然后统计地块的面积，以及规划水系下面所占的面积从规划水系的中线划分开来，则总面积平方米，计亩。见下表海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查土地权属和村庄分布上述区域范围内，涉及的土地权属有防潮堤东营小学国有地和农民集体土地。主要经济社有罗烈罗王大村东排郭宅红光后村陶朗良古双坡西排用本上南调上南调中南调下等。上述区域范围内，自然村主要有罗烈罗王陶朗双坡良古南调。见下图村庄人口及户数根据从演丰镇国土所调查的数据了解到罗烈村有人口约人，约户罗王村约人，约户陶朗村约人，约户双坡村人，约户良古村约人，约户南调村包括上中下约人，约户。项目范围内共有人口约人，约户。见下表海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查项目区域地类情况根据国土局测绘院提供的二调数据，并统计显示，上述范围内主要地类面积及所占比例如下耕地平方米，即亩，占总面积的林地平方米，即亩，占总面积的养殖水面平方米，即亩，占总面积的除养殖水面以外的其他其他农用地平方米，即亩，占总面积的居民点平方米，即亩，占总面积的除居民点以外的其他建设用地平方米，即亩，占总面积的未利用地平方米，即亩，占总面积的。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排项目开发成本计算及资金安排土地征收成本新增建设用地有偿使用费根据财综号文件，新增建设用地有偿使用费收费标准为每亩万元，本项目新增建设用地有偿使用费总额为万元。征地补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准的通知琼府号，灵山镇年产值为元亩，综合补偿倍数为倍，征地补偿费为元亩，即征地补偿费万元。青苗补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准的通知琼府号，常见短期农作物补偿标准约元亩左右，则青苗补偿费万元。林木补偿根据关于印发海南省征地统年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准的通知琼府号，林木补偿费为每亩约元区域内大部分为桉树，补偿价格元株，每亩合理株数，即林木补偿费万元。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排养殖水面补偿参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，鱼塘包干补偿费为元亩，低位虾塘包干补偿费元亩，高位虾塘包干补偿费元亩。按高位虾塘与低位虾塘各占半的情况，对项目内养殖水面补偿情况进行预估，则养殖水面补偿费为万元。耕地占用税根据海南省实施办法海南省人民政府令第号，海南省海口市与三亚市耕地占用税征收标准为元平方米，即元亩，本项目耕地占用税为万元。耕地占用复垦费根据海南省人民政府关于印发的通知琼府号，耕地占用复垦费为每亩元，本项目耕地占用复垦费为万元。社会保障费根据国务院关于加强土地调控有关问题的通知的规定，被征地农民社会保障费用按照政府被征地农民各分担部分的原则，参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯，其中政府负担部分按每亩元计收，本项目社会保障费为万元。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排征地补偿统计这里的征地补偿包括了上述的征地补偿费青苗补偿费林木补偿费虾塘等养殖水面补偿费耕地占用税耕地复垦费被征地农民社保费。七项之和为万元，见下表居民安置非现金补偿项目区域内共有人口人，约户，考虑到本项目区域内可出让土地面积有限，且容积率偏低，建议采用整体拆迁集中安置的拆迁安置方案。拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户平方米安置房考虑，共需建设安置房面积万平方米。比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准，按元平方米单位造价投入建设，全部投资为万元。每户拆迁安置补偿平方米住房和平方米商铺，拆迁户另需按元分成收入中，须缴纳的税种至少包括营业税及其附加营业税营业收入，城市维护建设税营业税，教育附加费营业税堤围费营业收入印花税营业收入代征所得税约营业收入。综上所列，企业须缴纳税费约占其收入的。项目单位开发成本按照上述规划指标调整后，可出让土地面积调整为亩，则单位出让面积项目总成本为万元亩。保底价格计算按照般行业利润率，企业税后单位收益应不小于万元亩，税前收益不小于万元亩，则土地出让保底价格为万元亩。合作模式分别投入，价格保底，按投入分成工作分工与投入政府方投入费用约亿元，负责土地征收的全部工作以及土地挂牌销售工作企业投入费用约亿元，负责项目规划设计以及五通平等工程工作。双方分成办法海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择土地成交价款，在上缴省级以上约的各项费用后，双方按照投资比例对收益进行分配，分配比例大约为。方案评价该方法的最大特点是风险共担利益共享。该方案缺点是土地出让由政府主导，由于政府要承担其他的社会责任，往往通过土地补偿进行兑现，从而致使该方案不能确保土地出让按最理想价格实现。合作模式二整体投入，价格保底，按比例分成工作分工与投入企业负责投入全部约亿元的费用，负责项目规划以及五通平等工程开发政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。