指出金融机构对居民首上我们自己的分析，成都及周边房地产市场既使是冷下来也不会到种崩溃的程度。

因为成都别的城市没有的优点，在这边来买房的主要是看重这边的生活环境及生活这边的人们享受生活态度。

需要注意的是由于今年物价的上升，通货膨胀率高，钢材更是水涨船高。

根据惯性定律，今后几年钢材的价格可能会对我们的价难成本构成比较大风险。

解决措施我们要随时注意跟进各个项目的进度，以及周边楼盘的变化，同时要加强注意市场的变化，做得好有时不如作的巧，时机的把握在不断更新分析各方面数据的基础之上，失时调整自己的战略规划。

项目规划风险本项目在规划上，定要考虑与周边和花源镇的总体规划布局，不然很有可能造成不合群的局面，并参照周边的金秋乐园和文景名苑这两个楼盘的规划，加之牧马山别墅区的布局，我们在此基础上进行了综合改善和创新，像容积率的限制，车位数的限制等条件，也都在定程度上影响了我们的规划方案。

解决措施我们项目主要是针对中等收入的人群开发的，其户型设计更加贴合了此类人群的观念，能为他们提供良好的居住环境。

项目市场风险影响房地产发展的因素有很多，但是市场因素我想是最主要的，也是最重要的，政府的限制条件，国家的宏观调控，最基本的还是市场本身的因素，自发性，盲目性，滞后性市场经济可以自由竞争，优胜劣汰，促进市场的更好的发展，但是也有诸多的弊端，如经济过热，泡沫经济，市场混乱等，在这种情况下，要注意看清市场的发展趋势，不要过于盲目要看清市场，了解市场的具体情况，什么才是市场上需要的，或则说是将来需要的，如了解周围人民的收入情况，人口结构，生活水平，然后再决定要修建的楼层，户型，不然会造成有方卖不出去的情况在和市场起前进的情况下，也要跟上国家政策的脚步，在不被市场所淘汰的情况下，也不要被国家的政策所淘汰即使了解国家的政策，然后自己做出相应的调整此外，自身还要做到，质量有保障，产品更新怡，价钱更合理，服务更合理，让人们值得信赖，让社会肯定，不被这个广阔否认市场所淘汰项目财务风险财务风险是由于企业融资，负债经营来的风险，所以我们这里主要讨论的是银行借款的及时怀带以及在市场疲软，销售不畅，利润下降时最大限度的控制杠杆效应的负面影响效应。

销售率的风险分析，从项目的盈亏平衡分析中可以得出，本项目在假设总投资和销售单价不变的情况下，当销售率既盈亏平衡点达到时，项目达到了静态盈亏平衡点，即投资刚能够保本。

与资料显示，对于住在项目开发，当销售率低时，项目风险是比较低的，可见本项目在目前的市场环境下开发建设，风险较为大。

但是由于盈亏平衡分析是静态分析，没有考虑到资金的时间价值，所以并不能完全从盈亏平衡中去判断项目盈利能力的大小，期间仍然需要重视销售率不足或是下降带来的财务风险。

解决措施制定严密的资金计划表。

严格按照进度表和资金计划表进行开发建设，控制成本。

在项目开发过程中，加强营销，确保甚至超越预期的销售率，在开发过程中在保证质量的前提下严格控制成本。

寻找合作伙伴，使风险均摊到多个人头上。

项目自然风险四川位于中国内地，花园镇位于成都平原西南方，环境相当优越，自然条件相当不错，自然灾害基本上是没有的，本地离海较远，不用考虑台风带来的影响周围无大山，无需考虑山体滑坡的问题周围无大河无需考虑水灾问题离北方高气压带较远，又有秦岭相隔，也无需考虑寒潮带来的影响但是还是有几点我们值得注意，本地方与龙门山地震带较近，所以会受到地震带来的影响，如汶川大地震就给花园镇乃至整个四川带来严重的影响，所以在房屋的建造上要使用框架结构，而且在房屋的质量上要求也更高了，成都平原地势低洼，而且又位于亚热带季风气候带上，降雨较多，所以定要把排水系统工作做好，注意地势凹陷带来的问题，地基也要求更加牢靠项目安全生产风险在施工过程中，容易出现意外事故，保障社工人员的生命安全也使我们必须重视的大问题。

如果有人员出现意外，将建设给带来很大的阻碍。

解决措施我们将成立个专门的安全监督队伍，每天准时进行巡查监督。

项目安全控制必须坚持安全第，预防为主的方针。

其次，在建设初期就应健全管理体系和安全生产责任制，保证施工人员的安全和项目安全目标的实现。

再次，还应根据项目特点，制定安全施工组织设计或安全技术措施，让施工中人的不安全行为，物的不安全状态，作业环境的不安全因素和管理缺陷得到安全控制。

最后，项目安全控制最好应遵循下列程序确定施工安全目标编制项目安全保证计划项目安全计划实施项目安全保证计划验证持续改进兑现合同承诺。

通过这些措施来确保项目的安全生产。

项目质量风险在施工过程中，很多项目都出现过滥用劣质的建筑材料，给房屋质量保障带来风险。

如果出现倒塌，那么将给我们的销售带来风险，造成施工人员的不必要伤亡，还会损害我们楼盘的声誉。

解决措施我们的项目必须以树立品牌，带来永久的信用承诺为原则，决不建造劣质的商品房，我们将在质量监督上严格把关，所有的建筑材料都要有质量保证，决不因为降低成本而偷工减料，并加强施工人员的专业道德，从人们的生命安全出发，让他们有足够安全的居住环境，解决他们的后顾之忧。

