1、率本项目基准收益率取项目实际融资成本。在不考虑资本金筹集费和债务资金筹集费情况下，资本金占用费为资金的机会成本，本项目取社会折现率为债务资金占用费按目前年以上长期贷款利率考虑，为，按季计息后实际年利率为，实际的债务资金成本为即税后债务资本成本。厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告因此项目加权平均资本成本为，为项目实际融资成本。因此项目基准收益率取。土地出让面积根据厦门市开元国有资产投资有限公司提供的资料，本项目总用地面积平方米，其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地。
2、用经营期财务费用主要是在土地开发完成后，政府支付土地开发所有款项之前的借款利息支出，本项目还本付息计算见表。成本费用估算详见表。利润估算及利润分配利润及分配见表。财务现金流量分析本项目全部投资财务现金流量计算见表，主要财务评价指标如下财务内部收益率财务净现值折现率为万元静态投资回收期含建设期年计算结果表明，本项目财务上可行。清偿能力分析本项目银行贷款总额为万元，期限年，年利率，按季计息的实际贷款利率为。本项目还贷资金来源主要有未分配利润扣除土地开发再投入的结转土地投资成本，按最大还款能力测算，本项目可在年含建厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告设期内可偿还全。
3、境的影响项目建成后对环境的影响环境保护措施施工期间环保措施项目建成后的环保措施环境影响评价第章项目组织实施建设管理模式项目建设成本控制项目融资与资金管理承担单位与工程建设管理承担单位工程建设管理第章项目实施进度第章投资估算与资金筹措投资估算投资估算的依据投资估算的说明总投资资金筹措第章财务评价财务评价依据及有关参数选取财务评价依据及有关说明财务评价参数选取土地出让收入测算土地开发成本测算利润估算及利润分是由于岛内土地资源紧张有限，政府在“十五”计划中才做出决策，引导城市建设向岛外发展，为本岛城区的可持续发展留下余地，本岛东北部的用地关系到本岛长远发展和功能提升，具有极高的战略价值，严格地控制本。
4、方案增减厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告楼面地价对项目财务指标的单因素敏感性分析见表。表楼面地价对项目财务指标的敏感性分析序号项目基本方案楼面地价变化元平方米地价地价地价地价地价地价内部收益率较基本方案增减财务净现值，万元较基本方案增减静态投资回收期年较基本方案增减容积率对项目财务指标的单因素敏感性分析见表。表容积率对项目财务指标的敏感性分析序号项目基本方案容积率变化容容容容容容内部收益率较基本方案增减财务净现值，万元较基本方案增减静态投资回收期年较基本方案增减财务评价结论经测算，该项目计算期内财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年。按最大还。
5、水工程中水工程污水工程供水工程供电工程通讯工程,燃气工程路灯工程套,绿化工程公建设施开关站座,塔埔小学占地二其他费用,建设单位管理费,设计费万元,勘察费万元工程监理费万元,工程招投标费万元,其他相关规批费万元,三征地拆迁费,四不可预见费,基本预备费万元五项目静态投资万元,六建设期利息万元七总投资万元厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告资金筹措本项目总投资万元，其中国家开发银行贷款万元，其余由区政府统安排解决。具体投资计划与资金筹措见表。表投资计划与资金筹措单位万元序号项目合计年年年年年项目总投资基础设施投资,建设期利息,二资金筹措自有资本金其中支付利息,银行。
6、贷款，满足国家开发银行的贷款要求。项目具有良好的偿债能力。项目还本付息情况详见表。敏感性分析在项目计算期内可能变化的因素主要有征地拆迁费用楼面地价容积率等。这些因素的单因素敏感性分析见表。表单因素敏感性分析表序号项目基本方案征地拆迁费变化楼面地价变化容积率变化内部收益率较基本方案增减财务净现值，万元较基本方案增减静态投资回收期年较基本方案增减结果表明，楼面地价和容积率是最为敏感的因素，征地拆迁次之。征地拆迁费用对项目财务指标的单因素敏感性分析见表。表征地拆迁费用对项目财务指标的敏感性分析序号项目基本方案征地拆迁费用变化内部收益率较基本方案增减财务净现值，万元较基本方案增减静态投资回收期年较基本。
