方米，比同期增加销售万平方米，增长。实现商品房销售额 亿元，增长。最为可喜的是，从上月开始，商品房空臵得到初步抑制，月末，超过年期的空臵房面积为万平方米，比六月末仅新增 万平方米。 区域发展及前景预测 城西房地产市场发展前景分析 城西是上风上水的宝地，成都人如是说。城西是成都的历史文化保 护区和风景旅游区，杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜区，清 水河摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独 特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来 城西房地产的开发热潮也充分说明了这点。 如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了羊西线金沙双楠 成灌路浣花风景区光华路和清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑齐 力花园臵信逸都花园金房苑浣花溪山庄成都花园会所花园成为这 七大版块的代表。 城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，是成温路要建成高速公 路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开工建设，三是 整治清水河。城西的发展将很快，温江郫县很快会和成都连接起来，明年 城西三环路外的开发将升温。 个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中人流的 迁移又是最活跃的因素。在成都的城西，人流的变迁又有何特征调查表明， 城西初现中产痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰成都住宅格局，在三环路内，城南城西集中了成都住宅区总量的。在城南，人们观念中的 富人区，以棕北棕南为代表，而后形成的桐梓林区，更是富中之富 在城西，则以天府广场为圆心，以城西南的双楠居住区和城西北的花照居住 区分别为起点和止点，从而形成了个扇形状的居住带。在这个居住带内， 已形成了双楠居住区抚琴居住区白果林居住区青羊居住区等相对成熟 的居住区，其余都为在建居住区。 在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低， 绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的理想场 所。与旧有的居住区不同的是，在正在兴建的居住小区中，城西新楼盘的主 格调是，打造市民买得起的高品质住宅。方面，要保持城西整体的川西建 筑风格，保持区域建筑特色另方面，新建小区中的楼盘大都定位在中高 档住宅上。这种定位，无疑是打上了中产的标签。 从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。其中，条新改造 干道将组建道新型产业带，成为经济圈的主要骨架。预计年内，城西北经 济圈将基本建成。 川陕路重塑川西古镇解放北路驷马桥段，沿道路两侧发展精品饰 材市场天回段主要发展农工机械产品销售市场带等，同时建设充满天回古 镇文化氛围的特色城镇，形成居民住宅休闲旅游协同发展。沙西线打造 花卉世界二环路金府路段，两侧发展餐饮服务休闲娱乐等金府路以 西，沿府河两侧，发展集花卉培育销售观光为体的现代生态农业观光带。成灌路建成都最大石材城金牛宾馆以东，发展中高档的居民住宅 金牛宾馆以西，高标准建设金府石材城，使之成为成都最大的现代化石材贸 易专业经销区。 届时，位于城西北的个产业片区金牛高科技产业开发区会 展商务区药品配送中心区将通过新型产业，形成城西北的新亮点。 城西房地产市场发展的趋势 无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的 区域。成都市房产管理局的有关调查显示，有购房需求的消费者中有 的人选择在城西购房，比例高出有富人区之称的城南 个百分点，远远高于城东和城北。 自古以来成都人就对居住城西有特别的偏爱，再加上其道路交通条件的日 趋改善，更多的人选择住在城西。在城西，羊西线周边的楼盘当仁不让地成 了主力。 羊西片区的居住环境有很强的商业配套环境 成都市黄金旅游通道羊西线是房地产项目聚集较多的地方，也是城西最 先成熟的区域。当年因锦城苑打造城西高档社区举成功后，羊西线就成了 高档楼盘云集之地。从高层电梯公寓到别墅项目，绿杨新村的江南味园林， 德意馨苑的德式园林环境设计，锦城花园名贵树木营造的营养村，御都 花园的欧式建筑让成都人有了更多的选择。在成都，没有哪个新兴区域像 羊西线这般几乎在夜之间让人感觉灯红酒绿的。现在羊西线因为房地产业的拉动，介入了成都最高档的消费场所。有消费就会有需求，羊西线的房地 产业与餐饮业在种程度上相互满足，令其有了不可替代的地位。 