的政策措施，具有极具扶持力度的项目 投资政策优势。 项目区产业发展的人文优势 宝清史称天府之县，历史悠久人杰地灵，是我国东北礼 义文化的发杨光大地，民风纯朴诚实守信，奋发图强吃苦耐劳 宝清黑土地，人才辈出足智多谋，运筹帷幄敢想敢干。当代的宝清县政府以学习型创新型效能型的良治为己任， 纯朴诚实的优秀地域文化不断光大，成为团结吸引所有社会力量 的凝聚剂。 综上，当地流源悠长的历史底蕴和与时俱进的当代文化，具 有极具时代风貌的项目投资人文优势。 项目区产业发展的交通优势 项目建设地点在宝清县城北约公里处连丰村北部，项目 建成后可直接与依饶公路相连，直达黑龙江省会哈尔滨距宝清 火车站仅公里，铁路运输十分方便，便利的交通必然带动物流 业的发展。 水电设施齐全 项目建设区建有万千瓦火力发电电站，农网改造工程已 经竣工，电力充足，供水设施良好，供给量远超过需求量。 通讯条件好 邮电电话网络各项设施完备，各项通讯设施完全可以满 足项目需要。 政府大力支持，营造了良好的投资环境。 各类市场培育和发展都离不开当地政府的大力支持，宝清县 人民政府已制定了开发建设大市场的系列优惠政策，用行政的 手段去引导和培育市场，确保来者有安全感，并为投资者在生活 经营子女就读等方面提供了便利，县党委政府对开发建设大 市场高度重视。 第三章市场和资源调查预测 丰富的产品资源优势给大市场带来生机。宝清县是个 万人口的农业大县，素有天府之县之称，地大物博，农副产 品资源尤其是白瓜籽红小豆极其丰富，其特定地质气候条件盛 产的宝清大白板白瓜籽宝青红红小豆品质独特，驰名 中外。宝清县年种植白瓜万亩，出产白瓜籽吨，已初步 形成收购辐射周边供销面向全国由外地客商间接出口的 白瓜籽收购挑选加工原产品供销的粗放型交易白瓜籽 中心，常年集聚有销购商家左右，年交易量万吨左右， 从事挑选白瓜籽的员工在万名以上。加之地理条件优越，交通 之便，使外地产品自然而然顺畅进入大市场。货源充沛将会给大 市场带来生机，可以预见，宝清县中国白瓜籽农贸大市场建成后 发展潜力将会越来越大。 第四章项目选址 项目选址位置及占地面积 宝清县中国白瓜籽农贸大市场项目位于宝清县城北约 公里处连丰村北部，四至北至城防林南至村后壕东至畜牧 小区东白色路面西至宝福路。总占地面积万平方米详 见宝清县城乡规划局年年规划图。 项目用地费用 项目用地为宝清镇连丰村集体自有土地，项目用地费用为安 置补助费及拆迁补偿，安置补助费及拆迁补偿用地费用合计为 万元 第五章项目实施方案 总体定位 按照以集约规模型物流外向型品牌效能型的投入与创新 为基础，配套服务地方农产品经济的扩张与提升为抓手，立足规 模经营的实现与开拓为措施，经济效益与社会效益同步提升的战 略目标，确定项目投资的实施方案为总体规划建设具有国际 国内现代物流功能的宝清县中国白瓜籽农贸大市场。 根据项目工贸体化的特定要求和宝清县城西移北扩的城 市规划，项目选址依饶公路宝清段距县城中心公里的宝 清镇连丰村，以期形成农产品集散中心，成为宝清县西北门户的 形象投资项目和新农村建设的示范项目。 土建工程 项目总体规划用地为平方米，建构筑面积 平方米。其中建设套商铺及配套库房平方米每套 平方米，综合服务楼平方米三层，场内道路 平方米米宽，延长米，服务区物流汽修等 平方米，停车场平方米，锅炉房变电所办公室公共 厕所等服务性公共工程建筑面积共计平方米。土建投资总额 万元。配套设施 项目的配套设施主要包括给水排水供热供电通信等 场内管线铺设，消防设施，污水处理绿化平方米， 办公家具购置服务设备及工具购置等投资共计万元。 表 主要建构筑物 序号建构筑物建构筑 面积 造价 元 合价 万元 建筑物 商铺及配套库房 综合服务楼 服务区 锅炉房 变电所 办公室 公共厕所 构筑物 场内道路 停车场 配套设施 合计 第六章建设工期 项目预计于年月日开工建设 土建工程及配套设施预计于年月日前竣工并投入 使用 宝清县中国白瓜籽农贸大市场定于年月日正式开 业。 第七章投资概算及资金来源 投资概算 该项目总投资万元。投资估算由工程费用工程 建设其他费用预备费组成。 工程费用包括土建工程费用及配套设施费用。其中建 筑面积平方米，造价万元，构筑面积平 方米，造价万元，配套设施费用为万元。工程费 用为万元，占总投资的。 