场持续健康发展国发号，这个文件明确了房地产在国民经济中的支柱地位。年全国完成房地产开发投资亿元，首次突破万亿元大关，房地产开发的增长速度达到了，其开发投资额和增长速度均为年来最高值。国家统计局发布的资料表明，年全国房地产开发投资总计亿元，同比增长。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了和各类物业开发投资的增长速度均明显低于年同期水平，房地产开发投资保持稳定增长，中央政府的宏观调控政策取得了定的成效。年全国商品房竣工面积亿平方米，同比分别增长，其中商品住宅竣工面积亿平方米，增长。同期全国商品房销售面积达到亿平方米，增长。年月房地产开发投资同比增长，其中商品住宅投资同比增长，表明房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。商品房供求增幅较年季度也双双回落，但供求关系仍然偏紧。年全国商品房平均销售价格为每平方米元，同比增长，其中商品住宅平均销售价格为每平方米元，上涨。各大中城市普遍出现了房地产价格的快速上涨，不少城市房价的上涨速度远远超过了经济和消费者收入的增长速度。居民家庭成为房地产市场的主导消费群体。自年始，城市个人购买商品房占全部商品房销售额的比重超过,年月，此比重达到，越来越多的城镇居民到房地产市场上寻求解决自己的住房问题，甚至进行房地产置业投资。年我国城镇人均住宅建筑面积已经超过平方米，人均居住面积得到了很大的改善，城镇住宅自有率超过。年末，全国商品房空置面积为亿平方米，近年来首次出现下降趋势，比年末下降，其中空置时间在年以上的商品房面积为万平方米，所占比重为，处于正常区域。西安市房地产市场分析伴随西部大开发继续推进，国家实行重点支持西部发展的政策措施，使得西安市经济发展迅速。如图所示，西安市国民生产总值从年至今都保持快速增长。年份万元增长率图西安市增长情况图注资料来源于西安市统计年鉴初步测算，年西安市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在以上，经济发展迈上了新台阶，并步入个新的增长期。经济的高速发展给房地产的发展创造了个良好的外部环境。在国家宏观调控压缩商品房建设规模和银行提高贷款门坎的双重压力下，西安房地产市场发展情况依然保持了持续快速的发展势头。众多开发商在树立新的营销理念和制定新的营销策略中，借助教育旅游环境等优势项目，打造品牌楼盘。政府也积极采取降低公积金贷款门坎等举措，促使更多工薪阶层进入住房消费市场。据西安房地产信息网统计数据表明，年西安市普通住宅市场平均销售价格为元平方米，在销售价格方面，年比年的销售价格保持稳中有升，变动比率超过以往历年，在销售量上，年普通住宅的销售量比年销售量上涨了多。如图，从历年竣工面积和销售面积对比看，供需逐渐接近，并呈现出两旺状态。万平方米竣工面积销售面积图西安市历年住宅竣工和销售面积对比图注资料来源于年西安市统计年鉴投资机会研究据西安房地产信息网统计数据表明，首先，年普通住宅的销售量年销售量上涨了多。居民住房投资是支撑商品房市场发展的主动力。由于商品房区域性强，其价格上涨过快就会与居民收入及相关产业容易脱节，加上严格控制拆迁规模，需求量会在定程度受到抑制，炒房等投机行为也将会有所减少。因此，年普通住宅市场需求量依然会处于上升态势，但涨幅预计会低于年的水平。其次，在年，写字楼市场的开发量已经有了定比例的下降，且销售量又比年相差无几，预计年写字楼市场开发量将会有定的回升，但是由于几年前的写字楼并未被消化完全，所以，年开发的写字楼盘将会出现定情况的销售不畅状态。再次，年公寓市场比年销售价格有定程度的上升，销售量方面较年的销售量有定程度的回落，据预计年公寓市场发展并不明朗。最后，商铺年的市场平均销售价格在元平方米，要比年略微有所上升，销售量比年销售量翻了番。在年随着西安整体形象提升和在西部开发影响力的增强，知名地产商纷纷抢滩登陆黄金地段，参与商业用房经营的运作。商业用房必将显现出无限商机。从上述对各房地产市场的分析可以看出，投资建设住宅小区并辅以定量的商铺会具有很大的开发价值。需求分析我们利用五黄金周对西安市商品房消费者进行了调查。这次调查的期利息本项目拟从中国建设银行借款，期限为年，年利率为，。由借款还本付息表得建设期利息共计万元。项目总投资的确定综合前面至九项的费用，总计为万元。项目资金筹措方式与使用计划资金筹措方式项目总投资的资金筹措拟自筹万元，占总投资的拟从银行借款万元，银行贷款利率为，上浮，为。对于本项目，为了体现资金的流向，拟按半年计算，半年的贷款利率为其余部分由预售房款补足。资金投入及使用计划本项目资金分期投入使用，具体见项目投资计划表附表。项目财务评价本项目的财务评价主要从项目的财务盈利能力清偿能力以及两方面进行分析，以判断项目在财务上是否可行。财务评价基础数据选取基准收益率基准收益率是投资者对资金时间价值的最低期望值，它不仅于资金来源的构成，而且取决于项目未来风险的大小和通货膨胀率的高低。具体影响因素如下加权平均资本成本加权平均资本成本是项目从各种渠道取得的资金所平均付出的代价。其大小取决于资金来源的构成及其各种筹资渠道的资本成本。就本项目而言，由于从其他渠道获取的资金只有银行贷款，所以加权平均资本成本等于银行贷款利率，即。