格高企，高于市中心价格。年月年月，内江市住宅项目价格总体呈现震荡下调趋势。其中市中心持续小幅下降，价格浮动在元左右。东兴区从月价格高位持续下降。至月价格触底后反弹，预计后市走向趋稳。东兴组团吸引大量品牌运营商进驻，商业物业主要以购物中心为核心驱动，潜在集中商业驱动的项目预计有所井喷。年内江市在售商铺总体量万，其中东兴区万，去化万，去化速度较快年内江市在售及预售商铺总体量万，其中东兴区占万较去年新增万。年年内江市东兴区商铺价格平均每年增长元，年区域销售均价已达万元商铺平均每年增长元，年商铺已达万元，商铺万元。小结住宅市场东兴组团住宅价格波动较大，存在定市场风险，但是随着内江市在成渝经济圈中的地位不断凸显，产业调整带来的人口红利，东兴区品牌开发商入驻，集中商业后期的投入使用。因此，我们认为东兴区住宅市场短期正常波动，长期市场走势向好，风险较小。商业市场东兴组团商业价格逐年上升，市场前景看好，但是随着市场存量的增加，潜在较大的供应量造成激烈的竞争环境，因此，我们认为东兴区商业价格将长期维稳向好，商业市场远景将健康良性发展。启示东兴组团土地价值不断攀升，二级市场上量价表现良好，但是区域内集中商业同质化严重，存量较高，给本项目商业物业定位带来难题。分析项目本项目应最大化发挥东兴组团门户区位优势，及临河景观资源，充分利用区域快速发展契机凸显项目价值。产品营销策略高效推广精准推广策略深入传播项目价值，直达性低成本推广持续进行重要节点报广投放高效活动营销的推广策略组合。客户策略价格策略前期性价比制胜，后期兼顾性价比和产品力，适当抬升价格，制造热销和价格逐步提升的项目形象。招商先行第阶段，广告为主阶段，内江建立高知名度初步树立形象招商跟进树立投资信心，以区域宣传工作指导参观学术交流招商引资等各类名义邀请政府部队领导媒体工商界人士嘉宾参与口碑宣传之中。第二阶段，渠道为主阶段，建立口碑，由内江逐步外延价值升级，热度升级，内江称王第三阶段，口碑传播阶段，内江商业品牌翘楚做品牌落地项目所在，未来繁华所在，信心所在第三章项目地价测算项目地价每上升万亩，最终收益率减少左右。第四章建设实施方案整体定位川南封面国际风尚滨水大都汇物业组合原则控制整体容积率为，但是各个地块容积率灵活设置严格按照规划要求排布物业，即全布置商业二类住宅用地中底商比例以内，并控制层数在层以内。项目物业发展规划初步建议地块权证号用地面积物业形态规划体量容积率权证号市内国用第号住宅底商权证号市内国用第号权证号市内国用第号商业街酒店权证号市内国用第号集中商业公寓写字楼汇总物业组合效果图第五章投资估算及资金筹措项目退出机制，项目开发周期预计年，前期主要以住宅用地为现金流产品，中期以商业街为主，后期考虑开发酒店及地块物业。以最大化提高利润，减少风险。后期也可根据实际情况酒店进行招标建设或销售地块，降低风险。总体评估，项目地块较为优质，开发风险小，收益较好,项目总投资估算合计亿，其中建安成本占投资成本比例最高，达到，其次是土地成本，占比。项目总投资估算表序号项目名称总额万元占总投资比例地价,前期工程费,建安工程,不可预见费,管理费,其他费用,财务费用,销售费用,合计,项目启动资金亿，资金来源于借贷。资金来源与运用表单位万元序号年度项目资金来源,经营活动产生的现金来源销售收入出租收入其他收入筹资活动产生的现金来源,自有资金银行借款,其它来源备注以土地价格万亩计财务费用中按计利率。第六章财务效益及费用估算项目总销售收入约亿元即所有物业价值，总投资成本约亿元，最终实现净利润约亿元，税后投资收益率。项目财务内部收益率达，大于基准收益率，因此项目可行项目动态投资回收期为年，财务净现值亿。敏感性分析当销售价格下降时，税后投资收益率是，内部收益率当销售价格上升时，税后投资收益率是，内部收益率当销售价格下降时，项目达到盈亏平衡点当工程造价成本增加时，税后投资收益率是，内部收益率当工程造价成本减少时，税后投资收益率是，内部收益率。因素变化情况相关指标变化情况敏感性分析结果计容建筑面积销售价格元销售收入万元总投资万元税后利润万元投资利润率财业街甲级写字楼五星级酒店等。巨大作用。项目总占地约亩，作为万达在川南的开山之作，物业涵盖高端住宅大型商业卖场风情商业街甲级写字楼五星级酒店等。项目量价情况楼栋数套数供应面积供应价格区楼区楼区楼首付万起，买两房首付万起，买三房，首付万起，买四房首付万起，买五房，天天特价房，周周有惊喜,认购优惠万，次性付款优惠，按揭付款优惠，按时签约优惠，推出特价房源万元起，万元起。，月均去化约套，去化速度较慢，未来供应区间较大，去化周期较长。二邦泰国际公馆项目项目概述邦泰国际公馆位于内江新城东兴区核心地段，地处大千路北延线谢家河公园旁，簇拥谢家河湿地公园五星水库公园牛毛山三大公园，毗邻三大品牌商业中心，占据绝版资源优势。