新轮快速发展期年使得此区域人流量大，再加上旅游景点数量较多等原因，从而导致了此区域的酒店数量较多。

东部沿海酒店分布此段海岸主要属于崂山区，旅游景点数量较少，只有石老人旅游度假区，且历史较短，发展时间不长，所以酒店数量不是太多，但是近年来青岛旅游业的发展迅速，石老人旅游度假区啤酒城会展中心高尔夫球场等使得此地人流量逐渐增加，酒店数量也在不断增加。

第七节青岛市商业零售市场分析青岛市主要商圈分析青岛目前档次较高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。

香港中路商圈香港中路商圈位于青岛商务中心区的核心区域，是随着年政府东迁而发展起来的新兴商圈。

佳世客步行街为整个商圈的轴心，在两侧区域内主要分布了佳世客购物中心家乐福超市阳光百货海韵名品广场闽江路餐饮休闲街云霄路美食街燕儿岛路酒吧街个商业项目。

佳世客属于个小型的购物中心，整体档次为中档偏高家乐福主体是个面向大众的超级市场，但其利用层的部分引入了些餐馆及零售店铺，使项目功能具备了定的综合性，档次整体低于佳世客阳光百货是个中高档的百货公司，其中汇集了诸多的国内外名牌而海韵广场则是个位于假日酒店侧的小型服装购物中心，其中主要以国际线品牌为主，代表了目前青岛最高的档次水平。

闽江路云霄路燕儿岛路是相互邻近汇集了青岛数量最多的餐饮酒吧的三条特色街道，对重视精神消费的高素质人群高收入群体具有较强的吸引力。

香港中路商圈已经成为了青岛档次最高功能最全的商圈，其中家乐福佳世客阳光百货海韵广场为消费者创造了丰富的商品购买机会，而三条街道中的不同特色店铺则可以满足消费者餐饮娱乐休闲的多种需求。

在多功能业态组合及交通便利的优势下，香港中路商圈所辐射的消费者的地理范围在近几年呈快速扩大的趋势，目前已经成为对全市都具有影响力的城市级商圈，青岛全市乃至更广泛区域的人口也越来越多地进入到此商圈进行消费。

香港中路商圈主要零售项目列表项目名称商业零售面积平方米落成时间东泰佳世客阳光百货家乐福以青岛经济增长速度和青岛城市规划发展方向为背景，结合项目位处青岛新兴中心商务区邻近海滨观光娱乐景点等多重优势进行综合分析，可以预测本商圈将具备良好的可发展空间。

也正是看重香港中路商圈高档次的氛围及良好的发展潜质，年底全球顶尖品牌路易威登在青岛的首家店就选择落户在此商圈，并且著名的美国咖啡品牌星吧克，也将于年月份在此商圈内开设首家中国全资直营店。

中山路商圈中山路商圈位于青岛市南区，具有百年的历史，她也是青岛城市建设的发源地。

商圈以中山路为轴线向两侧延伸，目前商圈中的主要商家有青岛第百盛发达商厦国货东方贸易大厦以及依都锦。

各商家全部都是百货公司的业态形式，但档次定位各自不同，其中青岛第百盛定位于中档偏高，依都锦则定位中高档，而发达商厦与东方贸易大厦则基本都定位于中低档次。

在香港中路商圈出现以前，中山路商圈直是青岛档次最高的商圈，第百盛在相当的时间内代表着“青岛高档商场”的形象。

中山路商圈主要零售项目列表项目名称商业零售面积平方米落成时间第百盛青岛国货东方贸易大厦发达商厦中山路商业街在过去的上百年中，直是青岛商业的代表，全城市的人口在有机会的时候，购物消费都会优先考虑中山路商圈。

但近些年随着青岛市区的迅速扩大及东移，导致中山路周边人口快速减少，再加之其停车交通及竞争因素的影响，使得中山路商圈在市场上的影响力开始大幅下降，所辐射的范围也逐步减小，大部分商家的经营业绩开始出现不同程度的下滑。

目前到中山路商圈购物的顾客多是对商场品牌有较强忠诚度的青岛本地消费者，到旅游旺季，在临近沿海景点的优势下，商圈将聚集大量的外地游客。

为提升中山路商圈的城市商业地位，恢复中山路过往的辉煌，青岛市场政府已经开始着手改造中山路，方面将从硬件上进行美化与修整，为购物者提供个更为理想的环境氛围，另方面，在此商圈亦将积极引入休闲娱乐业态类型，以完善商圈的服务功能，提升对消费者的吸引力。

二青岛商圈发展总结分析青岛是中国外资进入较早的城市，外资的较早进入推动了城市商业发展的进程，目前青岛的各商圈已经是经历了轮“洗牌”后的结果，如中山路的发达商厦海信金座，台东商圈的当代商城，香港中路的新城市广场等都是在“洗牌”过程中被淘汰或更新过的商场。

洗牌后的青岛商圈各自都已经具备了定的档次特征香港中路商圈是城市档次最高的商圈，李村商圈档次最低，台东商圈与中山路商圈居于中间档次。

就城市人口与商圈数量比较而言，青岛的商圈数量超过般的同类城市，虽然青岛各商圈之间存在定的档次差别，但相互之间仍有相当的重叠或替代性商品，因此也使得青岛商圈之间的竞争也相对较为激烈。

