，鸭河口火电厂和蒲山电厂装机容量分别为万千瓦万千瓦。

南阳城市建设步伐加快，供水供电道路建设及园林绿化等城市基础设施建设发 展迅猛，城市服务功能大大增强，先后被命名为全国造林绿化十佳城市全国城市环境 综合整治优秀城市省级园林城市和国家园林城市。

南阳经济总量在全省居靠前位次，国民经济蓬勃发展，年全市国内生产总值完成 亿元，增长，人均突破美元，城镇居民人均可支配收入元， 增长财政总收入由亿元农民人均纯收入元，增幅达，全市 综合经济实力和整体竞争能力逐年增强，县市综合经济实力在全省的位次有所提高。

城市发展总体规划及项目所在区域城市功能区域建设发展规划。

年南阳市经济社会发展主要预期目标 全市生产总值增长以上，般预算收入按可比口径增长，全社会固定资产投资 增长以上，城镇居民人均可支配收入增长，农民人均纯收入增长，人口自然增 长率控制在以下，城镇登记失业率控制在以内。

城市化发展预期目标 南阳中心城市规模年预期达到万人平方公里年，达到万 人，平方公里远景发展规模人口达到万人，面积达到平方公里，同时构建 核心城市群，相应发展周边卫星城。

中心城区则采取带状板块的组团式发展模式，即 以白河两岸为城市发展核心区，向两翼纵深发展，形成商贸居住行政文化工业物流科 技教育等大功能区。

年度城市发展重点和方向 做大做强中心城市，实施体两翼发展战略。

以中心城区为主体，积极申报创建 油田官庄区和电力基地鸭河区，加快发展壮大中心城市，增强其对全市的辐射带动能力。

加快城市建设，实行区块突破。

加快工业园区物流园区大学园区独山风景旅游区建设 进度，启动行政新区建设。

延伸干线道路，完善路网结构。

重点抓好迎宾大道张衡路东延北京路南延岭南高速连 线国道城区段和白河大桥改造等路桥工程。

加快南阳府衙等区域改造步伐，抓好城中村改造试点。

建成白河第橡胶坝，启动梅溪河综合整治工程。

继续实施绿洁畅亮美工程，切实搞好主次 干道社区庭院绿化和背街小巷硬化。

项目所在区域城市功能为未来的南阳市行政经济文化中心。

区域建设发展规划商业居住集中地。

政治环境评估 政治环境主要包括政府思想观念办事效率政策法规社会稳定程度等。

个国家 地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。

南阳市政府在年初组建了新的领导集体，以黄兴维为首的领导班子思想观念开放 创新，办事效率高，政策法规健全，社会团结和谐，稳定程度良好，给南阳市的房地产开发 创造了良好的政治环境。

二房地产市场状况 房地产市场总体发展概况 级市场土地出让情况，包括政府土地储备情况，土地出让数量及其规划用途， 土地价格，土地出让金收缴情况 南阳本地房地产土地级市场发展较为缓慢，市国土资源局局长在年度全市国土 资源工作会议上的讲话中提到年，全市共出让土地宗，亩，向市财 政上缴土地纯收益亿元，创历史最好水平。

实际上年度出让的土地中用于 房地产开发的仅有亩左右，挂牌出让宗地仅为块，占出让土地总额的，这些 土地的挂牌价格总额为亿元。

而年度南阳房地产共有个住宅建设项目， 施工面积达万平方米，由此可以看出南阳土地级市场在本地房地产开发中 所占的比重是较轻的，这也为我公司的下步发展设臵了定的障碍。

全市商品房施工面积竣工面积销售面积销售金额空臵面积及结构 年，南阳市共完成个住宅建设项目，施工面积万平方米，总投资 亿元，同期分别增长和其中中心城区建设个经济适用住房小区，投资个 亿，完成施工面积万平方米，向社会提供经济适用住房套，为年度目标的。

年全年办理房屋产权登记发证万户，面积万平方米房地产抵押登记 起，面积万平方米，借款发生额亿元，房产交易万起，交易额亿元， 面积万平方米为各级财政代征契税等万元，同比增长房屋租赁备案 件，面积万平方米。

据相关调查资料显示，年南阳市城镇居民人均可支配收入达到元，人均消 费支出达到元，其中人均购建房支出达到元，比年增长了倍。

目前，南阳市城镇居民人均住房面积达到平方米，比年前增加了平方 米，超过的城镇居民家庭住上配套设施齐备的单元式住房，超过的城镇居民家庭 拥有两套以上住房。

在南阳市政府明确的十五规划中，在此期间城镇化率每年要提高个百分点 以上，力争到年城镇化率达到以上，全市城镇人口达到万左右，其中中心城 区人口达到万人。

这将给房地产业的发展注入新的活力，为住宅建设和房地产市场发 展提供了更加广阔的空间，也给房地产企业带来无限希望。

全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况 年度，南阳整体房价多层产品从元升值目前的元， 而高层住宅伴随着市场的逐步放量，其市场处于前期的启动阶段，目前市场放量较慢，均价 大约在元左右，但其所处的地理位臵都是绝佳的，周边配套齐全，基本都位于 城市核心部位，因对于我公司开发的高端产品而言，利润率会受到 定的影响。

