展条件，开发建设条件，经测算项目可行，预期经济效益良好。在目前日益激烈的房地产市场竞争环境中，建议随时关注政策动向，发挥自身优势，充分把握市场动态，采取切实可行的工程措施和方案，根据市场承接能力，准确把握市场需求变化，采取有效的营销手段，保证项目顺利进行，实现预定经济目标。四项目可行性分析报告编制前提本次项目可行性分析是基于提供的资料及情况真实无伪为前提。本报告对项目定位及技术经济指标进行分析研究，内容包括项目建设的可行性市场前景分析及预测建设条件建设内容经济效益主要风险及防范措施等。本次项目可行性分析是基于该项目能够按计划合法地正常地进行工程建设，完工后工程质量符合国家标准的前提条件下进行的分析。本次项目可行性分析力求在专业知识和业务范围内努力做到报告的准确性。分析依据为四川发展有限公司已取得该项目国有土地使用证建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工许可证。项目投资经营各项参数确定系依据市场调查及分析预测的结果并结合该项目的实际情况。五项目可行性分析报告主要编制依据本报告根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国建筑法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市规划法城市房地产开发经营管理条例和国家地方的有关法规政策。建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法第二版。国家计委建设部发建设项目经济评价方法与参数。四川发展有限公司营业执照。四川发展有限公司房地产开发企业资质证书。项目规划总平面图及初步设计说明。现场实勘及市场调查资料。双流县政府与四川发展有限公司投资协议。第二章项目投资环境及市场分析宏观政策环境及双流房地产市场分析区域经济环境分析成都区域经济环境分析成都宏观经济基本面分析年以来，成都市国内生产总值直保持强劲的增长势头，年平均增速达到。数据来源成都市统计年鉴成都增长幅度分析单纯从总量指标来看，成都近年经济呈较大规模增长。用相对指标进步分析成都总量和人均的增长幅度情况，可进步得出成都在何时处于高速稳定缓慢发展的态势。增长幅度趋势图所示，成都近年的经济增长率呈波动性趋势，即经济发展速度波动性较大，稳定性较差。无论从总量和人均来说，年达到了近年来的最高峰，增幅分别为和之后从年到年增长幅度呈下降趋势，且总量增幅在年达到了最低点为，则该时间区域内成都经济缓慢发展年到年增幅略有回升，但幅度不大，说明这年中成都经济的发展趋势相当稳定年增幅又跌到了底点，其人均增幅为近年来的最低点为，经济发展速度相比之前已相当缓慢。历年成都市人均及增长率人均的年平均增速为，年人均元，人均国内生产总值按目前汇率计算超过美元。年年年年成都市近年人均增长情况单位元人民币数据来源成都市统计年鉴较高的人均水平说明成都的人均生产能力较高。据统计，当人均达到美元时，房地产进入起步阶段人均在美元时，房地产进入快速上升阶段当达到美元时，房地产进入平稳阶段人均在美元以上时，房地产进入萎缩阶段。目前，成都的人均处于美元之间，故成都房地产属于快速上升阶段。成都房地产发展现状年，在国家宏观调控政策背景下，成都房地产开发投资呈逐月强势增长态势，商品房施工面积大幅增长房地产市场总体供需两旺，商品房供需总量均创历史新高商品住宅市场表现活跃，是房地产市场主要增长点二手房市场对税收政策变化反应敏感，在去年第三季度经历了短期成交量冷缩后在年底又较快地恢复到正常交易水平，去年二手房成交量仍然实现稳步发展住房价格涨幅回落，但仍然处于高位。去年下半年，随着市政府贯彻国家宏观调控政策各项措施的实施，房价及其涨幅出现回落走势，宏观调控取得定成效。具体而言，年成都房地产开发呈现以下特征房地产开发投资增幅呈逐月增长态势年，成都市完成房地产开发投资亿元，同比增长其中住宅完成投资亿元，同比增长。成都市房地产开发投资增幅由月的月的月的增长到月的，房地产开发投资呈逐月增长态势。开发企业自筹资金能力增强年，成都市房地产开发资金来源总额为亿元，同比增长。在各类资金来源构成中，其中国内贷款为亿元，同比增长，占比为，比重进步缩小利用外资亿元，同比增长，占比提高到自筹资金亿元，同比大幅增长，占比为其他资金来源为亿元，同比增长，占比提高到其中定金及预付款为亿元，同比增长。总的来看成都以及双流地区类似房地产的平均技术经济指标测算。花园项目土地现实投入费用含相关税费为元平米，土地费用为万元。酒店占地约亩，商业办公部分不含产权式公寓占地约亩，产权式公寓亩，纯住宅用地亩，合计净用地亩。不可预见费主要指考虑该项目在建设过程中因三材价格的市场变动，设计变更，施工质量的影响等不可预见因素。酒店投资估算略。