新的住宅正在加速向中产靠拢。博瑞房产高频房产武海臵业托普 集团等上百亩的土地开发，倾力打造新成都生活样板区的形成，使得西 区片繁荣景象。有调查报告显示在购房方位上倾向于城西。选择城西者 为，城南为，城北为，城东为，在问及购房目 的时，有的被调查对象选择了改善居住环境。为了对城西新 楼盘的业主整体构成状况有个清晰认识，我们对目前的几家楼盘进行了摸 底，如蜀风花园城北丽苑等猫子喜欢在这带闲逛，他们沉醉于这 里夜晚闪烁的霓虹灯所营造出的都市情调。这里有小时营业的情人吧 休闲中心和娱乐场所。 具体典型物业调查见附表羊西线在售楼盘销售价格表见附表 羊西线在售楼盘物业构成表见附表 城西在售楼盘综合情况表见附表 成都市羊西线住宅市场消费者调查 市场分析有关结论 项目位于成都市羊西线中，羊西线是成都新兴的知名餐饮条街，它的 人气非常旺，是成都市的条黄金旅游通道。随着高新西区的建设 已初具规模成灌高速的建设和各个专业市场的发展壮大，城西这带已经越来越显示出它的发展潜力。对于本项目我们可以从城西的生态绿 化角度营造天然绿色氧吧，让小区真正和绿色生态圈融为体。城西近 年来新建楼盘的档次价格多以大规模和中高档次为主，本项目可以 作为跟进者进入中高楼盘市场。 消费者对羊西线住宅产品蕴含较为强烈的潜在购买欲。 费者对羊西线生活价值具备较高的选择性认知。由于羊西线于近几年住 宅开发的骤热餐饮休闲经济的推动以及整体宣传力度的加强，使消费 者在广度层面上对其悠闲个性增值潜力及上风上水等特征形成较高认 同率。 线整体生活环境的发展不均衡，消弱了该区域住宅产品之消费者由潜在 购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。发展不均衡存在于形象不 统与生活不配套，外显于消费者评价即为生活不舒服。 三项目用地分析及评价 地块解析交通条件 本区域的交通道路网络较为完善，路，路路等公交车和 郊区中巴车均在区域内经过，而紧邻项目的三环路更是交通快速通道。 用地现有状况 本项目占地约亩，整体地形较为方正，地势平坦。现土地为厂房，被 其他厂家租用。 水电气保障 随着近几年城西房地产的大量开发和市政基础设施的不断修建及完 善，城西的水电气网络从根本上得到改善。本区域从硬件和软件上构建了极 为有力的保障。 规划限制条件 虽然长期以来规划限制是制约城西房地产开发不可忽略的因素，根据政 府各类规划方案和针对本项目所处的位臵，我们在规划局进行了了解，其基 本的控规要求如下 建筑高度以下 项目的总体绿化本应在以上 项目的容积率要不小于 项目建筑间距要大于。 二项目分析优势分析 本区域位于城西羊西线三环路立交桥下，紧靠三环路，交通极为便利。 同时，周围的自然景观多，其生态环境极佳。 羊西线区域内生活交通公交等基本配套较为完善，社区成熟度高。 羊西线区域在市民心中的认可度高。 区域内教育配套设施完善，业主子女求学问题得到解决。 劣势分析 立交桥下噪音大，对居住有定的影响。 项目用地现为厂房，由于需要拆迁会使开发周期增长。 项目周围的形象不佳，需要进步改善。 项目不靠近羊西线的主干道，不具有商业氛围，对项目销售会带来定 的影响，销售回款也有定的压力。 机会分析 高新西区直接推动城西房地产业发展。作为省市号工程高 新西区发展迅速，近两年内吸引了大量资金科研项目科技人才，对生活 社区配套设施及服务的需求与日俱增，特别是外企经营管理者更需要环境 优美设施完善服务良好的高档生活社区。 项目周边可开发的用地不多，使本项目更具有开发开发机会。 本项目旁边住宅项目正在开发，能够提升项目的形象和消费者的认可 度，对项目周边的环境也能得到定的改善，对市场有定的推动作用。威胁分析 黄忠小区和羊西线有定的土地未开发，使项目存在较多的潜在竞争 者。 区域内的楼盘在建筑和自然景观上都达到了很高的品质，消费者对区域 内的住宅比较挑剔，为本项目的产品定位带来难度。 区域内部分楼盘将会分流本案客户。 三项目用地环境评价 本项目位于羊西线的成熟板块，同时随着城西的科学合理规划的实施和 基础设施的不断完善，既为本项目的开发提供了便捷的交通，配套设施的良 好保障，人文生态环境得到大大的提升。因为近几年城西房地产开发量大， 出现了大量的高档楼盘，提升区域的整体形象，在消费者心中的认可度较 高。综上概述，本项目的开发具有良好的市场环境，有成熟的市场和较大的 市场需求，但竞争也很激烈。总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目 仍能为开发商创造良好的经济效益社会效益及环境效益。 四市场定位及方案评价 项目可能的开发方案 根据城西房地产现有的市场状况和本区域的控规要求，结合本项目的实 际用地特性和状况，项目不开发为商业项目我们提出如下可能的开发方案 方案以居住为住的多层住宅小区 开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为跃层砖混 结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上