业。

二建设意义 月季新城的开发建设有助于推动新郑市城市规划东扩北进的建 设进程同时，也能够繁荣新郑市房地产开发市场，进步改善市民居 住条件通过与周边生态古迹和整体区域规划的结合，形成新的新郑 市市民心目中的小康之家首善之区。

羚锐房产做为家以打造精品为价值的开发公司，进军新郑房地产 市场是其实现企业价值的步重要举措。

以此扩大企业知名度，拓宽企 业开发领域，进步提升企业的品牌形象。

三结论 项目所在地是新郑市城区东扩北进的重点建设地区和核心规划区， 其规划功能界定周边地区功能的完善以及道路交通状况的改善都将为 该规划区带来巨大的经济利益和发展潜力。

月季新城作为该规划区 中的开发项目势必可以借助整个规划区强劲的发展势头，凭借羚锐房产 的经验，更有效的整合各方资源，创造更有利的商业价值。

第三部分市场研究 本章主要分析本项目建设所面临的经济环境，房地产市场环境，以 便清晰地认识居民的购买能力消费信心及房地产市场竞争格局发展 趋势检验本项目的设立是否满足了市场需求和消费能力导向。

新郑市经济环境分析 新郑市经济现状分析 省会郑州直辖市，位于郑州开封洛阳许昌四个地级市构 筑的金三角的中心地带，人流物流信息流和资金流的主要汇集地。

年新郑市国内生产总值比上年增长了，达 亿元城乡居民储蓄余额亿元，增长城镇人均可支配收入 元，增长。

年季度，新郑市财政收入，主要工业增加值等主要经济 指标比去年同期增长和，呈现出强劲稳健的发展势头。

年季度，新郑市新招项目个，总投资亿元，其中 到位资金亿元，同比增长。

新郑市经济前景分析 国家实施中部崛起，河南省构筑以郑州为中心的中原城市群很 大程度活跃了新郑市经济，新郑市正面临着历史上最好的发展时机，经 济必将取得持续稳步快速增长。

面对各种机遇的降临，新郑市提出年目标 增长，达到亿元，城镇居民人均可支配收入增 长，达到元 继续出台系列优惠政策，鼓励外资在新郑投资办企业，新 签约或开工个万元以上的大项目。

新郑市以历史文化为依托，搞好历史文化资源的研究，挖掘和 开发建设文化新郑加强生态环境保护，坚持生态保护与污染防 治并重，建设生态新郑完善使用体系，落实各项政策，建设信 用新郑强化社会综合治理，全力维护社会稳定，建设平安新郑。

统筹发展各项事业，努力构建和谐社会，从而促进新郑市各产业的健康 发展，保证经济的持续稳步增长。

综合评论 总的看来，新郑市的经济现状在全省县市中处于前列，随着国 家中部崛起战略的实施，新郑获得了持续快速发展的机遇，居民消费信 心和消费能力均得以保证，市场对商品住宅有足够的消费能力支撑。

二新郑市房地产整体环境分析 新郑市房地产市场分析 年以前房地产市场分析 新郑市商品住宅形式在年以前直维持在老城区以传统独家 院落陈旧套房私人建筑小型多层低矮平房等为主。

而套房价格均 价仅在元左右徘徊。

究其原因 土地价格较低，管理不规范。

土地作为稀缺性资源，政府没能 做好土地供应的长期规划。

单位和个人可以以很便宜的价格取得土地， 这导致土地市场相对混乱。

住宅以零星分散建设为主，不注重整个小区环境园林文化 物业配套方面的建设。

消费观念和居住观念较传统，许多市民不愿购房置业，而喜欢 买地自建，喜欢在老城区内消费，对居住环境要求不高。

房地产整体市场现状分析 年以来，新郑市房地产整体市场展示出蓬勃的发展势头，主要 表现在 规范房地产开发，改善投资环境，房地产开发逐渐开始具备规 模化品牌化品质化绿色化健康化等特征。

扩大城市框架，实施东扩北进，大大改善城市对外的交通状 况，提高城市对周边地区的辅射和带动力，从而提升城市地位，带来更 多的农业人口和市外人口涌入新郑，进步提高新郑的房价。

随着外地房地产投资商以及本地大型民营企业集团纷纷进军房地产，新郑市房产市场的整体规模和开发水平迅速提升。

房地产发展趋势分析 从上述分析来看，新郑市房地产在全省县市中还处于中等水平， 但发展势头之强劲，开发水平提升之快，已得到市场的认可。

随着整个 市场的日益健全和规范，消费市场在不断扩大，消费者也日趋成熟，具 备可开发大规模住宅小区的市场基础。

新郑市部分主流项目分析 项目览 项目名称位置开发商住宅类型 多层均价 元 占地面积 亩 滨河帝城新郑烟厂大街金源房地产多层别墅 兴弘花园新郑溱水路中段郑州市兴弘贸易有限公司新郑正弘房地产有限公司多层别墅 丽都花园新郑新建北路中段郑州市宏基房地产有限公司多层 鑫源花园金城路中段鑫源房地产开发有限公司多层 分析点评 滨河帝城 该项目是新郑市首家滨水生活社区，紧临郑风苑公园黄水河，位 置独特，交通便街 汽车站炎黄广场等谣相呼应，属于老城区周边生活配套齐全，期项 目已是现房，更有利于销售工作开展。

