。安全生产形势严峻。上半年下半年上半年下半年住宅期二期三期四期五期商业四五期本项目开发周期年从年年，其中每期开发个组团，开发面积控制在万平米左右，总建筑面积平米，在五年内分期开发完成。其中商业项目在四五期开发，建设周期年半。该开发进度安排充分考虑项目土地获取和前期筹备需要的时间，按时间推算，从今年开始进行项目立项。获取土地规划设计等前期工作至少需要两年的时间，按照整体规划分片拆迁分期开发的思路，项目首期的开发也应在年。每年万平米的开发量充分考虑了市场的消化能力，和资金投入的统筹安排，确保当年销售，自筹资金达到项目开发资金的以上。商业项目放到年开发，充分考虑的阿克苏现阶段商业市场，从商业地产发展的周期来看，阿克苏商业地产若想再次发展，至少需要年以上的时间，从现阶段时间计划来看，年应该是商业市场恢复的最佳水平，无论从项目价值还是销售预测来看，都是最适合开发的时间。第七部分项目投资和财务分析成本分析土地成本根据土地测算的两种成本，我们按最高万元的土地成本进行分析，该项目总建筑面积平米，则土地费用元建筑平米。建安工程费阿克苏多层住宅建安费用，框架结构在元平米左右，砖混结构在元平米左右商业的建安费用设备及初装费用约元平米在元平米左右前期工程费前期需要办理各种许可证，进行招标投标评估监测可行性研究勘查等，前期费用约占建安费用的城市建设配套费包括供电供水燃气暖气排污电信绿化等，住宅约元平米，商业约元平米该费用先核入成本，如获得政府减免，则可增加相应收益公建配套费公共设施幼儿园会所等小区道路建小区管网室外景点绿化费安防系统费等，约为元平米不可预见费按以上工程项费用的提取开发费用包括管理费用销售费用财务费用。其中管理费用按工程建设费用的提取，销售费用按预估销售额的提取，财务费用主要为贷款利息，按预估发生额提取。总成本总开发成本为以上项费用之和。项目投资成本估算成本估算表项目费用万元单价元平米说明土地成本根据暂定数据计算以实际为准建安费用商业住宅和底框，总面积平米住宅建安费用建筑面积平米底框商业建安费用建筑面积平米商业建安费用建筑面积平米前期工程费用建安费用的城市建设配套费住宅元平米，商业元平米住宅建设配套费用住宅建筑面积平米商业建设配套费用商业建筑面积平米公建配套费公建道路管网绿化等不可预见费用ⅹ开发成本住宅开发成本住宅面积平米商业开发成本商业面积平米，包括底商开发费用管理费用按开发成本的计销售费用预估销售额开发总成本备注本案总建筑面积平米，其中住宅含底框商业建筑面积平米，商业建筑面积平米土地成本按最高价万元计算，其中单价为万亩元平米成本分摊除建安费用区别外其中住宅按元平米核算底框按元平米核算商业按元平米核算，其余费用采用平均分摊原则，即元建筑平米由于受当地市场数据缺乏，政府政策变数大，无可参照项目等因素影响，以上费用测算数据略有出入，但基本符合市场运做规律,具有较强的可参照性。在获取更为准确的数据后，可对以上方案进行进步修订和细化。各项成本比例分析图土地成本建安费用前期费用城市配套费公建配套费不可预见费开发费用各项成本比例收益分析销售价格预测该片区现阶段多层住宅销售价格在元平米，通过竞争定价分析，演算出住宅的销售价在平米元之间，通过价格加权平均计算，取平均价格，该项目住宅销售价为元平米，项目年后分五期年开发计划，每年价格上涨元平米，则五期平均价格为元平米。商业底框属于住宅同步开发项目，起价为平米，平均每年价格上涨元平米，则五期的平均价格为元平米。现阶段该区域大型商业的价格为元平米，考虑项目年后开发，每年升值左右，则大型商业中心层定价为元平米，二三四和负层的价格系数分别是，则平均价格为元平米。销售收入分期比例确定该项目总开发周期历时五年。其中住宅总建筑面积平米，底框商业面积平米，分五期开发。则住宅每年的开发量为万平米，底框商业的面积为平米。商业总建筑面积平米，期开发，开发周期为两年。我们以此为依据，计算销售额。该项目采用滚动开发，分期销售的办法，能够在实现较好的销售业绩的同时，保证项目后续开发的资金回笼，实现良性运做。销售分期比例计划表销售计划年份销售面积平米销售单价元平米销售金额万元住宅底框商业住宅底框商业住宅底框商业小计年年年年年年合计该项目总的销售额是万元。其中住宅销售额，底框商业销售额万元，商业销售额万元。根据分期开发和销售计划。年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元，年实现销售业绩万元。该项目的开发总成本是万元，可以实现万元的税前利润，投资的税前利润率是。