目内非营业性公建由万科部分场地平整至与周边道路标高相同，局部比道路低米左右。少量鱼塘正在填土平整。总体来讲场地情况良好，适于完成我司规划设想。华苑新城项目位于天津市西南部，处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越。且毗邻天津市高教区，人文环境优越，是居住的上佳区域。但该项目东侧为陈塘支线铁路，西临外环线，考虑会对居住区产生噪音影响，拟设置绿化隔离带以及隔音墙来减少噪音影响。并在总体规划设计中加以考虑。华苑新城项目周边市政工程配套设施完备。居住区主要出入口沿规划路和红旗南路设置,方便交通及与现有居住区的沟通联系。给水雨水污水燃气等市政大配套已接近该项目地块边界，供热供电设施在项目用地内规划有锅炉房及变电站。总体情况适于完成我司规划设想。由于该项目属新区开发，基本生活配套设施不健全，需按规划配套建设公建，拟建配套公建面积约万平米，并考虑部分与华苑居住区生活配套设施的资源共享，周边地区可利用大的商业医疗教育文化体育以及娱乐设施完备，方便居民使用，规划中可考虑少建营业性公建。通过对天津市房地产市场及华苑等周边居住区楼盘对照分析，表明我司拟在华苑新城推出的以低层联排别墅为主导的住宅产品的规划设想，抓住了华苑及周边地区缺乏标志性高品质住宅的市场迎合点，具有很强的可操作性。第六章项目开发计划开发机遇根据天津公司年经营计划，需要有新的项目上马，提供利润支持，以保证完成集团下达的经营计划。该项目主要竞争项目梅江生态居住区已经开始建设，但大气候还未形成，而华苑居住区基本建设完成，该区域已很成熟，该项目如果今年开发将具有优势。该项目地价支付较迫切，不适合做储备项目。鉴于以上几点，计划年开发该项目，初步预计可在年上半年开工。二开发周期安排华苑新城项目如果按我司的规划设想进行调整后，项目总建筑面积为万平米,其中住宅面积约万平米，配套非营业性公建面积万平米，可销售面积约万平米。该项目拟分四年开发年开发万平米。年开发万平米。年开发万平米。年开发万平米。三销售周期安排第期于年月开始销售，当年结算万平米。年销售万平米。年销售万平米。年销售万平米。年销售万平米。第七章投资收益分析产品组合及平均单位售价单位建安成本按目前初步的产品组合设想，项目的平均售价及主体建安工程成本如下连排多层小高层合计营业性公建总计容积率占地比例占地面积建筑面积平均单价单位建安成本,二成本预测按目前掌握的情况及万科新城同类产品实际结算成本情况，预测在上述产品组合下，该项目总体成本情况如下项目投资总额万元单位成本元说明土地获得价款地价万元亩土地出让金万元,契税万元,红线外市政配套万元开发前期准备费,规划设计报批报建临时设施主体建筑安装毛坯房交工，见上表社区管网工程费,园林环境费,配套设施费,共万平米，元平米开发间接费,资金成本万行政管理费用万月其他万开发成本合计销售费用,项目总投资上述成本测算较为保守，主要体现在以下几个方面地价按万元亩测算，可能会有下降空间建安成本参照新城水平，新城赶工存在定的设计基础处理不经济问题，该项目应低于新城水平区内市政配套完全按照政府收费测算，存在定节省空间现计划建筑面积调减为万平米，公建配套同样存在调减的可能。三税务分析天津地区通过公司争取，般可从政府取得灵活的优惠税收政策，目前兴业发展公司享受所得税营业税的优惠住宅发展公司享受营业税及所得税的优惠，目前就该项目的开发形式税收优惠，天津公司尚未与地方政府沟通，保守期间，按国家法定税率考虑营业税及附加销售收入的所得税税前利润的土地转让契税土地成本拆迁补偿费土地出让金大市政配套费的即使按法定所得税率，因天津公司亏损项目业务及公司本部费用的存在，实际税付可能远低于，但从项目评价角度，暂不考虑该因素。四经济效益分析项目总体收益情况根据上述售价成本及税务测算，该项目总体经营情况如下经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入,直接成本,总投资,税前利润,税后利润,内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数项目开发周期内各年的利润体现如下表经济指标年年年年年合计结算面积单位利润元利润万元敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。