的转型发展，推进城市运营，接轨国际，抢占制高点。第三部分项目信心指数与运营指数信心比黄金更重要，三分建设七分运营信心指数政府信心在中国这块土地上搞项目开发，特别是商业地产项目开发，离不开政府主导，政府主导就是政府信心，提高和提升政府对本项目的信心就是让政府主要领导读懂铁牛本项目开发的目的和愿望，项目对城市和产业带来的各种效应，树主政府信心，实现政府主导。社会信心项目开发，产品推出，离不开受众群体，产品价值集中体现在社会群体的信心，也就是社会信心。提高和提升社会群体对本项目的信心就是要通过推广传播让社会群体读懂本项目商业价值和投资价值，进行社会公关，让更多的社会群体参与本项目的投资理财和经营理财。行业信心商业地产开发运营最终体现是活市旺市，市场培育繁荣重在业态定位和招商选商，也就是行业信心。提高和提升行业群体对本项目的信心就是通过行业嫁接让行业群体读懂本项目运营基础和运营功能，实施行业公关，让更多的行业高端群体加盟入驻。二运营指数政策运营实现政府主导，就是需要政府为本项目出台相应扶持优惠政策，政府政策是最佳效益。建议政府本项目出台重点项目扶持政策产业发展专项政策市场经营优惠政策五金电子商务总部运营中心定点五金国际采购总部中心定点等政策。资本运营项目开发，产品运营不能脱离资本运营，国内商业地产开发的成功案例表明，资本运营是最大效益。本项目资本运营要做两大板块，第板块是政策资本银行资本合作资本股权资本等开发资本组合，第二板块是产权经营权使用权品牌权等运营资本组合。商业运营商业地产是高难度高风险高回报类开发运营项目，商业运营是成败的关键，商业运营是最终效益。商业地产不同于房地产，房地产是刚性效益，而商业地产空间效益。本项目要通过项目包装宣传推广业态定位功能配置经营模式市场运营等组合运营来实现商业价值。第四部分项目定位研究商业地产定位是核心，招商是关键总体定位项目名称中国汽贸城效果图总体定位本项目占地亩，分三期开发实施，其中期项目定位汽车配件汽车用品市场及汽车体验服务总部中心二期项目定位汽车装备总部运营中心三期项目定位住宅与城市商业开发三期总体平面图或效果图市场型态定位期市场型态遵循市场转型升级和群体接受能力相结合的原则，采用第六代市场形象，以汽车风格来引导外立面视觉设计，建筑格局以街式为主，街场结合。期效果图二商业定位属性分类商业地产属性分类为城市商业和市场商业，城市商业以本地零售业为主，服务本地消费群体，如银泰大润发红星美凯龙解百等商业模式市场商业是依托物流实现产销区嫁接，面向区域性甚至全国全球进行商品贸易，如科技五金城义乌小商品城柯桥轻纺城。属性定位期项目商业属性根据开发目标铁牛产业项目地段，结合城市运营和产业升级，商业属性定位为市场商业。依托成熟的五金产业基础和五金商贸物流运营功能，打造区域性全国性国际性相融合的汽贸特色专业市场，与科技五金城形成两朵金花。属性细分市场商业根据商品产销特性，可分为产地市场如五金城东阳木雕城柯桥轻纺城等消费市场如金属材料市场五金建材市场等流通市场义乌小商品城杭州四季青等。本项目市场属性细分以产地性市场为基础，模式定位上，期项目以区域批发为主导，体验服务为特色，配货贸易电子商务品牌专卖相结合。经营细分根据国内和浙江省汽贸市场现实情况，结合五金产业和铁牛汽车行业优势，期项目主要为业态经营和功能运营两大板块，业态经营组合为区域批发本地销售国际采购电子商务功能运营组合为汽车生活体验面向金丽衢地区汽车旅游购物面向浙江省。四业态定位业态定位原则专业市场的核心是业态定位，业态决定市场的商业模式和商业运营，事关市场的核心竞争力。本项目业态定位原则是依托当地产业原则，二是特色经营原则，三是主导板抉原则，四是互动式站式原则，五是满足周边消费需求原则。业态定位根据期项目的市场属性定位和经营模式定位，业态以汽车配套产业为主，包括汽车配件汽车用品汽车工具汽车体验汽车服务品牌产品小型车类汽车旅游购物。主导业态本地产品与广东产品综合业态汽车配件汽车用品汽车工具特色业态汽车体验品牌产品配套业态汽车服务小型车类摩托车电瓶车滑板车等业态布局本项目期以板块状进行业态布局，共分四大业态经营区汽车配件交易区街式市场为主汽车工具交易区街式市场为主汽车用品交易区场式市场为主小型车交易区场式市场为主汽车旅游购物区场式市场为主品牌产品区特色专馆为主汽车体验区特色专馆为主汽车服务区特色街为主街式市场图场式市场图五功能定位功能定位原则专业市场的培育运营，重点在其功能配置，没有运营功能的市场是裸体市场，最终是空壳市场。本项目功能定位原则是功能创新原则主题理念二是科学规划原则以人为本三是城市运营原则城市功能四是和谐发展原则商业和谐功能定位专业市场运营实际是以功能运营取胜，嫁接延伸中国科技五金城商业运营功能，开发创新现代商业服务功能。