学华健投资股权质押华诚医学土地抵押项目委托监管银行保管银行监管受让项目收益权项目收益权回购款监管高新区管委会项目回购款项目交付信托资金资金拨付项目委托第二章融资项目基本情况介绍本项目为委托代建项目，由高新区管委会委托华诚医学代建泰州医药高新区休斯顿医学中心项目，并在建设期满后按建设投资额回购。本项目总预算万元含建设投资总额万元和财务费用万元，其中融资方自筹万元，信托计划融资万元。管委会回购款万元，除质保金外，其余回购款分两期支付，分别足额覆盖两期信托计划本息。项目背景简介本项目为高新区教育教学区期工程的重要组成部分，建成后拟提供给德克萨斯大学休斯顿医学中心高新区和南京医科大学三方合作办学项目作为学生宿舍和教学科研楼等。该合作办学项目是教育教学区第二个落地的办学项目，第个中外合作办学项目，也是第个计划包括本硕博多层次人才培养的办学项目，得到省市各级政府的大力支持。年月日，江苏省委副秘书长朱步楼专门就该办学项目建设情况在省政府会见了泰州市委常委医药高新区党工委书记何榕，南京医科大学副校长沈洪兵和美国德州大学休斯顿医学中心校长朱塞佩克拉瑟多行，向各方阐明了对该项目的支持。江苏省教育厅副厅长杨湘宁，省外办副主任张立荣，省卫生厅纪检组长周政兴会见时在座。高新区教育教学区是国家级高新区泰州医药高新技术产业开发区以下简称高新区构建产学研体系的重要环。教育教学区总规划用地范围为公顷，拟容纳学生人。目前，期工程范围内与本项目毗邻的南京中医药大学翰林学院含公共图书馆和食堂已建成投入使用，本项目所在地和周边基础设施配套完善，可以满足本项目校区的建设要求。项目整体情况本项目占地面积公顷，建筑面积万平方米，建设内容包括教室及实验室行政办公楼体育中心老师及学生公寓商业用房其他辅助用房等。项目己于年月开工建设，建设期拟定年，预计年月完工。参照初步设计方案，结合当地情况，估算项目总投资为万元，其中建设投资为万元，建设期利息为万元。华诚医学拟申请建设投资借款万元，其他万元为自有资金。表德克萨斯大学休斯顿健康医学中心工程综合技术经济指标览表项目计量单位数值规划总用地公顷学生人数人,建筑占地面积平方米,总建筑面积平方米,其中教室实验室建筑面积平方米,行政办公建筑面积平方米,体育中心平方米,教师及学生公寓平方米,商业用房平方米,其他辅助用房平方米,容积率建筑密度绿地面积万平方米绿地率项目建设期三年，其中年月年月完成工程前期审批手续以及土地整理拆迁年月年月完成教室实验室行政办公楼其他辅助用房以及部分教师及学生公寓，完成建筑面积平方米年月年月完成体育中心商业用房以及剩余部分教师及学生公寓，完成建筑面积平方米。本项目主体工程完工进度表如下表主体工程完工进度表序号建筑工程名称工程量平方米年月年月年月年月教室实验室行政办公楼体育中心教师及学生公寓商业用房其他辅助用房合计根据华诚医学与管委会达成的代建协议，回购款项由委托人于工程完工交付后分三期支付，年月日前支付工程预估建设投资额亿元的年月日前按经审核的竣工决算价扣除的质保金以及年已付部分后的支付价款余额，三年质保期满后支付质保金。表本信托计划存续期内回购款支付计划表年份比例金额年月,年月,合计项目合规性本项目是教育教学区期工程的组成部分。期工程已经整体取得了建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证。本项目的土地证的审批发放现已经进入最后阶段。华诚医学已向我公司出具承诺函，承诺该项目地块由华诚医学合法拥有，不存在任何未决纠纷，华诚医学将在年月底前办妥土地使用权证。如果由于华诚医学未能及时办妥土地使用权证而影响该项目合法性或影响该项目工程进度，华诚医学承诺承担由此产生的切后果和责任。图教育教学区期工程总体规划图图本项目在教育教学区期工程的位臵图绿色区域项目实施方简介华诚医学成立于年，由泰州东方中国医药城控股集团有限公司以下简称东方医药城和泰州华健创业投资有限公司以下简称华健创投投资组建，是泰州医药高新技术产业开发区下属的国有全资公司。华诚医学是高新区唯家教育投资的政府平台公司，承担高新区教育教学区的融资建设及经营任务，负责引进医药卫生专业类高校入驻教育教学区，统期负债结构趋于更加合理。综上所述，尽管随着资产规模的增大，担保方资产负债率有所上升，但仍保持合理的水平，在基础设施建设行业中处于较低水平，同时，担保方的长短期债务结构也相对合理。偿债能力分析单位万元项目年年年资产总计,其中流动资产,负债总计,其中流动负债,短期偿债能力指标流动比率倍速动比率倍长期偿债能力指标资产负债率总资产回报率截至年末，担保方资产总计达亿元，净资产不含少数股东权益达亿元，公司规模不断扩大，实力不断增强。由于担保方的主要业务均为建设周期较长的基础建设项目，长期借款与公司资金需求的配比度将更高。公司积极拓宽融资渠道优化负债结构，特别是在年成功发行了亿元公司债，极大的补充了公司的流动资产，流动比率和速动比率都有了显著改善，达到倍和倍，公司流动资产对流动负债的覆盖程度进步提高，流动性进步充裕，加上泰州经济开发区管理委员会对公司的资金支持以及公司多年在经营中与银行建立的良好合作关系，可以有效保障融资方短期债务的按期支付，无法偿还到期的负债而产生的财务风险较小，短期偿债能力较强。