资金投入和使用计划该项目采用滚动开发模式，用期的销售资金回报二期的开发，依此类推,以减少开发的筹资量，从而降低资金的使用成本，提高盈利能力。遵循逐步拓展稳步发展的经营方针，在获得该片土地开发权以后，以循序渐进，滚动开发为原则，项目分六年五期开发完成。项目开发总成本将以分期分批方式滚动投入，尽量以自筹资金和销售回款解决开发资金。项目所需资金主要为土地投资和首期开发资金，首期开发资金基本控制在万元以内不含土地费用，建设投入左右的资金可确保项目封顶,后期资金通过销售回款解决，建议以自筹方式解决土地投资金额较大,可与政府协商分期支付土地出让金,不足部分通过银行贷款解决。后期商业开发周期长需要资金数量巨大，建议部分自筹，部分通过银行信贷和其它融资方式解决。分期开发采用相互滚动支持的方式展开，即在前期项目产生销售的基础上进行下期的开发住宅项目春季开工，秋季入住，二期部分秋季动工，来年夏季入住。商业项目开发周期较长，建议在秋季开发，第二年夏季即可销售，秋季商户可以进驻开业，确保销售招商和营业都在最佳时间进行。利润计算在税后利润估算中，各项税率取值如下营业税及附加税率为销售额的印花税为销售额的阿克苏地区房地产开发所得税率为销售总额的。项目总包括住宅和商业税后利润表项目金额万元说明销售收入见页销售收入总成本费用见页成本核算税前毛利润营业税及附加印花税所得税税后利润净利润率从该项目税后利润表可以看出，项目的毛利润总额是万元税后净利润是万元，投资的净利润率是税后利润总成本费用。住宅含底框商业税后利润表项目金额万元说明销售收入见页销售收入总成本费用见页成本核算税前毛利润营业税及附加印花税所得税税后利润净利润率从该项目税后利润表可以看出，项目住宅部分的毛利润总额是万元税后净利润是万元，投资的净利润率是税后利润总成本费用。商业税后利润表项目金额万元说明销售收入见页销售收入总成本费用见页成本核算税前毛利润营业税及附加印花税所得税税后利润净利润率从该项目税后利润表可以看出，项目商业部分的毛利润总额是万元税后净利润是万元，投资的净利润率是税后利润总成本费用。风险分析盈亏平衡点分析影响项目的不确定因素主要有以下几个方面开发成本销售价格和销售率，这些因素受政治经济社会条件和市场环境的影响，可能发生变化，从而影响项目的预期效益。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏的临界点见下表。计算公式开发成本盈亏平衡点值销售收入开发成本盈亏平衡点变化百分比开发成本盈亏平衡点值开发总成本房屋销售价格盈亏平衡点值开发总成本开发总面积房屋销售价格盈亏平衡点变化百分比房屋销售价格房屋销售价格盈亏平衡点值房屋销售价格房屋销售率平衡点值开发总成本销售收入房屋销售率平衡点变化百分比房屋销售率平衡点值项目盈亏的临界点因素开发总成本万元房屋销售价格元平米房屋销售率因素现在估算值元平米因素盈亏平衡点变化百分比因素盈亏平衡点值从上表分析可以看出，当开发成本增加，或房屋价格下降，或房屋销售率不足时，该项目达到盈亏平衡点。根据市场预测，开发成本不会增，房屋销售价格不会低于前言对本案进行可行性分析，旨在通过对当地经济文化房地产市场及宗地分析，提出项目规划的理念项目定位市场定位及分期开发的初步建议以规划和开发为前提，进行项目投资价值分析，阐明项目开发中存在的问题和产生的效益，并通过成本分析毛利润分析税后利润分析盈亏平衡点分析投资敏感性分析，为投资决策提供依据，为项目运作保驾护航本案从城市战略背景及项目资源分析，我们将本案定位为概念，也就是中央居住区。项目定位为复合地产项目，即融合商业商务商住和居住为体的大型地产项目。本案主要经济技术指标参照行业规划的主要标准和项目定位展开，其中总用地面积，总建筑面积平米。住宅按的容积率规划,建筑面含底框商业积平米商业按的容积率规划,地上四层地下层,建筑面积平米由于缺乏土地价格资料和可参照对象，在土地价格演算上存在定误差,仅供参考使用。其它成本和财务分析，均参照行业标准展开，核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！虽有所出入，但具有很强的参考价值本案项目规模较大，我们共分五期进行开发，每期开发约万平米，基本处于市场可消化的范围内。项霜期较长，昼夜温差大。全市水资源丰富。流经阿克苏市境内的主要河流有新大河老大河，且位于库玛力克河托什干河上游。年径流量为亿立方米，水资源极为丰富。农作物资源品种繁多。本市从事种植业历史悠久，具有