双方分成办法土地成交价款，在上缴省级以上约的各项费用后，双方分成比例按，政府分配，企业分配。方案评价该方案因为企业投资增加，投资回收也增加，为了化解变数，须在万元亩价格情况下回收预期收益，上述分成比例就是据此计算得来的。该方案也有土地出让价格不保证的问题。合作模式三整体投入，价不保底，土地分成工作分工与投入企业负责投入全部约亿元的费用，负责项目规划以及五通平等工海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择程开发政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。双方分成办法土地级开发完成后，将土地的以零地价转到企业名下，不再发生其他费用，政府将其余的土地挂牌出让。方案评价该方案的最大特点是操作难度大，因为上市土地必须进入公开交易市场即挂牌交易程序。另外，企业获得土地的价格折合万元亩，升值空间也非常有限。然而，该方案的最大优点是，旦可以实现企业获得土地，就可以避免政府挂牌土地中的随意性问题，可以确保土地变现中的价格水平。合作模式四上缴，整体投入，保底分成工作分工与投入企业负责投入全部约亿元的费用，负责项目规划以及五通平等工程开发政府不投资，负责项目土地征收工作以及土地挂牌销售工作。双方分成办法土地成交价款，在上缴省级以上约的各项费用后，双方分成比例按，政府分配，企业分配。详见下图方案评价该方案的优点是上缴比例小，待分配收益有增加。上述分配比例是按照企业须在万元亩价格情况下回收预期收益计算得出的。方案的缺点仍然是政府在土地出让过程中，因为各种原因，不能保证土地按照最理想价格实现。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施本项目合作对策与措施针对本项目的上述分析，建议公司在本轮谈判中重点推出以下对策与措施。坚持推进控规调整调整的目标，前文已述，这里再重复遍在当前楼面地价元平方米前提下，可出让比例，容积率在至之间。推荐合作模型的选择优先次序上述推荐的四个合作模型各有特点，方案，风险最小，回收较快方案三难度较大，利益较有保障方案二与方案四都是锁定在万元亩价格的情况下实现的投资收益率。建议首选方案，其次选择方案三，再次选择方案四，最后选择方案二。准备应对对方提出收益封顶海口市现行较为成功的土地级合作开发的案例是与北京开发是西海岸新区，该案例采用的是保底封顶的做法。如果对方提出收益封顶，则该项目的收益将受到很大的局限。根据本报告第二部分对案例的调研，可知土地级开发投资收益率最多为。如果与对方谈判无法实现突破，只能走保底封顶的路线，则必须考虑在投资收益率限定的条件下，投资得以迅速而有保障地回收的问题。为此，形成建议分配模式如下海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施作法分别投入，上缴企业投资为万元，投资收益率为的情况时，企业分配的回报分别为万元万元万元。兼顾政府方利益，待分配收益应该为万元。如下图海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施形成如下分配方式在可出让面积调整至容积率调整至至的情况下，上缴并扣减开发成本后的待分配收益在亿元之间时，政府与企业双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内，企业分得约亿元，投资收益率约在亿元之间时，政府与企业双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内，企业分得亿元，投资收益率累计达到在亿元之间是，政府与企业双方分配比例为注土地售价接近万元亩，企业分得亿元，企业投资收益率累计约为。在亿元以上时，收益全部归政府方。作法二分别投入，上缴企业投资为万元，投资收益率为的情况时，企业分配的回报分别为万元万元万元。兼顾政府方利益，待分配收益应该为万元。如下图海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施形成分配方式如下在可出让面积调整至容积率调整至到的情况下，上缴并扣减开发成本后的待分配收益在亿元之间时，双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内，企业分得约亿元，投资收投资收益率约在亿元之间时，政府与企业双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内，企业分得亿元，投资收益率累计达到在亿元之间是，政府与企业双方分配比例为。注土地售价接近或稍稍超过万元亩，企业分得亿元，企业投资收益率累计接近在亿元以上时，收益全部归政府方。作法三整体投入，上缴企业投资为万元，投资收益率为的情况时，企业分配的回报分别为万元万元万元。兼顾政府方利益，待分配收益应该为万元。如下图海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施形成分配方式如下在可出让面积调整至容积率调整至到的情况下，上缴并扣减开发成本后的待分配收益在亿元之间时，双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内，企业分得约亿元，投资收益率约在亿元之间时，政府与企业双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内，企业分得亿元，投资收益率累计达到在亿元之间是，政府与企业双方分配比例为。注土地售价接近万元亩，企业分得亿元，投资收益率累计接近