当然，公司流动资产中主要是对泰州经济开发区管理委员会的其他应收款，短期偿债能力受泰州经济开发区管理委员会支付效率的影响较大。担保方年末的资产负债率分别为和，资产状况对长期债务的到期偿还具有比较可靠保证，有较强的长期偿债能力。总体来看，担保方财务结构及负债水平较为合理，经营业绩稳定，资产流动性较强，偿债能力较强。现金流量分析单位万元项目年年年经营活动产生的现金流入小计,经营活动产生的现金流出小计,经营活动现金流量净额,投资活动产生的现金流入小计,投资活动产生的现金流出小计,投资活动现金流量净额,筹资活动产生的现金流出小计,筹资活动产生的现金流出小计,筹资活动现金流量净额,现金及现金等价物净增加额,经营活动现金流方面，年整体较稳定，在投资活动现金流方面，因公司代建的市政建设工程项目增投入较大，公司投资性现金大量流出，在筹资活动现金流方面，公司作为泰州经济开发区从事基础设施建设的投融资主体，通过对外筹资来满足部分建设资金需要，。至年，公司筹资活动产生的现金流入量相对较大。总体来看，经营活动产生现金流规模较小，公司投资规模大，对财政支持和外部融资有定的依赖性，公司现金流状况符合基础设施建设行业企业的特征。担保企业信用状况和担保能力鑫泰集团自成立以来，在银行信用方面保持了较高的企业信誉，与多家金融机构建立并保持了良好的合作关系。鑫泰集团曾于年月成功发行总额为亿元的七年期固定利率公司债券，大公国际资信评估有限公司综合评定结果为融资方主体信用等级为，债券信用等级为。截止到年月日，鑫泰集团存在笔共亿元人民币对外担保。不存在重大诉讼仲裁行政或刑事处罚等法律纠纷。鑫泰集团年末净资产亿元，减去亿元对外担保后还有亿元，达本信托计划额度的倍，担保能力充足，企业信用较好，第三还款来源有保障。第六章风险分析及防范信用风险及对策风险融资人的经营状况将可能影响本信托产品的收益。如果融资人经营状况恶化，将可能无力回购本项目的投资收益补偿权，从而影响信托本金和收益的到期兑付。对策受托人将发挥专业优势，会同监管银行对信托资金实施严格的监管，包括审核融资人的用款计划监督账户中每笔资金支出的用途和去向要求管委会回购款和后续经营收入直接进入监管账户对监管账户内预期影响信托计划及时兑付的资金调度有票否决权等措施，确保本项目运行，不受融资人其他项目影响。融资项目建设风险及对策风险本信托计划下的融资项目总体投资规模大，建设周期长，如果在项目建设过程中出现原材料价格上涨以及劳动力成本上涨恶劣的自然地理条件影响施工等重大问题，有可能使项目实际投资超出预算，施工期延长影响项目的按期竣工和投入运营，并对项目收益的实现产生不利影响。对策本项目经过有关主管部门批准，符合国家项目建设审批制度，项目建设不存在难以克服的施工难题。融资人专注于高新区内的教育教学区建设，已完成万平方米工程建设，具备丰富的建设经验，能够完成本项目。融资人华诚医学及其大股东东方医药城承诺，如果项目实际投资超出预算，将另筹资金弥补缺口，确保本项目按期完工。管委会承诺在本信托计划存续期内，管委会将承担本项目工程的切建设责任，管委会不能以建设法律责任的原因推迟或者拒绝回购。管委会回购款支付风险及对策风险管委会回购款为本信托计划第还款来源。如果由于国家政策或经济周期等因素导致管委会财政收入出现波动，可能影响管委会按期足额支付回购款，从而影响信托本金和收益的到期兑付。对策受托人将发挥专业技能，关注管委会财政实力和偿债能力的变化情况，并督促管委会按计划向融资人注入土地，以提高其再融资能力。同时，受托人还将密切关注抵质押品价值变化和担保人情况，确保第二第三还款来源足值有效。目前，高新区是泰州市政府支持的重点，政策的不利影响较小今年上半年高新区经济总量仍然保持稳步增长，发展前景看好，预计财政收入不会出现下滑，偿债能力有保障。抵押品变现风险及对策风险本信托计划的主要抵押品为融资人自身拥有的和地块使用权及其附属房产所有权。目前其附属房产正用于南京中医药大学翰林学院教学活动。依据省教育厅关于同意南京中医药大学翰林学院迁址办学的批复苏教发号，学校的办学用地和教学行政用房应过户到翰林学院名下，但目前尚未办理过户手续，抵押权的实现和抵押品变现可能存在障碍。对策经过多方调查，本文认为和地块的土地使用权和附属房产所有权依法可以办理抵押，且抵押权的实现和抵押品变现不存在法律障碍，其理由主要包括以下几点和地块为华诚医学合法拥有产权明晰的商业金融用地，其附属房产也属于华诚医学所有参见本文第四章。根据物权法第百八十四条学校幼儿园医院等以公益为目的的事业单位社会团体的教育设施不得抵押，但华诚医学是以盈利为目的的企业法人，与该法条主体不符，因此华诚医学的合法财产包括土地使用权房屋所有权可以用来抵押。该抵押品已有抵押的先例。地块曾于年月日设定抵押，抵押权人为安徽国元信托，后于年月日注销抵押权。为