苑邻居中心，投用年代为年。

占地面积，总建筑面积。

胜浦镇承诺将其拆平，以便于公司与胜浦镇下属企业成立的项目公司进场开发建设。

八项目规划设计工程开发建设招投标等方面的政策项目规划设计工程开发建设招投标等方面的政策参照园区相关规定执行。

第三部分区域分析项目所在区域发展情况胜浦镇发展概况胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。

年撤乡建镇，属吴县。

这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。

胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积平方公里，下辖个社区，总人口万人，其中户籍人口万人，外来人口万人。

经济发展水平年胜浦地区生产总值亿元，地方般收入亿元，到账外资亿美元，注册外资亿美元，注册内资亿元，居民人均收入万元。

在年国家统计局农村社会经济调查队发布的全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，胜浦镇位列全国千强镇第位。

基础设施建设基础设施建设达到了八通平。

累计投入十几亿元，基本完成了胜浦镇区域的主要基础设施开发建有主干道路条，总长近，镇区道路硬化率建成污水管网，多米和污水泵站座，通过污水管网将所有工业企业排放的工业废水及全镇生活污水集中到污水厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污邮电有线电视基本实现了全覆盖。

便利的交通条件胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪宁高速公路京沪铁路和国道，东靠国际大都市上海。

胜浦距苏州市区，有条公交线路直达，距沪宁高速入口，距虹桥机场分钟车程，距浦东机场需分钟车程。

投资状况投资项目质量和数量齐驱并进。

累计吸引中外项目多个，其中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家和地区企业多家，其中不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜累计投资亿美元的金光集团世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品公司分别投资成立的美铝紧固件系统苏州有限公司和苏州富美实植物保护剂有限公司全球最大的耐火材料供应商美国珉泰克公司等。

社会事业发展累计建设动迁小区个，开发各类成熟商业网万多平方米，新建绿地多万平方米，绿化覆盖率超过，通过了国家卫生镇的考核验收，通过了全国环境优美乡镇的考核验收，生态环境得到有效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房建设商业网点等工程正在快速开发。

二胜浦城市发展规划在园区整体规划中，胜浦镇定位为依托园区富有特色的现代化城市副中心辐射周边配套完善的区域服务中心功能齐全宜居宜业的东方欧美式小镇。

原有规划胜浦镇居住人口万，因城市的快速发展，人口聚集力增强，预计至年胜浦镇人口将达万人。

本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设的新城区，属难得的城市核心商业地块。

二项目所在区域政策及产业环境胜浦商业发展现状胜浦镇地处吴淞江畔，环境优美，整洁卫生，交通便利，配套完善。

按照总体规划，胜浦镇将建设成为苏州工业园区东部新的城市副中心。

胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。

改革开放以来，特别是工业园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇快速转变和发展，在镇区大规模城市化建设中，胜浦商业服务业也快速发展起来，形成了多个新兴街区。

近几年来，胜浦镇根据经济发展和消费需求变化，结合旧镇改造和基础设施建设，进步加快了商业设施建设步伐，商业面貌日新月异。

上世纪年代末建设了邻居中心，以后又陆续建成了小商品市场和吴淞商业广场，从而使胜浦镇商业初具规模。

年以来，胜浦商业加快发展，从中胜路到新胜路，随着高层住宅区的相继建成，批超市餐饮专业店专卖店陆续开业，胜浦商业总量不断壮大，逐步走向繁荣。

经过十多年的建设和发展，胜浦镇拥有商业建筑面积万，实际营业面积万。

最近三年是胜浦镇商业发展最快的时期，现有个商业项目中，有个是年后建成的商业载体建筑面积达万，占比达到。

随着园区经济的快速发展，房地产规模不断扩大，外来人口不断增加，消费需求日益增长，从而为胜浦商业的发展提供了机遇和空间。

但是目前胜浦商业发展现状存在以下方面问题商业现有布局存在缺陷由于历史的原因，定位于城市副中心的胜浦，现有商业布局很不合理，缺乏个相对集中的商业中心。

而目前胜浦虽然商业总量不小，但分布呈多点式，每个点商店小而散，形不成集聚效牌出让，经与胜浦镇政府协商，未来该土地公开挂牌价拟定在，万元，万元之间。

公司从投资效益和风险控制方面考虑，在参与该地块竞拍时，设立了二种可能的土地竞拍价注表示土地价格为，万元注表示土地价格为，万元，作为本项目投资收益估算以及项目财务分析的依据。

项目投资估算本项目地块占地面积，总建筑面积含地下室，单位投资，元不含土地。

项目建设期自年至年，建设期年。

单位万元项目总成本备注土地成本，注，注工程投资建筑装修其它合计二项目资金筹措公司与胜浦镇双方自筹资金亿元作为注册资本参与土地竞拍以及支付项目前期的相关费用，其余通过项目贷款获取支持。

单位万元注财务利息费率按年期以上长期借款利率将近。

三项目收益测算营业收入根据本项目的定位，项目建成后以商铺出租以及酒店自主经营为主，故其营业收入主要来自商务办公房出售第年全部售出商铺的租金以及酒店自营收入，其中商务办公房销售均价，元商铺销售均价，元月租金均价元，以后每年递增，商业出租率为酒店房价收入单间均价元，每年以增长，其他包括物业管理费，地下室面积半以上面积用来商业出租。