地理位臵与其他竞争楼盘相比，不具备竞争优势，且周边环境脏乱，空气污染严重。

机会 大部分在售项目档次参差不齐，项目操作水平有限。

我公司通过前两个项目已积累大量意向客户，同时在市场上具有较高的知名度和 良好的企业形象。

高层住宅的推广目前市场已有放量，对于市场预热较好。

地块位于南阳市未来的行政区域，发展前景宽广。

总结 由于政府的发展方向为向东和向北发展，而本宗地所处的位臵正好为城市的偏东方 向，在短期城市规划发展范围内。

宗地目前周边商业氛围浓厚，配套设施齐全，这是我们开 发的先天有利条件，目前令人担忧的是拆迁能否按期进行，酒精厂是否将来也要搬迁，这对 于前期开发和后期销售至关重要。

该宗地位于新的行政中心区域，且紧邻白河游览区和独山 大道，前景良好，只要项目定位准确，运行科学，定会得到可观的利润率。

项目定位及相关产品初步方案 项目定位 包括项目市场定位概念定位产品定位产品类型与品质。

项目总体规划设计要点与初步方案个以上 包括不同类型品质产品的数量面积套数比例与交房标准，基础配套设施与景观 规划建设标准，样板房售房部和公建配套设施的建筑面积与基本建设标准，建造成本控制 目标。

六项目开发计划 项目整体开发周期及各期开发规模，各期工程建设计划与营销计划主要是价格和销售 签约回款计划。

七投资收益测算 目标利润率下最高可承受地价及其不同方案的投资收益测算 目标利润率下最高可承受地价及其不同方案的投资收益测算表 方 案 用地 面积 基 础 地 价 方案主要经济 技术指标 单位 产品 建造 成本 产品售价基础地价下的投资收益 测算 目标利 润率下 最高可 承受地 价 最高可承受地价下的投资收益测算 静态投 资回收 期 税前销 售利润 率 净利 润总 额 项目 总投 资 单位 总成 本 自有 资金 投 入 投资 回收 期 税后销 售利 润 率 利润 实现 周期 税后 利润 总额 税后 年均 投资 利润 率 方 案 产品类型及面 积公建面积 总建筑面积 容积率及绿化 率 建筑密度 各类 产品 建造 成本 各类产品 保守售价 各类产品 乐观售价 方 案 二 产品类型及面 积公建面积 总建筑面积 容积率及绿化 率 建筑密度 各类 产品 建造 成本 各类产品 保守售价 各类产品 乐观售价 方 案 三 产品类型及面 积公建面积 总建筑面积 容积率及绿化 率 建筑密度 各类 产品 建造 成本 各类产品 保守售价 各类产品 乐观售价 方 案 产品类型及面 积公建面积 各类 产品 各类产品 保守售价 总建筑面积 容积率及绿化 率 建筑密度 建造 成本 各类产品 乐观售价 说明投资收益测算所需部分数据需专项调研，内容见附件。

二项目现金流测算表 项目现金流量表编制说明 序 号 科目名称科目定义科目编制依据 销售收入月度销售到账金额项目销售回款计划 信贷资金 流入 项目信贷资金到账金额项目融资计划 土地费用土地含拆迁成本支出额国有土地使用权出让转让协议合同及 备忘录 前期工程 费用 地质勘探地下文物勘探费用总体规 划设计施工图设计景观设计样板 房装修及环境设计发生的费用职能部 门收取的规划报建费和临时用水临时 用电临时用道路土地平整现场垃 圾清运发生的三通平费 勘察设计费依据已签订的勘察设计合同或 进行合理的费用预测规划报建费依据当 地职能部门收费标准与我方约定的相关 优惠政策及费用支出节奏三通平费依 据项目构思后完成的投资估算填写，方案 和施工图设计后再按完成的项目投资概 算项目投资预算据实调整 建筑安装 工程费用 桩基工程土建工程安装工程电梯 等大型设备购臵安装工程样板房工程 及其它建筑安装工程所需费用 依据项目构思后完成的投资估算填写，方 案和施工图设计后再按完成的项目投资概 算项目投资预算据实调整 基础设施 建设费用 发生于小区外的配套干网接口费用小 区内的给排水工程供电工程供气工 程供暖工程及电信电视安防大 门围墙道路环境绿化工程所需费 用 依据项目构思后完成的投资估算填写，方 案和施工图设计后再按完成的项目投资概 算项目投资预算据实调整 公共配套 设施建设