前，区人均住宅面积偏小，而且居住条件相对较弱，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善岳麓区人民的居住条件已经成为政府特别关心的问题之。同时，随着岳麓区经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等湘水明珠居住小区期号楼项目可行性研究报告第页共页方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使岳麓区城市居民的生活环境居住环境不断得到改善。东方红城市综合体项目符合岳麓区城市建设总体规划，贯彻了城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，房地产建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，将为增加岳麓区当地社会就业岗位作出定的贡献。拟建地点本项目位于长沙岳麓区枫林三路与麓松路交叉口，总占地面积平方米，项目近临名校湖南第师范学院及湖南涉外经济学院。项目两面临街，背靠距火车站，高速道路皆不到三十公里，自然环境优越，道路交通便利。预期目标东方红项目拟在占地面积，平方米的土地上，建设总容积率为，建设密度为,总建筑面积为，平方米其中商业面积，平方米，办公楼面积，平方米，公寓楼面积，平方米，地下停车场面积，平方米。主要技术经济指标序号项目单位数值总用地面积，规划总建筑面积，其中商业建筑面积,湘水明珠居住小区期号楼项目可行性研究报告第页共页其中办公楼及公寓建筑面积，其中地下停车场建筑面积，建筑密度容积率绿地率拟定项目总投资元财务净现值元财务内部收益率静态投资回收期月动态投资回收期月问题与建议分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格销售率条件下，本项目具备良好的可行性。岳麓区房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。湘水明珠居住小区期号楼项目可行性研究报告第页共页第章项目投资环境与市场研究投资环境分析国家政治经济形势及有关政策国民经济平稳较快增长。初步核算，全年国内生产总值亿元，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。第产业增加值占国内生产总值的比重为，第二产业增加值比重为，第三产业增加值比重为，第三产业增加值占比首次超过第二产业。固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产投资亿元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长。其中，固定资产投资不含农户亿元，增长农户投资亿元，增长。东部地区投资亿元，比上年增长中部地区投资亿元，增长西部地区投资亿元，增长东北地区投资亿元，增长。全年房地产开发投资亿元，比上年增长。其中，住宅投资亿元，增长办公楼投资亿元，增长商业营业用房投资亿元，增长。全年新开工建设城镇保障性安居工程住房万套户，基本建成城镇保障性安居工程住房万套。中央经济工作会议将调控政策业位于紧缩，为防止经济增长由偏快转向过热防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀，央行将存款利准备金率提高个百分点同年月同比上涨随后央行银监会明确规定第二套房贷以户为单位月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买小产权房，继年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以管严土地，看紧信贷为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，湘水明珠居住小区期号楼项目可行性研究报告第页共页同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。项目开发地区的经济社会情况及管理政国家发改委投资建设项目可行性研究指南试用版Ⅲ中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价Ⅳ国家发展计划委员会建设部工程设计收费基价表Ⅴ中华人民共和国土地管理法Ⅵ中华人民共和国城市房地产管理法Ⅶ中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程。资金筹措资本金筹措本项目自筹资本金为元约占总投资的，全部用于本项目的开发和建设。债务资本筹措本项目债务资金约元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按年期利率上浮标准计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式般如下自有资金全部用于投资预售收入扣除有关税费后用于投资若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。本项目开发投资的资金来源有两个渠道是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知房地产开发不含经济适用房项目资本金比例提高到及以上，本项目自有资金约占总投资的，向金湘水明珠居住小区期号楼项目可行性研究报告第页共页融机构融资元约占总投资的，本项目已考虑以销售回款补充建设资金。第章财务评价项目评估依据建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法第二版国家现行的财税制度和有关法规。财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定营业税税率为城市维护建设税按实际缴纳增值税计算教育费附加按实际缴纳营业税的计算所得税税率为。折现率的设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平和企业投资机会成本预期收益期待，将财务基准收益率定为不确定性分析敏感性分析根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值财务内部收益率进行敏感性测试。测试结果表明当最不利因素商品房销售下降时,总投资不变的情况下，其收入下降，项目财务净现值元，内部收益率为当项目成本增加，在收入不变的情况下，项目财务净现值为万元，内部收益率。均高于基准收益率，说明项目有很强的抗风险能力。盈亏平衡分析湘水明珠居住小区期号楼项目可行性研究报告第页共页当其他条件不变，销售均价下降时，净现值趋近于，也可以说，当销售率为时不考虑其他经营性收入，如车位租金会所经营等，就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升时，也能保持盈亏平衡。第章社会评价项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面引进先进的项目开发理念，推动岳麓区房地产业的发展岳麓区房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目期指可数。我公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计人车分流景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉的形象，通过在项目的成功打造，使本项目吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在岳麓区房地产事业的长远发展。开发精品社区，提高住户的人居水准本项目作为我公司在盖地区建设的又大型房地产开发项目，将从产品定位设计施工材料采购配套完善市场推广客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出个高档次的精品住宅小区，进步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个区域楼盘的建设品位，总体改善本片区的城市面貌，为岳麓区房地产的产品类别提供新的定义，并成为岳麓区的标志性楼盘之。发展岳麓区经济，从实质上提升区域价值湘水明珠居住小区期号楼项目可行性研究报告第页共页根据十二五发展规划制定的发展战略，岳麓区各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于岳麓区房地产市场的项重大工程，规划品牌优势明显，项目建成后将彻底改变本地区长期以来城市基础设施较为落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出人城市生态文化主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升岳麓区城市建设档次与水平，改善区域环境，提升岳麓区的城市形象，具有十分重要的意义。风险分析政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