成本变动对各项经济指标的影响经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本预测成本总投资,税前利润,税后净利,内部收益率销售净利率保本售价售价变动对各项经济指标的影响经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价预测成本营业额,税前利润,税后净利,内部收益率销售净利率容积率变动各项指标的变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率盈亏平衡点分析保本售价,元保本销售率项目收益水平综合分析就项目本身的收益水平而言，的销售净利率较低，售价成本容积率变化对项目收益水平影响较大，但不考虑成本中保守因素及项目可立即开工带来的管理成本的节约，存在以下操作层面上的因素对项目收益有较大影响税务资源的充分运用若实现用万科住宅发展公司操作该项目，取得营业税及所得税的优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到若实现用兴业发展公司操作该项目，取得所得税营业税的优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到若地方政府强烈要求在当地注册公司，且不给任何税收优惠，则通过迁移现有公司消化遗留项目业务亏损，并承担天津公司本部费用的方式，每年提供万元税务资源，可减少项目所得税万元，使项目实际销售净利率达到项目全部兴建地下室因地质条件不好，从经济角度，可能除小高层外，全部兴建地下室，则可增加可售面积约万平米，地下室增量成本元平米土建元平米，配套元平米按平均售价的半销售，单价为元平米，则可实现税后利润万元按法定税率计算，项目销售净利率达到若同时实现退税及兴建地下室则共可增加税后利润万元，项目销售净利率达到,总税后利润达到万元，平均每年可贡献万元。综合来看，该项目销售净利率至少应在以上。五项目资金预测资金流量及有关指标项目年年年年年合计现金流入销售面积平均售价元,销售额回款额小计现金流入现值,二现金流出付地价款,付工程款开发间接费,期间费用税金,小计现金流出现值,三净现金流量,四累计净流量五平均资金占用六资金成本,七内部收益率八获利指数现金流入现值现金流出现值九资金峰值比例资金峰值总开发成本期间费用十地价支付贴现比各期支付地价现值之和地价总额十启动资金获利倍数资金缺口及解决办法依据目前掌握情况及设想，预计该项目资金缺口为年季度缺口万元，季度缺口万元合作款首期付万元，天津公司现有资金可解决万元，期余万元希望总部结算中心支持。若最终谈判地价首期支付超过万元，则资金缺口相应增大，也需依靠总部结算中心支持。第八章可行性结论项目优势该项目与华苑居住区接邻，华苑居住区目前已成为本市最大的成熟社区住宅项目之，由于受较好自然环境人文环境的影响，成为天津市中产富裕阶层首选的居住地，该区域发展前景良好，在该处做项目会有很大的升值空间。项目用地处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。交通便捷，出行方便。万科的品牌及开发手法在天津处于流水平，在竞争中处于有利位置。二项目劣势项目现批准的规划方案与我司设想有较大出入，需进行规划设计调整，调整结果成在定变数。东侧为陈塘庄支线铁路，每天约有趟货车经过，有定的噪音污染，给规划设计处理带来些难度。外环线汽车噪音。三结论及建议该项目在城市西南部树立了个具有知名品牌高品质高档的大型规模社区，为万科在天津又树立个标志性的产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。第章项目开发背景华苑新城项目处于天津市区的西南部,这里的西南部指由围堤道复康路友谊路外环线及周边部分地块所合围的区域，约占市区的面积，以下从两个大的方面来介绍该项目开发背景。外部环境根据国务院批准的年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研居住及行政办公用地，包括如下几个部分以南开大学天津大学为主体的第高教科研区已基本完善，在天津的经济发展中起到很大作用正在建设的第三高教区内已有城建学院农学院师范大学女子学院等院校据粗略统计，天津市约的高等院校聚集在该区域。老的大居住区有体院北王顶堤等，新建设的大型的居住区华苑居住区，正在兴建的有梅江居住区华苑新城居住区梅江南居住区等大型居住区。天津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模，并且以每年增长的快速速度在发展。规划在天津宾馆地区友谊路两侧建设新的市级行政中心，现有市级行政办公区外迁。该区域交通非常便捷，有京沪高速公路津涞津淄等出市主干道。有友谊卫津红旗复康等市区快速主干道。规划有地铁号线地铁号线地铁号线经过该区域南开大学理工学院广播电视大学华苑高级中学司法学校医院第中心医院二七医院传染病医院大型商业设施佟楼商业中心王顶堤批发市场文化设施天津图书馆红旗影院体育设施天津体育中心天津网球