风险贴补率对于投资项目的决策阶段而言，未来是不确定的。这种不确定性就是项目投资者所承担的风险。风险贴补率，就是对可能发生的风险损失的补偿。不同的项目，风险的大小是不同的。本项目投资大，周期长，在房地产开发中属于比较大的类项目，所以风险贴补率定为。通货膨胀率为使项目的实际收益率不低于实际期望水平，应在真实最低期望收益率水平，加上通货膨的影响。由于目前我国的物价水平有上升趋势，因此通货膨胀率定为。根据基准收益率，可以确定本项目的基准收益率为。以半年为个计算期可得基准收益率为计算期计算期选为年，因为计息期为半年，所以每半年的基准折现率为。项目财务评价基本报表现金流量表现金流量表反映项目计算期内各期的现金收支现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目敏感性分析财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为全部投资的现金流量表参见附表。本表不分投资来源，以全部投资作为计算基础。计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率。财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同基础。资本金的现金流量表参见附表。本表以投资者的出资额为计算基础，把借款本金偿还和利息支出作为现金流出，计算税后内部收益率和财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。损益表本表反映项目计算期内各期的利润总额所得税及税后利润的分配情况，详见附表。资金来源与运用表本表反映项目计算期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，参见附表。项目财务评价盈利能力分析全投资现金流量表，见附表。根据此表计算的评价指标为所得税后财务内部收益率财务净现值万元所得税前财务内部收益率财务净现值万元财务内部收益率均大于基准折现率，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零，该项目在财务上可以接受。资本金现金流量表，见附表。根据此表计算的评价指标为税后资本金的财务内部收益率税后资本金的财务净现值万元财务内部收益率大于基准折现率，净现值大于零，说明项目具有盈利能力。根据损益表附表计算的指标为毛利润率利润总额累计收入净利润率利润总额所得税累计收入从投资利润上分析，项目有很强的盈利能力。清偿能力分析清偿能力分析是通过对借款还本付息表附表和资金来源与运用表附表的计算，考察项目计算期内财务状况及偿债能力。全投资所得税后的静态投资回收期为年，所得税前的静态投资回收期为年。本项目将于年下半年还清贷款本息，借款偿还期为年，项目的还贷能力较强。项目财务评价结论从项目的盈利能力清偿能力分析等两个方面的分析结果可以看出本项目盈利清偿指标均较好，本项目在财务上可行。项目不确定性分析本项目的不确定性分析包括项目的盈亏平衡点分析以及项目的敏感性分析。项目盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。据线性盈亏平衡分析基本公式总销售收入成本费用式中总销售收入总成本费用单位可变成本，本项目中为销售费用和销售税金及附加，分别是销售收入的和。不变成本，在本项目中为建设投资和建设期利息。销售量，为总销售收入的百分比。令，便可求出的值。本项目总销售收入为万元，不变成本为万元。因此解得故销售收入实现率是项目的盈亏平衡点，即当销售面积或销售收入达到可销售的时，项目即可保本。低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。般来讲，平衡点的销售量占总销售量的，风险适中，而本项目达到，说明风险较小。项目敏感性分析敏感性分析是指影响方案的因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。本项目主要针对当销售收入建设投资分别发生变化时对全部投资内部收益率的单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。对销售收入的敏感性分析销售收入变化对内部收益率和净现值的敏感性分析，其结果如表和图所示销售收入变化对内部收益率和净现值的影响表变化幅度净现值万元内部收益率变化幅度系列基准收益率图销售收入敏感性分析图根据上表数据，采用插入法找出销售收入变动的动态临界点本项目目前的销售收入能满足财务评价的要求，但是销售收入不能减少，即销售收入允许变动的幅度为，∞。所以在销售阶段,应注意保证销售收入的回收利用,比如次付款不得低于，也可以在前期增加销售费用，提高前期销售收入的资金回笼。对建设投资的敏感性分析建设投资发生变化时，将引起资金筹措的同步变化，所以认为是单因素变化。分析结果如下建设投资变化对内部收益率和净现值的影响表变化幅度净现值万元内部收益率变化幅度建设投资基准收益率图建设投资敏感性分析用类似于上述的方法找出建设投资变动的动态临界点由此表明，固定资产投资也是个非常敏感的因素