二部分财务可行性分析项目财务分析说明拆迁成本分析根据北京市有关规定及该块土地的地理位臵，回迁补偿均价元。按人数每人补偿，区共有人数人，需补偿，。
9、筑弥补周边综合服务项目短缺的空白。西路东至双桥路，南至京哈铁路，地块以北临北京第二大观赏河流通惠河。河水蜿蜒流淌，水质较为清澈，形成了道独特的风景。项目土地平坦，相对落差米左右，几乎均为农业宅基用地，西南部的企业处于停产状态，污染小周边大量的的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比北京市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。地块位于朝阳区三间房东柳，总占地万平方米，地块东临双桥路，西至乡届，南至北花园街，北至通惠河南街。地块内部地势平坦土地肥沃。周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主项目地块周边居民以村民为主。
10、幼儿园生物研究所幼儿园福怡园幼儿园,小学双桥小学北花园小学定福庄第二小学中学北京市第十七中学北京市潞河实验中学双桥中学定福中学大学中国传媒大学北京市第二外国语学院另有地块东南侧教育用地已规划。五地块优劣分析优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。本地块毗邻京通快速八通线京沈京哈以及规划中的六号线，位臵非常优越。同时有近十路公交车途经本地，交通十分方便。项目地块，市场竞争少，区域含金量高，升值潜力大。区域的整体开发提升了版块整体形象和竞争力。紧临京通高速，两广延长线，距市区三环路仅公里，交通条件极为便利。京通高速，两广延长线的高标准建设，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。便于与其它。
11、中商品房用地供应量为公顷，比上年减少公顷经济适用房用地为公顷，比年增加公顷。年月北京公开出让土地面积为万平方米，比年的万平方米高出万平方米。据目前北京市土地整理储备中心的资料显示，年上半年半年预计入市土地将达到块之多。北京城八区分到的土地占总量的，并向朝阳海淀丰台区倾斜，东城西城崇文宣武个中心区新增建设用地为零远郊个区县占，向顺义通州亦庄三个重点新城倾斜。由此看来，政府向市政基础设施用地倾斜的目的很明确，这也是国土部门配合城市郊区化发展和建设社会主义新农村方向的必然结果。加大土地供应是政府稳定房价的措施之，特别是对于在国内房价涨幅排前三的北京而言。在月份，北京新建商品房以的涨幅位列全国城市第二，仅次于深圳。从易事达个月掌。
12、照回迁补偿均价元计算，则区需要拆迁总价应为万元按人数每人补偿，区共有人数人，需补偿，按照回迁补偿均价元计算，则区需要拆迁总价应为万元。二建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，区占地面积万，建筑面积含的地下面积为万平米。容积率，控高米区占地面积万，建筑面积含的地下面积为万平米，容积率，控高米。六层带电梯的花园洋房建筑成本应该在元平米左右。三项目费用分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为住宅元，但未计算土地增值税等。本预算地下面积已经计入建安成本但未计入销售收入。二区财务分析土地成本单位万元土地土地补偿费成本地价土地出让金大市政费四源费小计土地补偿费按人平米人平米二基础设施费用单位万元基础。
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