进行种消费时，不仅消费商品本身，也消费商品的名气和通过商品体现出来的形象，因为形象具有定的象征价值，能满足人们对身份地位等方面的追求，能让人产生自豪感，抑或给人们种谈资种经历。重视人们的情感生活社交活动等方面的需求情感生活是人们的基本需要之，近几年来社会上兴起了股所谓煽情的营销方法，就是通过各种措施活动刺激和调动人们的情感，以达到促销的目的。本酒店也将过设立诸如情侣包厢情侣茶座情侣套餐情侣烧烤等服务项目来促销。或以加强家人的团聚朋友的聚会父母子女情兄弟姐妹情乡亲情同学情等来调动人们的消费欲望。赠送礼物服务。生日送礼猜谜赠奖赠送鲜花等酬宾活动。在宣传上也将强调情感服务的特色，尽力突出自身适合各类情感生活的消费环境。第二章市场调研及前景预测市场调研宏观环境中国的餐饮市场经过二十多年的改革与发展，已进入个新的阶段，市场竞争的形势也发生些新的变化。中国同改革开放初期相比，全国餐饮市场竞争的态势出现四大变化从竞争内容看，重点由单纯的价格竞争产品质量的竞争，发展到产品与企业品牌的竞争，文化品位的竞争。在改革初期，餐饮企业之间主要是打价格战，打品种服务装修战现在情况发生了变化，消费者用餐既要满足生理需求，又要满足心理需求，因此，越来越多的经营者把注意力转向打造自己的品牌，提高企业的文化品位。这是种更高水平的竞争。二从竞争规模看，重点由单店竞争单业态竞争，发展到多业态连锁化集团化大规模的竞争。随着餐饮市场的扩大，餐饮业的业态已由过去少数比较高档的饭庄酒楼和比较简陋的摊点小馆，发展到具有能够满足不同层次消费群体需要的高档餐厅与大型酒楼，环境较好的家常风味餐馆，快餐店，地方风味浓厚的小吃店和小吃街，购物餐饮结合的超市食府，休闲娱乐餐饮于体的休闲餐厅与文化广场，异国风情的专营店，方便居民的社区餐馆，以及送餐上门的外卖店等等众多的业态。这种态势加剧了市场竞争的复杂性与激烈程度。三从竞争地域看，由在本地发展走向外地发展，由小城市向大中城市发展，由东部沿海向中西部地区发展也有的是由大城市向中小城市延伸，由西部向东部延伸。综观几年来涌现出的批大的餐饮公司和连锁企业，个共同的特点是它们都寻求向外地扩张，立足和占据外地市场，甚至打进中心城市和国际性大都市。如今，地域的概念已经淡化，餐饮企业竞争的市场半径大大延长。四从竞争对象看，由民营企业与国有企业竞争为主，发展到民营企业之间的竞争为主，进而发展到国内企业与外资企业的竞争加剧。餐饮业是改革开放比较早的个行业，个体私营企业先于其他行业发展起来，餐饮市场也比较早地向外资开放。中国加入世贸组织后，外资特别是些国际名牌企业将进步涌进中国餐饮市场，竞争也必将进步激化。微观环境经济条件越来越好假日消费渐成亮点我国社会经济的发展进步与人民生活水平的不断提高是支撑餐饮业发展的主要基础条件。随着枣阳经济形势的逐步回升，经济活动增多，人均收入持续增加，市场更加活跃，消费需求日趋增强，对酒店业发展起到了有力的推动作用，行业发展显著攀升。元旦春节五等节假日市场较往年更加火爆，市场潜力逐步显现，家庭宴席婚庆寿宴和散座业务明显增多。据有关机构调查显示，今年春节期间营业额普遍比去年同期增长，五节期间比上年同期增长。二品牌促销力度加大市场竞争力提高市内各酒店名品推展精品展销形象宣传文化促销等活动广泛开展。从价格竞争逐步向品牌文化竞争转化，营销促销的作用越来越大，得到企业的重视。各酒店普遍开展美食节展销月等活动，以节促销媒体促销文化活动与美食相结合的特点更加突出。二前景预测展望今明两年餐饮市场走势，发展的外部环境与基础条件将更趋看好，总体将继续保持高速增长的态势。激烈竞争仍将保持大众化经营不断深化通过竞争将继续对现有餐饮网点进行优胜劣汰，市场的调剂与配臵的作用更加充分，对企业进步整合与调整，不断推动行业的持续发展。假日消费与家庭私人消费继续看好，大众经营品种和餐饮食品开发不断加快，服务由以流动人口工薪阶层服务为主，向商务宴会家庭厨房和社区服务延伸，更好地满足人民群众的基本生活需求。品牌创新经营力度加强传统餐饮加速转向现代餐饮在行业由品种向品牌数量向质量单店经营向规模经营的方向转化中，企业要在市场占据定地位必须加强创新经营力度和文化品牌内涵，进步突出个性化特色经营，加强创新树立品牌注重营销是广大餐饮企业面临的重要课题。第三章项目定位市场环境分析地段位臵优越本件。加强财务管理，降低成本，获得最大的利润，是本项目酒店加强企业管理的出发点和归宿。餐馆的成本降低了，可以在同等条件下做到销售价格比其他餐馆低，销量比其他餐馆大或者是价格差不多，但毛利比其他餐馆高。两种情况种结果，都是利润的增加，竞争力的提高。这也就是人们常说的向管理要效益。降低成本，必须在保证产品和服务质量的前提下进行。降低成本要靠先进的管理理念管理模式和管理方法，而决不能用偷工减料以次充好降低质量降低水平的方法去获得。