7、积为平方米。扣除公建设施用地和绿化用地外，可供出让的土地面积为平方米，具体见表。表项目总占地面积览表序号项目名称出让面积平方米住宅用地商业用地办公用地旅馆用地公园用地小计公建用地小学用地绿化用地合计土地出让计划根据厦门市的土地供应市场现状，综合考虑商品房销售的实际情况以及土地开发周期等因素，各地块开发出让周期按土地开发完成后，年内全部出让考虑。整个片区的开发顺序按照从北到南逐步推进的方式，具体土地出让计划详见表。厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告表项目土地出让计划表序号年份开发地块出让地块出让面积合计土地出让价格本项目在考虑土地出让价格时应综合以下几个因素。
8、厦门市的土地政策该片区的土地价值及项目基础设施的投入情况遵循经济评价审慎性原则。充分考虑土地出让时间因素的影响预计本项目土地出让开始时间为年。在综合以上几个因素后，根据年厦门岛土地挂牌情况，同时考虑地价还会随时间因素升值，前三年土地价格基本不变，从第四年前，每年上浮，据此预测项目各地块在经营期各年的楼面单价，详见表。厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告表项目各出让地块楼面单价览表单位元用地年份住宅用地商业用地办公用地旅馆用地公园用地土地出让收入测算根据各用地的楼面单价容积率以及可出让的面积，计算出土地开发出让金总收入万元，其中居住用地出让收入万元，商业用地出。
9、估计，本项目工程其他费用总额为万元。预备费基本预备费按配套基础设施建设费用的测算，为万元。涨价预备费根据国家计委规定，本项目按零计取。建设期贷款利息指在建设期内筹集资金而发生的各项费用，本项目拟申请银行贷款万元，贷款年利率，建设期贷款利息总额为万元。总投资经测算，本项目总投资为万元，其中征地拆迁费万元，配套基础设施建设投资万元，工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息万厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告元，总投资估算详见表。表厦门环岛路旅游区公共基础设施配套投资估算表序号项目名称单位数量估算单价元估算金额万元备注基础设施费用,土石方工程万方,道路工程雨。
10、贷款,厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告第章财务评价财务评价依据及有关参数选取财务评价依据及有关说明财务评价依据国家计委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第二版中国国际工程咨询公司年编写的新建项目可行性研究经济评估方法中国电力出版社出版的投资项目可行性研究指南试用版。经营方案厦门市开元国有资产投资有限公司负责环岛路三期香山五通段的征地拆迁安置配套基础设施建设工作，营造良好的投资软硬环境。项目区配套基础设施建设完成后，将对项目区内可供出让的土地以招标拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权取得收入，弥补投入。财务评价参数选取计算期项目计算期按七年测算。基准收益。
11、款能力测算的贷款偿还期为年，完全能够满足贷款偿还要求。财务分析结果表明，该项目在财务上是可行的。目录第章总论项目背景项目名称项目承办单位可行性研究报告编制依据及参考资料项目提出的理由与过程项目概况地理位置建设规模与目标项目投资及财务分析第章需求分析与建设规模用地需求分析土地价格现状与预测建设规模第章项目选址与开发条件分析项目选址开发条件第章开发建设方案规划布局方案用地规划开发建设内容及规模核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！土石方工程道路工程给水工程排水工程中水管网工程电力工程电信工程燃气工程路灯工程绿化工程其他公建设施和环卫工程征地拆迁安置工程第章环境影响评价项目对环境的影响项目建设对环。
12、让收入万元，办公用地出让收入万元，旅馆用地出让收入万元，公园用地出让收入万元。土地出让收入具体测算详见表。土地开发成本测算本项目土地开发成本包括结转的土地开发投资成本经营期管理费用及经营期财务费用利息支出。结转的土地开发投资成本土地开发投资成本按当年土地开发收入占土地开发总收入的比例进行结转。各年的结转额见表。经营期管理费用经营成本经营期管理费用是指在土地开发完成后，政府支付土地开发所有厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告款项之前用于开发公司员工的工资福利费办公费工会经费差旅费等企业管理费支出，按土地开发投资成本的估计。各年的经营期管理费用见表。经营期财务费。
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