工程建设其他费用包括用地费用，市政配套费及地方 规费，项目前期费用可研评估环评勘察设计等，开 办费及其他管理费等。 用地费用包括安置补助费及拆迁补偿，合计万 元。 市政配套费及地方规费按每平方米建筑面积元计 算，约万元。 项目前期费用包括规划设计建筑设计 面积 造价 元 合价 万元 建筑物 商铺及配套库房 综合服务楼 服务区 锅炉房 变电所 办公室 公共厕所 构筑物 场内道路 停车场 配套设施 合计 第六章建设工期 项目预计于年月日开工建设 土建工程及配套设施预计于年月日前竣工并投入 使用 宝清县中国白瓜籽农贸大市场定于年月日正式开 业。 第七章投资概算及资金来源 投资概算 该项目总投资万元。投资估算由工程费用工程 建设其他费用预备费组成。 工程费用包括土建工程费用及配套设施费用。其中建 筑面积平方米，造价万元，构筑面积平 方米，造价万元，配套设施费用为万元。工程费 用为万元，占总投资的。 工程建设其他费用包括用地费用，市政配套费及地方 规费，项目前期费用可研评估环评勘察设计等，开 办费及其他管理费等。 用地费用包括安置补助费及拆迁补偿，合计万 元。 市政配套费及地方规费按每平方米建筑面积元计 算，约万元。 项目前期费用包括规划设计建筑设计地质勘察 可研评估环评工程质监等费用，按工程费用的计算， 为万元。 ④建设单位管理费及项目开办费按建安工程费计算，为万元。 工程建设其他费用合计约为万元，占总投资 。 预备费包括基本预备费和涨价预备费，按工程费用的 计算，为万元。占总投资的。 合计项目总投资为万元。详见下表 表 投资估算表万元 序号项目名称建筑安装工程费其它费用合计比例 工程费用 其它费用 预备费 建设投资合计 资金来源 宝清县中国白瓜籽农贸大市场建设项目计划总投资 万元，全部由出资方自行解决。 第八章效益分析 经济效益 本项目资金流入主要由以下几个方面构成 年出售商铺及配套库房平方米，售价 元平方米，出售综合服务大厅平方米，售价元平方 米，出售服务区平方米，售价元平方米，合计 万元。 项目经济效益分析期内除去建设期年每年出 租商铺及配套库房平方米，年租金元平方米，出租 综合服务大厅平方米，年租金元平方米，出租服务区 平方米，年租金元平方米，出租停车场平方米， 年租金元平方米，年租金总收入为万元。 项目经济效益分析期内除去建设期年物业管 理费按照出租出售面积每年元平方米标准收取，平 方米商铺平方米综合服务大厅平方米服务区按 照每年元每平方米标准收取取暖费，物业管理费与取暖费两 项合计每年收入万元。 资金流出 商品房出租与出售税率，教育附加费为，城市维护建设费为，年共需支付营业税金及附加万 元。项目经济效益分析期内除去建设期年每年需支付 营业税金及附加万元。 维持市场运行每年需管理人员人，年工资及福利标 准为元人，保安及服务人员人，年工资及福利标准为 元人。项目经济效益分析期内除去建设期年每 年需支付人员工资及福利万元。 项目采用吨锅炉供暖，耗煤量吨天，供暖期 天，标煤价格元每吨，维持市场运行每年需耗电度， 电价元度。项目经济效益分析期内除去建设期年 每年需支付外购燃料与动力费万元。 表营业收入营业税金及附加估算表 万元 序号项目合计年年 资金流入 商品房出租与出售 物业管理费与供暖费 资金流出 营业税金及附加 人员工资及福利 外购燃料与动力费 所得税前年度净现金流量 利润 项目经济效益分析期内除去建设期年共可获取利 润万元，项目建设投资万元。项目在计算期内 项目在年计算期内含建设期年预计共可取得所得税前 利润总额万元。 社会效益 项目除直接的投入产出利税效益外，其社会效益加在于 是有利于提升地方农产品经济，估算入场交易客商所创利税将达 万元以上二是有利于探索依托项目推进新农村建设的新 路子，利用县城周边农村宅基地实施项目建设，不仅当地余 家农户拥护喜求，而且提高了土地资源的利用率，促进了新农村 建设三是有利于推进当地的市场体系建设，既促进城市环境卫 生管理，又加快县城西移北扩的城市规划建设，形成县城西北门 户的市场园区建设亮点四是有利于转移安置农村富余劳动力， 估算项目竣工后可安置挑选白瓜籽等员工在人以上。 财务指标分析 财务内部收益率 经计算该项目所得税前财务内部收益率为。 财务净现值 社会折现率为，经计算该项目所得税前财务净现值为 万元，大于。投资回收期 经计算该项目所得税前投资回收期为年。 敏感性分析 该项