本项目在运营期需缴纳营业税金及附加和房产税，其中房产税营业税城建教育附加和地方教育附加土地增值税所得税税率。

本项目营业收入测算如下序号名称年年年合计自有资金借贷资金注注单位万元年份┉租赁收入┉，酒店收入┉，销售收入，┉商务办公房管理净收入┉项目总收入┉，营业成本本项目在运营期，对应的成本费用包括管理费维修费保险费固定资产折旧费摊销费以及利息支出。

其中管理费修理费保险费均以租金收入为取费基数折旧费摊销费采用平均年限折旧法，其中房产折旧年限年土地摊销年限年。

本项目财务利息费率按年期以上长期借款利率将近。

当土地竞拍价达到，万元时，营业成本测算如下单位万元年份总收入总成本减项租赁运营费用租赁税金客房运营费用客房税金销售成本，销售税金折旧与摊销大修费用所得税，每平米租赁运营成本每间酒店运营成本当土地竞拍价达到，万元时，营业成本测算如下单位万元年份总收入总成本减项租赁运营费用租赁税金客房运营费用客房税金销售成本，销售税金折旧与摊销大修费用所得税每平米租赁运营成本每间酒店运营成本项目净收益考虑到本项目每年运营成本费用主要是财务费用现金流回笼等因素，全部出售商务办公房。

年按商务办公房全部实施销售，销售收入的计提税金，商铺全部出租以及酒店自主经营计算。

预测商务办公房销售价格为，元第年租赁能产生元的净收益，以后每年租金以递增，按租金价格的计提税金。

预测酒店房价收入单间以元估算，每年以增长。

地下室半以上也用于商业出租。

项目净收益估算如下单位万元年份净收益销售净收益租赁净收益酒店经营管理收益注，注，第七部分项目财务分析项目测算期本项目预计开发期为年，从年至年。

项目预计从年初正式营业，项目经济测算年限从开始营业起年，即年至年。

二项目投入估算本项目投入成本分为两部分，即项目开发成本和项目运营成本。

项目开发成本估算项目开发成本包括土地成本和工程投资成本。

土地成本本项目地块将于年月公开挂牌出让，经与胜浦镇政府协商未来该土地公开挂牌价拟定，万元，万元之间。

楼面价格在元左右，公司有能力参与本项目地块竞拍。

工程投资成本项目工程投资成本包括工程建设费装修费管理费等，项目工程投资成本在建设期内分期投入，预计不含资本化部分，万元。

项目总建设成本预计为亿元左右。

项目经营成本估算项目营业后运营总成本根据现有公司项目，主要包括物业管理人员人件费保安保洁费消防维保费以及大修等费用。

根据目前公司已运营项目，商业每平米经营成本元年左右，酒店每间经营成本，元年左右。

以后租赁每年以递增，酒店前年每年以增长，以后每年递增。

具体收入成本税金现金流量等估算见附件。

三项目收入估算本项目未来主要收入来源为商务办公房销售收入商铺租赁收入酒店经营管理收入及其它收入。

鉴于本项目投资资金来自商业贷款以及未来商铺只租不售，公司财务费用支出较大，经营压力明显，因此商务办公房建成后全部出售，减轻公司财务压力。

商务办公房销售收入假定本项目地块建成并取得预售证后，商务办公房实施全部销售，预计销售价格为，元，实现销售收入，万元。

商铺租赁收入商铺可租赁面积以及部分地下室可用于租赁。

年每平米商业租金收入为元，实现租赁收入，万元，以后每年递增，商业出租率为按照公司目前运营模式此出租率没有问题。

酒店经营管理收入本项目酒店面积，客房数共计间。

酒店入住率第年第二年第三年，以后每年保持在。

酒店房价收入单间以元估算，第年实现销售收入万元，以后每年以增长。

四指标分析本项目按照年测算期投资指标分析序号指标名称注注静态回收期年动态回收期年项目运行年净现值，万元，万元内含报酬率试插法注在整个项目测算期中，说明本项目在期内有投资效益，项目可行。

项目财务内含报酬率为，大于目前同期中长期贷款利率基准利率，项目可行。

另外，本项目前提只出售的商务办公房，剩余的商业的酒店的地下层商业和地下二层停车场，合计。

如果出售剩余中的部分商业，上述投资分析指标可大大提高。

第八部分结论和建议结论区域条件本项目处于镇区中心位置，按照胜浦镇用地布局控制性详规，中胜路处于东西向中心轴，是规划建设中的商贸中心位置。

本项目周边路网密集，东边的兴浦路是胜浦的南北主干道，项目离苏胜路仅，离现代大道南面的中胜路即将和港田路贯通，可直通园区项目周边有五路公交车可达市区园区，门前还有环镇公交的站点。

本项目周边有金苑园东东景公寓丽景华庭等多个小区环绕。

是胜浦人气商气最旺盛的区域之。

市场需求年胜浦镇有注册企业，家，其中外资企业家内资企业家。

胜浦已形成四大支柱产业即精密机械轻工纺织电子信息和生物环保。

胜浦商业能基本满足当地居民和外来打工者的需求，但企业和企业主商务人士的满足率很低，胜浦商业在满足企业需求方面有很大的潜力。

随着经济的高速增长，胜浦企业的增加，胜浦人口数量特别是外来人口增速加快。

年总人口为万人，其中户籍人口增长，外来人口增长。

到年胜浦镇规划人口万人，比年翻番。

人口增长为胜浦扩大消费繁荣市场提供了支撑。

本项目功