项目质量控制坚持质量第，预防为主的方针和计划，执行，检查，处理，循环工作的方法。

对人，材料，机械，方法，环境的功能因素的质量都要严格控制。

同时制定套控制程序确定项目质量的目标，编制项目质量的计划，实施项目质量计划，包括施工准备阶段质量控制，施工阶段质量控制和竣工验收阶段质量控制。

进度控制风险我们的施工进度如果没有按期完成的话，将给我们带来许多问题，其中最重要的就是资金问题，这会增加我们的开发成本，影响我们的销售计划和资金回笼周期等系列问题。

所以呢，我们要很好地掌握和控制施工进度，这就要我们制定些解决措施，严格遵循我们的项目开发进度计划，如果碰到些不可预见性的自然灾害如台风地震等，应该适当空出定的不确定时间。

施工合同确定的开工日期，总工期和竣工日期的确定施工进度目标，明确计划开工日期，计划总工期和计划竣工日期。

制定详细的施工进度工作计划表，严格按照工作计划表施工。

施工进度计划根据工艺关系，组织关系，搭接关系，起止时间，劳动力计划，材料计划，机械计划及其他保证计划等因素综合确定。

实施施工进度计划时，应及时进行调整出现进度偏差时，并不断预测未来进度状况。

项目竞争对手楼盘区域内的竞争对手具有竞争力的对手主要有金秋乐园文景名苑等。

这些对手基上本都是在我们地块周围能够为我们在同区域内形成直接威胁的楼盘，并且在在建筑类型上也于我们的项目相类似。

但是考虑到了我们项目的开发期时间问题，由于金秋乐园已经是全部开发完毕，并且售罄，所以对我们的项目在未来的销售上面已不具备任何竞争威胁。

而文景名苑现在也已经开发完毕并有大量楼盘正在销售之中，这对我们的楼盘建成之后的销售构成了定的竞争威胁。

第八部分项目投资方案可行性研究结论及建议项目投资方案可行性研究结论该项目所属区域内地势平坦，土壤肥沃，资源丰富，环境优美。

其东北面有牧马山峦延续，杨柳河金马河两大河流灌溉着沿河两岸的良田，大小沟渠纵横交错。

项目的周边环境已有些等次于之相类似的成熟社区，所以在项目推广起来会比较容易，我们项目的开发肯定会给此地区带来无限的发展商机。

项目大部分采取的定价不是非常高，符合大多数工薪阶层。

项目分为为多层和高层，基本可以满足各个阶层的人们的需要，也使得社区的文化层次更加立体。

项目内目前还是新城区基础设施已基本完善，但有些方面还是落后于新津和花源镇的些老城区，但是随着政府极力把花源打造为欧洲风情小镇，相信不久后的将来这地区必然会变得较为繁华。

项目所在区域公交路线缺少，只有条流通于花源镇的公交路线。

但镇域内有大件路川藏路，距成都公里，离双流国际机场公里，国道线成乐路横贯其中，交通区域优势举足轻重。

以及成都未来规划的轻轨将在花源镇穿境而过，绵成峨城际客运专线从双楠大道延伸出来的成新蒲快速通道等即将开工建设。

这些快速交通干线将花源镇融入到大都市生活节奏，同时也大大缩短花源与各地的距离。

项目投资方案的建议采取实时跟踪周边楼盘和地块的开发与销售情况，并根据他们的情况来不断调整自己的开发方案。

在营销方面加大力度，实时声势浩大的宣传策略，同时也要加强此项目在消费者心目中的地位。

项目在绿化方面应该做足功夫，努力营造出种人与自然和谐的画面。

在资金面上，尽可能的采取多种融资渠道，扩大融资面，减少风险。

尽量合理根据每期的项目开发后的效果调整开发战略，使项目在复杂变化的市场上能够处于种不败的地位。

目录第部分项目基本情况项目名称„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目建设单位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目周边目前现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目性质及主要特点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„研究工作概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„主要技术经济指标表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二部分项目环境研讨宏观经济环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目所在区域经济环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地块区位环境经济环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„分析结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三部分市场研究市场供给„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„市场需求„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„市场价格„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„市场预测„量排放量和二氧化硫排放量变化与“十五”规划目标相差甚远。

年上半年，全国二氧化硫排放总量万吨，与上年同期相比下降化学需氧量排放总量万吨，与上年同期相比增长。

年前季度我国外贸进出口总值亿美元，比