想区域。同时历史文化悠约为亿元。土地整理及取得费用约亿元。基础配套工程项目投资亿元。开发期财务费用亿元。管理费用亿元。详见下表总投资成本估算表山体休闲公园甘蔗岛乌场岭新潭岭岭东口山体景观林地整理及山体主题去建设万平方米集中性公共绿地项目去集中性公共绿地群众性休闲配套服务设施建设万平方米小计三土地平整及土石方工程以项目区亩净地平均坐标高程增高米计算万立方米以上合计本项目基础配套设施工程总投资序号项目金额万元备注项目前期费用二土地取得费用三基础配套设施建设费四财务费用年息计五管理费用总计资金使用计划总投资成本费用包括前期土地整理及取得费基础配套设施工程费用，前期费用中包括项目地形测绘策划报告概念规划总体规划可研报告控规各种报批的手续费用以及现场实际调查费用等，工程费用包括基础设施建设费。资金使用计划表序号项目名称计划投资额万元分期投入及资金使用计划年年年年年项目前期费用地形测绘策划报告概念规划总体规划可研报告控规项目申报评审小计二土地整理及取得费用含市政用地代征费用土地征用及拆迁补偿费用建设用地报批小计三基础配套设施建设投资不含市政用地代征费用道路广场建设工程景观绿地公园建设土地平整土石方工程小计项目建设投资至三项合计四财务费用以建设投资完成时项目可实现滚动开发进行计算以年期银行贷款亿元，五年内平均投入，年息计银行贷款利息五管理费用项目总投资合计第七章土地级开发效益简析项目区商品性用地总面积根据规划，本项目商品性项目用地净地面积为亩。红线调整后，项目区实际可出让的商品性用地总面积为亩。说明规划净地面积为去道路用地公共绿地后的项目建设净用地面积，如考虑按土地出让常规，将规划区主次干道支路非机动车道红线控制面积及集中性公共绿地计入商品性项目用地出让面积内，则项目区可出让的商品性项目用地面积将增加亩其中，项目区道路红线面积亩，集中性公共绿地红线面积亩，红线调整后，项目区商品性项目用地总用地面积为亩。项目区商品性用地平均开发成本根据测算，本项目级开发总投资为万元，项目区商品性用地红线调整后总面积为亩。以此计算，本项目商品性用地的平均开发成本约为万元亩。项目商品性用地出让价格的预测参照年万宁市区神洲半岛石梅湾及相邻的琼海市陵水县的用地评估价格，取其加权平均值进行测算，为万元亩见下表序号区域评估地块土地性质及现状价格万元亩万宁万城镇人民公园万州大道商住用地熟地万宁万城镇火车站广场前地块旅游商住用地半熟地万宁石梅湾威斯汀度假酒店旁旅游用地半熟地万宁神洲半岛神洲半岛线海景旅游用地生地万宁神洲半岛神洲半岛老爷海旅游住宅用地生地琼海市嘉积镇银海路万泉河畔城镇混合用地半熟地陵水县香水湾香水湾铜岭旅游住宅用地生地陵水县城关镇陵水河南侧地块商住用地熟地加权平均值项目区土地出让总收入的预测本项目用地出让总收入商品性项目用地总面积用地出让单价亩万元亩万元项目区级开发的经济效益分析根据测算本项目级开发总投资为万元，规划商品性项目建设用地亩，按平均用地出让价格可比性地块评估价格加权平均值万元亩计算，项目区土地出让总收入为万元。据此分析本项目级开发的经济效益如下结论综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生定的利润，投资利润率相对较高，因此在财务上是可行的。序号测算科目单位收入万元亩单位成本万元亩金额万元项目用地亩出让收入二用地出让费用上缴出让金至省财政专户土地契税出让方土地招拍挂费用元亩市场推广及招商费用小计三项目级开发总投资成本四土地总成本二加三合计五土地出让总利润减四六简单投资利润率第八章风险分析不确定性分析收款时间和方式的不确定性。土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影响财务成本，也关系到投资的成败。基础配套设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生的费用将会随之发生变化。土地出让价格的不确定性。敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成后的熟地出让单价和土地级开发成本为敏感因素进行分析。本报告按照费用上升，效益下降的三种不同情况进行分析，分析结果显示在费用增加，效益减少的情况下，投资利润率都相对较高，本级土地开发的各项经济指标仍保持较好的水平，说明该项目具有较强的抗风险能力。敏感性分析计算结果见下表开发成本增加总利润万元投资利润率土地出让单价减少总利润万元投资利润率开发成本增加，土地出让单价减少总利润万元投资利润率资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且亿资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每步计划中，避免资金风险。工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面的风险。