鑫源花园 该项目离市中心较近，交通方便，配套设施齐全，经营方式灵活， 可以出让土地定向开发自行建设等，价格便宜有利于占领市场。

综述 较之早期住宅小区规模的开发项目，目前新郑市房产主流的规模小 区项目更加注重人与自然的和谐统，对建筑设计配套设施有精益求 精的要求，同时辅助以优质服务做后盾，渐渐形成城市住宅景观 社区文化创新等协调致的开发思路。

目前，新郑市房地产主流项目的价格多层在元， 与省会郑州相比，价格仍有较大上升空间，就整个新郑市当地市场的反 映来说，商品房价格也会持续攀升。

月季新城项目无论在品牌知名度，物管质量还是开发商经验上 都具备竞争力。

除此之外，羚锐集团早期进入新郑市投资制药企业和市 政工程等，直得到了政府部门的大力支持。

随着企业和品牌的不断发展壮大，政府部门和广大市民对企业业绩 给予了充分肯定，同时公司也积极投身公益事业回馈社会，形成了良好 的互动关系，为企业业务拓展市场的认可搭建了有利的社会平台。

因 此，我们可以判断，凭借充分的社会资源和清晰的社会文化主流，牢牢 抓住园林景观，规模开发两大要素，加之得天独厚的地理位置，月季 新城项目已经具备了进军新郑市主流房产市场的所有先决条件。

第四部分项目价值分析 该部分重在从项目自身条件出发，分析其建设的理论价值。

项目地块素质 地理位置 本项目地块位于中华北路东侧，为居住用地。

地块北面为郑韩故城 公园所环绕，规划中有铁路铁二路与中华北路和双拥路连接。

地形地貌 本项目地块属平原微丘地貌，北高南低，最大高差约。

地质情况 资料显示项目所在位置的地质条件较好，能够满足住宅设计要求。

二政府规划 该地块规划为类居住用地，是新郑市北扩规划中生活居住社区的 部分，其控制性指标是该地块高舒适度居住环境的保障。

项目主要控制性技术指标 地块面积约亩 使用性质居住 容积率 绿化率 建筑密度 三周边交通及未来发展状况 项目所在区域是新郑市北扩规划中重点建设发展的居住片区，其道 路交通状况对于整个规划区的发展具有不可忽视的影响。

规划区及周边交通现状 该规划区的西侧中华北路为米宽的城市主干道，通往最繁华的人民路南侧有条道路等级较低，现已考虑重新规划。

交通发展前景 规划中的道路已编入新郑市的总体规划，预计在年月份开 工建设。

规划中的双拥路临项目的东侧围墙规划中的铁路打通了项 目的南面道路与双拥路相交规划中的铁二路与环城路相交，使项目的 北面与郑韩故城公园隔路相望。

同时，重新改造中华北路与新密铁路的 立交桥，新增双拥路与新密铁路的平交道口。

综述 项目所在地的交通现状虽不甚理想，但随着规划区建设步伐的加 快，其交通的改善完善指日可待，必将为本项目带来巨大的价值和经 济利益。

四周边配套及未来发展状况 周边配套现状 目前该地区有新郑市重点中学新郑二中，新郑市骨科医院和小 部分居民区，周边配套尚不完善。

周边配套的未来发展状况 规划中的小太阳幼儿园正在建设，以及环绕郑韩故城的公园公共 绿地和垃圾站变电站等也即将随道路交通起开工建设。

综述 项目周边规划配套完整，满足大型居住社区的需要，且各项配套的 优化配置足以匹配小区的居住要求。

五价值判断 有利条件 地块位于新郑市城市规划区的核心区，且北依郑韩故城，优越的地理条件形成稀有的人文景观，类似地块在主城区中当属凤毛麟角。

地块本身为平原微丘地貌，有利于建造出风格鲜明具有特色 的园林式小区。

政府的大力支持，新的房地产项目的进入，为该区带来更美好 的开发前景。

整个区域开发尚在起步阶段，有利于整体规划和建筑形态的统 设计，打造现代新颖的新城区。

不利条件 目前地块所在区配套尚未完善，加大了开发工作的不可预见因素。

项目距离新密铁路线较近，且有条粮食铁路专用线从项目西 侧经过，不利于高端客户的开发。

价值描述 开发商品牌形象。

羚锐品牌在新郑市具有较高的知名度及良好 的品牌形象，羚锐房产以稳健的作风，打造精品的理念和人文特色的居 住风格必将有利于提升月季新城的文化价值。

根据地块的情况，配合新郑市特有的古都文化，可有针对性的 对项目进行策划创新推广。

随着市政配套工程的开工建设，整个项目区域面貌将会焕然