本项目期将设立八大功能中心，即市场交易区品牌商品区汽车体验区汽车旅游购区汽车服务区五金电子商务区五金国际采购区商务酒店区。期总效果图功能服务对象专业市场运营目标是聚人气招引采购商，市场功能配置必须有明确的服务对象。本项目期运营功能服务对象市场交易区服务于金丽衢汽配市场经营户及汽车修理商品牌商品区服务于浙江区域汽车店汽车体验区服务于浙江区域汽车店及汽车族汽车旅游购区服务于浙江区域汽车族汽车服务区服务于浙中地区汽车族五金电子商务区服务于五金电子商务运营商五金国际采购区服务于五金国际贸易运营商商务酒店区服务于国内国际品牌酒店运营商。六招商定位招商思路现代专业市场招商运营是项目成败的关键，本项目招商运营应遵循五同步和五保证原则。商业研究与项目规划同步，保证业态定位与商业功能科学性前瞻性业态招商与项目设计同步，保证形象结构设计和针对性商业相符销售融资与工程建设同步，保证项目建设资金与工程进度同步主导商业与配套商业同步，保证整体商业功能与商业氛围形成商业环境与交通环境同步，保证市场车流与人流环境。招商群体专业市场招商目标群体是核心，本项目期招商目标群体汽车配件汽车用品台州杭州温州义乌广东等产业基地和业态市场汽车工具五金企业五金市场汽车体验浙中地区汽车店汽车服务浙中地区汽车保养装饰商品牌产品广州杭州上海北京等品牌运营商小型车类生产企业和市场汽车旅游购物杭州广州义乌等汽车饰品运营商电子商务杭州义乌等电子商务运营商国际采购义乌广州等国际采购贸易商商务酒店国内国际品牌酒店运营商。第六部分项目建设进度本项目期阶段整个建设周期为十八个月，目前已完成前期调研定位规划设计工程筹备，在通过项目规划设计的基础上，今年月份正式开工，计划于年上半年正式开业。第七部分社会与经济效应中国汽贸城项目建设，是打造商贸物流的升级版，不仅汽车产业的升级和集聚，更是城市的运营和扩张，具有较强的社会效应。本项目期二期总体建成后，能完成年交易额亿元人民币，其中国际贸易亿元人民币，增加税收亿元，同时，实现汽车工业和第三产业联动发展。第八部分结论与建议综上所述，中国汽贸城项目符合市人民政府支柱产业发展战略，破解汽车产业要素瓶颈，推进专业市场转型升级，打造产业总部中心和突出平台服务优势，实现人经济回归，助推版块经济二次出发，所以，我们认为项目是可行的，符合汽车产业可持续性发展战略。建议市委政府及各主管部门，给予中国汽贸城项目大力支持，在项目开发基础设施经营贸易电子商务国际采购配套功能等方面给予政策倾斜和扶持，尽早落实项目期二阶段供地，以保障项目开工建设开业旺市培育壮大，为经济发展作出应有贡献。中国汽贸城定位研究报告第部分项目基本介绍项目名称中国汽贸城二项目建设单位三项目建设区位地点及地块概况项目位于市经济开发区，苏溪以东，科源路以西，南侧为锡山路。东西长约米，南北约宽米。四项目总投资规模项目总占地面积亩，总投资亿元。其中期总面积亩，分二个阶段开发，第阶段占地亩，建筑面积约为万平方米，第二阶段占地亩，建筑面积约为万平方米。五项目开发背景是五金之都，五金产业在全国拥有知名度和影响力，以天下五金出之殊称。本项目可以借力于五金产业生产制造商贸物流的成熟运营功能，作为产业转型商贸升级城市运营的张继科技五金城之后又张商贸新名片。浙江省汽车配套行业专业市场分布多规模小功能少经营乱档次低，都属于传统第三代商品市场，没有产品集散功能组合体验服务的运营效应，这对本项目定位于汽贸行业区域性高端市场的业态定位和功能定位提供了空间和机遇。铁牛集团以汽车及相关零部件产业为核心业务，以电子五金商业地产金融投资等为必要补充的实业集团，在乃至国内拥有较高的知名度和影响力，对本项目投资开发具有行业实力和综合实力，具备建立项目的信心指数和运营指数。第二部分项目必要性市场拉动产业，产业支撑市场，双轴驱动汽车与房产是中国最大的消费产业，占国民消费比值，汽车的利用率更换率消耗率远大于房产，当今和未来中国是汽车消费大国。是中国五金之都，由五金延伸出来的车类产品及其配套产品，门类多品种多，已构成产业体系化。产业的发展离不开市场，今天的让人熟知是龙头五金产业，五金主要板块产业有门业杯业工具业休闲运动车业家居清洁用品业等，特别是基础扎实的车类及用品产业很少有人熟知，没有成为代表五金的板块产业，其根本原因没有代表性市场，无法打造产业的知名度和影响力。已拥有车类及用品生产企业余家，有个产品大类，多个产品细分种类，己形成五金经济的又板块产业，已经具备开设专业市场的产业基础。铁牛集团以自身汽车产业的优势，以振兴五金产业，发展五金板块经济为宗旨，建设中国汽贸城，实现车类及用品产业，市场拉动产业，产业支撑市场，双轴驱动。二产业市场，总部功能，窗口经济建设中国汽贸城，充分发挥汽车零部件