商铺办公项目投资估算不含酒店式小户型公寓土地费用元平方万亩万地价款含相关税费元平方米二前期工程费元平方米万三通平费元平方米规划勘测设计费元平方米策划可研费元平方米三房屋开发费元平方米万建安工程费元平方米万元主体土建元平方米万装饰工程元平方米万水电元平方米万设施设备元平米万室外工程费元平方米万元四管理费用万元五销售费用万元六财务费用万元七不可预见费万元开发成本合计万综合单价元平米销售收入预测以写字楼元平米，商铺元平米的均价保守估计，销售收入为万元，毛利润为万。扣除营业税等税费后的毛利润为万。由于增值部分不足开发成本的，故无需缴纳土地增值税。注经营税金及附加，含营业税销售收入的，城建税营业税的，教育费附加营业税的，地方教育费附加营业税的。产权式公寓投资估算商业总净用地亩，酒店及商业办公亩,产权式公寓亩,合,商业建筑密度要求,做层高端电梯公寓,按容积率为计算建筑面积为,建筑密度约为建安成本土建费用元水电气元室外道路管网绿化元报建费元资金利息元营业税元消防元地勘设计监理元销售费用含广告费元弱电安防元产权税维修基金元管理费用元建筑成本单价合计不含土地费用元建筑成本合计万元土地成本合计万元亩亩万元,土地成本单价元开发成本单价元,合计万元当销售价为元时,销售收入为万元,毛利润为万元当销售价为元时,销售收入为万元,毛利润为万元根据谨慎性原则，取上述较低值，扣除营业税城建税和教育费附加地方教育费附加后的毛利润为万。土地增值税为万。扣除土地增值税后的毛利润为万。纯住宅投资估算星宸项目总净用地亩住宅部分用地亩,合按容积率计算建筑面积为建安成本土建费用元水电气元室外道路管网绿化元报建费元资金利息元营业税元消防元地勘设计监理元销售费用含广告费元弱电安防元产权税维修基金元管理费用元建筑成本合计不含土地费用元合计土建成本万土地费用万元亩亩万开发成本合计万，开发成本综合单价元。预计销售单价元平米，则销售收入为万毛利润为万扣除营业税等税费后的毛利润为万。土地增值税为万。扣除土地增值税后的的毛利润为万。四个子项目总投资万元扣除酒店子项目，其余子项目总投资万。二资金筹措计划销售收入预测商业办公部分销售收入预测根据上节的计算，这部分销售收入为万元纯住宅销售收入预测根据上节的计算万产权式公寓销售收入预测元万五星级酒店经营收入预测略。资金筹措分期开发各阶段现金流基础上的资金投入与运用分析房地产开发企业资金运作方式般如下自有资金全部用于投资预售收入扣除有关税费后用于投资若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。本项目开发投资的资金来源有三个渠道是自有资金，二是银行借贷资金，三是预售收入回款。根据国务院提高个行业投资项目资本金比例的通知房地产开发不含经济适用房项目资本金比例提高到及以上。该项目第期从年月至年月即产权式公寓二期子项目已完成，同时商业办公子项目与纯住宅期子项目均已完成完成前期工作时。参见第五章项目开发建设进度计划。，第二期从年月至年月，本期间纯住宅期子项目从工程基础到全部完成，二期子项目也全部完成。同时商业办公子项目从工程基础直至室外工程全部完成。第期从年月至年月。期间产权式公寓期已完成全部销售，二期完成销售参见上文销售期安排。假设期与二期的开发体量基本致，则产权式公寓至少已总共完成的销售。该期间内可用于建设资金投入的销售回款比例按保守估计为，则金额为万。同期内的开发成本合计为亩万亩万。这样，自有资金需要万，资金缺口万。由于项目对销售回款依赖较大，而商业地块的土地款前期就已支付且项目销售前建设基本依靠自有资金投入，故在年月产权式公寓开始销售之前，资金压力相对较大。第二期从年月至年月，本期间商业办公子项目全部完工并完成销售，纯住宅子项目期全部完工并销售，二期完工，并已销售。本期开发成本为万。本期可用于销售回款的比例保守估计为纯住宅共计，商业办公共计，加上前期产权式公寓的销售回款保守估计为，则本期间可用于建设投入的销售回款共计万这样，自有资金需达到万。资金缺口为零。不过，从局部时点来看，项目未开始销售前的建设期为资金密集投入阶段，资金压力相对较大。资金来源与筹措简表本项目资金来源如下第期年月至年月。项目预计投资万元企业自有资金投入万元销售收入转投入万借贷资金万第二期年月至年月项目预计投资万元企业自有资金投入万元销售收入转投入万元借贷资金资金来源落实情况根据国务院提高个行业投资项目资本金比例的通知房地产开发不含经济适用房项目资本金比例提高到及以上，结合本项目总投资额测算确定，该项目的自有资金在第期开发阶段达到万元，本次测算未对企业自有资金进行核实，该项目自有资金按照国家规定按项目投资的进行测算。第七章项目财务效益评价项目评估依据建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法第二版二国家现行的财税制度和有关法规二主要数据的确定计算期的确定根据该项目建设方提供的建设方案以及该项目的特点，该项目建设期为年年季度至年季度经营状况的确定该项目建成，全部销售完毕后能实现的销售毛收入毛利润如下总建筑面积万小高层住宅建筑面积万万