中山路商圈虽然自身存在着种种问题，但也无可否认是台东商圈的崛起加速它的衰败而随着青岛城市的东移，李沧区以及崂山区都已经开始逐渐融入城市，原来这两个辖区内习惯在李村商圈消费的人口，部分也开始向市内其它商圈转移，正是为了稳定顾客，保全自身，提高商圈竞争力，在年李村商圈中的崂百北方国贸利客来三大商家均进行了不同程度的扩建与改造。

在青岛独特的地形与城市发展历程的状况下，造成了青岛商圈之间距离相对较远的事实，也使得各商圈之间的区域属性较强，目前没有个商圈可以完全辐射城市的消费人口。

因此，周边人口的数量及交通联系的状况就成为了青岛商圈能否繁荣的重要基础条件。

台东商圈李村商圈香港中路商圈三个保持了良好的发展势头的商圈均具备良好的人口及交通条件，而正处于明显衰退状态的中山路，在很大程度上是受到了城市东移，周边人口缩减，以及交通条件相对不佳的影响。

目前青岛商圈的功能开始日渐丰富，目前已经有相对更多的餐饮休闲类业态进入到各商圈进行经营。

但同时由于般餐饮休闲行业的毛利率相对有限，租金承受能力相对较差，因此各中心商圈较高的租金也在很大程度上限制了这些业态的进入，造成各商圈内的餐饮休闲业态的商家数量仍显得相对较少，难以达到个可以合理满足需求的相对数量。

青岛目前的商圈基本都是由传统历史商圈发展演变而来，最初商圈的形成都缺乏系统的规划，因此目前青岛商圈开始明显显现出了在配套及硬件上的不足，具体如各商圈都典型存在着外围交通不畅及停车位不足的问题，这些问题的存在都将在定程度上给各商圈的发展形成定的制约。

第八节国内外代表城市房地产市场分析北京市房地产市场分析北京市统计局“房地产景气指数报告”显示，年上半年，北京市房地产市场总体上保持基本稳定，但从抽样调查的数据看，房屋销售价格指数呈上升趋势，各月涨幅依然较高。

上半年，北京全市新建商品房价格上涨，比去年同期提高个百分点。

其中，新建商品住宅价格上涨，比上年同期提高个百分点。

月新宅均价过万和千元以下楼盘全在郊区。

月，北京全市完成房地产开发投资亿元，比上年同期增长。

在房地产开发投资中，住宅完成投资亿元，比上年同期增长商业服务业等经营性用房完成投资亿元，增长倍写字楼完成投资亿元，下降。

上半年，全市商品房新开工面积万平方米，比上年同期增长。

商品房新开工面积增速较快，表明未来的市场供应将有定保证。

但是，上半年全市商品房竣工面积万平方米，比上年同期下降。

商品房竣工面积下降多，反映出年来新出台宏观调控政策后，房地产开发企业出于观望心态，施工进度有所放慢，减缓了市场当期供应量。

此外，北京的空置房面积有所减少，月份全市商品房空置面积万平方米，比上年同期下降，比季度下降。

表明年来，受市场需求较旺及供给量减少的影响，存量房源得到了部分消化。

北京市部分代表楼盘售价情况见下表项目名称均价元平米项目名称均价元平米观缘锦官苑公园北苑家园区波菲特行政公寓通用国际都城心屿国瑞城天伦随园贡院六号阳明广场建外温莎大道二上海市房地产业发展分析“十五”以来上海市房地产业发展迅猛，开发投资规模增加，对上海增长的贡献率不断提高，成为支柱产业，房地产业增加值占比重由年的增加到年的房地产市场不断得到培育和完善。

以土地储备招标拍卖挂牌为核心的新的城市供地格局己经形成房地产开发和投资规模持续增长，二手房和手房交易规模并驾齐驱，房地产金融中介保险等配套服务同步发展市民居住水平得以较大改善。

人均居住而积从年增加到年左右房地产价格不断攀升。

已处高位的房地产价格走势，现已成为主导房地产业和市场供求关系的风向标。

上海市社会经济在“十五”期间将继续在科学发展观的指导下青岛国际贸易中心可行性研究报告目录第章总论第节项目概况第二节可行性研究报告编制依据第三节项目建设的背景和必要性第二章市场需求分析第节青岛市概况第二节青岛市房地产综合分析第三节青岛市住宅市场分析第四节青岛市写字楼市场分析第五节青岛市酒店式公寓市场分析第六节青岛市酒店供需市场分析第七节青岛市商业零售市场分析第八节国内外代表城市房地产市场分析第九节项目的优劣势分析第三章项目建设规模第四章建设场址及条件第节建设场址第二节建设条件第五章总体规划建设方案第节设计依据第二节设计指导思想与原则第三节规划建设方案第四节公用工程第六章环境保护节能与节水第节环境保护第二节节能第三节节水措施第七章劳动安全卫生和消防第节劳动安全与卫生第二节消防设施第八章组织机构与人力资源配置第九章项目进度计划安排第十章投资估算和资金筹措第节投资估算第二节资金筹措及使用计划第十章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据第二节项目财务分析与评价第十二章结论与建议第节结论第二节建议附图总平面布置图西立面图北立面图沿海岸鸟瞰图附件青岛国际贸易中心来年里，集中建成批智能化程度高配套设施齐全的高档商务楼宇，同时对现有设施陈旧智能化程度低的楼宇实施升级工程，预期新增商务楼宇面积万平方米以产业联动产业互补为主导，以适当的激励政策为