项目建筑规划区楼区楼区楼内江邦泰国际公馆位于内江新城东兴区核心地段，地处大千路北延线谢家河公园旁，簇拥谢家河湿地公园五星水库公园牛毛山三大公园，毗邻三大品牌商业中心，占据绝版资源优势。项目占地亩，规划总建筑面积约万平米。邦泰国际公馆以国际化的运营理念超奢华建筑艺术设计精心雕刻的异域风情园林汇集国内线品牌的主题商业街区首屈指的户型赠送率，营造极致奢享的居家空间，构筑内江首席公馆生活,邦泰国际公馆主力产品以平米多变户型为主，房间尺寸严格考量，其中尤以舒适三房户型为最，颠覆内江对户型空间的想象,项目量价情况栋号批准销售套数批准销售面积住宅均价元号楼号楼号楼号楼号楼号楼号楼号楼号楼内江首座公园大盘，奢美华宅，小编带您去品鉴万级墅质标准样板房。邦泰国际公馆主力产品以平米多变户型为主，房间尺寸严格考量，户均赠送率，最高赠送高达，其中尤以舒适三房户型为最。次性付款优惠，按揭，公积金首付成，内房团额外。交万抵万参加内房团享额外优惠。月均去化约套，未来供应较大，去化周期较长。三翡翠国际社区项目概述城市中心新贵核心生活圈内的坐标，涵盖别墅洋房公寓等多种建筑形态。项目建筑规划花园洋房为再改型客群量身打造，以三房以上的舒适户型填补了内江高端洋房市场空白。精工别墅独栋联排水岸别墅，层峰阶层的私家府邸，具有传世价值的资源型别墅。稀缺公共资源世界级资质，高贵与身俱来与湿地公园共同形成了内江的城市绿肺，市政工程奥体中心与之共荣，成为城市新富族择地而居的绝佳首选。便捷交通体系城市西拓核心，坐拥汉安大道东桐路等城市主干道，沱江四桥片区是城市西拓的文化商务区，未来将容纳近万居住人口，增值潜力不可限量。完善高尚配套轻松生，完美居住的生活哲学五星级会所为业主提供个专属的社交与休息场地，即将代表了内江最高端的社区会所服务。经典高尚建筑新古典主义风格，高端建筑的世界代表翡翠国际社区的建筑设计，吸取了庄重典雅历久弥新的新古典主义建筑风格。注重形式美感，却不过度装饰，展现出现代大气时尚的文化气质，特别注重立面的通透性，让建筑充满阳光感。多重居住物业多样化产品，世界湾区物业完美借鉴高端公寓以首次置业客户需求为标准，主推实用型两房及三房，是自住和投资的佳品。项目量价情况楼栋数套数供应面积供应价格最新动态以上优惠三万，以下优惠两万，次性优惠元。最新优惠洋房交万优惠。高层以上优惠三万，以下优惠两万，次性优惠元。老带新新老业主享元奖励月号开始选房电梯均价元，别墅均价元。翡翠国际社区世界级滨水生活，滨河高层，现登记优惠，青年置业计划入会赢取特价房直惠万四锦官新城项目概述项目位于内江市东兴区核心大千路钻石级地段，依托周边资源沱江大千公园川南名校六中等，规划全系户型。建筑规划项目规划有栋高层住宅座写字楼条商业街区和下沉式商业广场商业。锦官新城坐拥内江繁华动脉大千商业街，汇聚特色的餐饮娱乐商务休闲和所有生活配套，自身更打造了万的锦绣天地商业街区和下沉式商业广场，将引进各类品牌商超时尚餐饮娱乐精品潮流服饰等。在城市之心公园之上，锦官新城推出首座景观写字楼，高端配置华贵外观，更能享受看湖观园的心情，引领内江商务办公新标杆。项目量价情况栋号套数供应面积供应价格元总计次性优惠。年月开盘，推出套房管销售清盘年月推出套房源，销售五汇宇品项目概述项目位于内江市东兴区，沱江河畔，周边奥体中心湿地公园，紧邻高铁站旁，扼守入城大道便捷交通达全城，打造万方简欧风情景观园林，规划平米户型。建筑规划项目规划栋，共个单元，并规划万方社区商业街，完善社区配套。公园式生态绝美景观享受平米简欧风情景观打造平米中央水系。定制社区商业配套，规划面积万平米的商业街未来将引进农贸超市，生活配套等业态。项目量价情况栋号套数供应面积供应价格元住房次性折，按揭折。六绿岛银座项目概述项目坐落于汉安大道西段南侧，星桥街西段东侧，紧靠谢家河湿地公园，自然条件得天独厚，主力户型面积在之间。建筑规划区位项目临街的汉安大道将成为新入城线主干道，同时附近的高铁站即将投入运营，加之该项目所在区域是内江新城发展的核心区项目区位优势将会逐渐凸。户型设计户型方正，结构合理，功能明确，采光通风好，符合中国传统文化对居住的要求，按市场需求搭配大中小面积的户型，更有较大的赠送空间，使户型结构具有极大的市场包容性科学性和合理性。外立面立面追求现代化，极简于形，建筑造型突破以往住宅以每幢塔楼为单元的固有模式。高绿化率小区绿化率高达以上，再加上空中花园和中心景观区形成立体交叉绿化。商业休闲广场建筑小品小区花园有机结合，形成良好的小区环境，具有其它楼盘无法比拟的独特优势。项目量价情况栋号套数供应面积供应价格元按揭优惠，分期，次性付款优惠。七金