政策风险现阶段土地级开发项目政策机制尚未完全成熟，对于土地供应和管理体制的变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，带来些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺土地开发与管理资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。第九章社会效益评价对就业效益的影响土地级开发项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。本项目集城市滨海度假休闲旅游服务城市商业文化娱乐水产品与花卉产品市场交易等为体，全方位建构万宁市的现代服务业体系，大幅增加服务行业的就业岗位。其次，土地级开发阶段房屋的征地拆迁市政基础设施的建设绿地的建设场地的平整等工作都将产生大量间接就业机会。土地级开发后，二级开发的实施有助于第三产业的发展，新兴的服务业将提供更多的工作类型和就业机会。对环境效益的影响项目目的实施将对环境效益产生积极的影响，太阳河河道疏通治理小海水质的生态治理以及项目区的绿化用地将改善整个项目区的环境，营造健康的旅游生活休闲生态空间。对政府财政的影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发的税收收入并相应带来新的税源，开发量按万平方米计，开发动态均价按元平方米计，按开发后总价值估算，政府将有约亿元的税收收入，有力地促进地方经济的发展和繁荣。对区域发展的影响本项目地处万宁市委市政府提出的“带两区”及“环小海经济圈”的核心地带，具有连接万宁市公里海岸经济带万城镇及环小海经济圈的枢纽作用。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力，不仅将使万宁市主城区得以实现滨海城市功能提升，还将为万宁市其他滨海地区开发条件的逐步成熟提供重要的基础设施及社会经济条件，其对万宁市未来的经济发展将产生深远的战略意义。项目区将采用国际上先进的“团地再生”旧村镇改造模式，以建制村为单位就地集中安臵项目区群众，以建制村为单位就地集中安臵规划区居民鼓励规划中心区和景区内居民点人口集中，即由景区内向景区外，由农村向城镇集中，既有利于旅游度假区城镇化进程，又利于农村居民改善生产生活条件。同时坚持“以商养农以商富农”的思想，在对项目区涉及村庄进行规划改造和提升的基础上，使之与项目区的整体开发建设融于体，培育村域经济再生动力，实现项目区开发与地方经济社会和民生幸福协调发展的开发目标。项目区将形成以旅游居住农业观光养生为主体的现代化旅居新城，良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布局新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高万宁成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。根据本项目的初步规划，项目全部建成后常住人口含每年在此居住个月以上的外地户籍人口总数约万人，年度旅游过夜人数约万人次。在未来年内，项目区将通过招商引资投入相应规模的市政基础配套设施海岸休闲景观防护林带与海滨浴场等工程项目建设，这将极大地提升万宁市的城市品位，从而根本上改善当地群众的生活居住环境。目录第章概述项目概述项目名称项目位置项目任务项目申请报告的编制目的项目申请报告的编制依据第二章旅游度假区核心区建设必要性海南整体发展的需要海南中部崛起的需要万宁城市化发展的需要第三章旅游度假区核心区建设可行性解读万宁从地理看万宁从生态看万宁从交通看万宁从经济看万宁从历史看万宁从文化看万宁概括万宁解读基地区位条件特色资源核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！土地利用状况社会经济情况基础设施条件各界对项目实施的意见管理机构队伍力量配置等情况市场分析旅游产业分析旅游房地产分析周边市场分析第四章旅游度假区核心区总体规划战略定位总体定位海南东部旅游综合服务中心海南岛高效农业发展示范区产业定位功能定位大片区四大功能组团空间定位第五章项目的策划和运作项目组织开发方式拆迁补偿方式项目实施进度计划资金筹措土地销售时间和方式选择收款方式与回款计划营销策略加强土地市场营销加强区域主题宣传第六章级开发总投资成本分析规划方案条件土地取得费估算基础配套设施工程总投资估算道路广场设施工程景观绿地休闲公园配套工程土地平整及土石方工程其他市政基础配东扩至滨海地段。以规模化的旅游度假项目开发，迅速确立万宁市在海南旅游度假产业发展格局中的目的地地位，突破过境旅游的产业瓶颈，为万宁市及当地群众带来更多更大的实惠。以开发手段达成对万宁市东部海滨地区