第五章投资概算与资金来源投资概算经测算，该酒店项目总投资万元，其中实物资产投资万元,流动资金投资万元。具体投资明细见附表总投资估算表。实物资产投资该酒店项目实物资产总投资万元，其中其中地板装修投资万元，墙体装修投资万元，餐厨具投资万元，配套设备投资万元。具体明细见附表及其附表。流动资金本酒店项目正式投产营业后需流动资金投资万元，主要用于购买原材料调味料广告宣传等。资金来源申请贷款万元，自筹资金万元。第六章财务评价财务评价依据基础数据与参数选取实物资产采用平均年限法分类进行折旧，预备费建设期利息按比例分摊到各折旧类别中，按年折旧，残值按计取。该项目财务估算按国家现行的工业企业财务制度执行，管理费用和销售费用按财务管理制度要求标准实报实销，财务费用提取摊销。项目装修期为个月，项目计算期年，财务基准收益率为，按照现行的财务制度和税收制度进行评价。销售收入销售税金和附加估算销售收入本酒店项目设计为上下两层，共个席位，其中楼为大厅，设臵个席位二楼为包厢，共间。正式投入运行后，整体可容纳多人同时就餐。本酒店项目设计席位为个，天按两餐计算，日营运能力桌次，每天上客率，每桌平均餐饮消费金额元，烟酒消费金额元，每年营业天，每年销售收入万元，具体明细见附表年收入估算表。销售税金及附加餐饮业营业税税率为，烟酒销售收入按小规模纳税人增值税税率城市维护税按，教育费附加按税金。详见计算表收入营业税金及附加估算表附件总成本及经营成本估算本项目正式投入营业后，项目正常年成本费用万元，年经营成本万元，详见附表总成本费用估算表。财务效益分析盈利能力分析本项目投资利润率为，财务内部收益率为，静态投资回收期为年。详见附表现金流量表。清偿能力分析本酒店项目银行贷款万元，计划在酒店营业第二年末还本付息，偿还贷款资金来源全部为税后利润。不确定性分析盈亏平衡分析企业在正常年份，假定桌平消费金额及成本金额不变销售收入元桌单位成本元桌利润元桌固定成本万元盈亏平衡点盈亏平衡量桌敏感性分析以影响项目经济效益的产品销售收入和经营成本等主要因素变化进行敏感性分析,见附图敏感性分析表变动因素变动幅度评价指标备注投资利润率投资回收期年基本方案税后销售收入税后税后经营成本税后税后分析表明项目销售收入和经营成本都是非常敏感要素，在其它因素不变的情况下，当销售收入增加时，投资利润率增加，投资回收期减少年当销售收入减少时，投资利润率减少，投资回收期增加年。当经营成本增加时，投资利润率减少，投资回收期增加年当经营成本减少时，投资利润率增加，投资回收期减少年因此酒店应不断拓宽经营渠道，严格控制成本，以回避经营风险。财务评价结论销售收入销售收入总成本万元固定成本运营能力盈亏平衡图从财务评价和盈亏平衡性来看，项目盈利水平高于行业平均水平，低于同行盈亏平衡点，经营期内财务状况较好，具有定的盈利能力和抗风险能力，项目在财务上是可行的。八酒店项目种类功能配比及投资规模的简介酒店的类型，决定酒店的投资规模和投资回报率的大小。对于投资者来说，投资那种类型的酒店，是未来投资项目能否成功的关键。同样规模的酒店，不同类型，在面积和造价上都有区别，以间客房的规模为例旅游经济型酒店特点有限服务，双人房比例高，客房面积紧凑客房总面积,平方米投资金额,万元不含土地费用预计有盈利平均房价元间投资回报时间年左右不包括财务费用现代商务型酒店特点智能化程度高，有会议设施，单人房比例高，客房面积宽敞客房总面积,平方米投资金额亿元不含土地费用预计平均盈利房价元间投资回报时间年左右不包括财务费用会议型酒店主要为国内会议市场特点会议设施为核心产品，大小会议室配套，双人房比例高，客房面积宽敞客房总面积,平方米投资金额亿元不含土地费用预计平均盈利房价元间投资回报时间年左右不包括财务费用豪华五星级酒店特点设施齐全高档，单人房比例高，客房面积大客房总面积,平方米投资金额亿元不含土地费用预计平均盈利房价,元间投资回报时间年左右不包括财务费用以上四种提出介绍分析的酒店类型，平均空间分配及比例列表如下旅游经济型酒店平均空间分配及比例功能面积平方米客房总数单人标房数量双人标房数量家庭房数量房型比例占总数总面积比例客房总面积间套间间间单人标房间双人标房间家庭房人间大堂餐饮行政区域服务区域注此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分。现代商务型酒店平均空间分配及比例功能面积平方米客房总数单人标房数量双人标房数量商务套房数量高级套房数量房型比例占总数总面积比例客房总面积间套间间套套单人标房间双人标房间商务套房套高级套房套大堂餐饮会议宴会行政区域服务区域娱乐休闲注此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域附属部分。豪华五星级酒店平均空间分配及比例功能面积平方米客房总数单人标房数量商务套房数量高级套房数量豪华套房数