及物流新区年基础设化系统专业管理公司电梯数量车位选项有无有无有无有无有无部部以上地上地下大泛华大厦聚宝大厦航运中心号楼天伟大厦财富星座港务局大厦豪威大厦金融街泰达新天地从物业品质上看目前滨海核心区内的写字楼产品还不成熟，硬件方面商务配套大堂的设计基本没有，软件方面缺乏专业的管理公司经营，综合整体项目配套来看距离标准写字楼还有定的距离。

新项目专项配套标准介绍项目名称金融街配套标准装修标准外檐单元式玻璃幕墙，采用辐射节能中空安全玻璃，。

背面采用德国进口陶土砖幕墙内部装修大堂及电梯间采用石材，金属版饰面设备设施供电采用双回路供电综合布线采用星型布线原理，可实现平方米两个信息点的高配置，主干线，到桌面的高速连接，支持图象数字各种形式的数据传输通讯系统移动信号覆盖建筑内部安防系统监控系统在主入口，地下车库车道大堂电梯及其他重要区域安装了摄象机，实现了这些部位的不间断监视。

重要部分设有门禁管理系统。

电子巡更系统要求并监视报安准确按照规定进行巡视，并把信号传至中央管理器，确保安全。

停车场管理系统出入口安装电动栅栏机楼宇自动系统对楼内设施进行集中检验和控制广播系统覆盖整个区域可以实现分区广播音乐电梯采用高速电梯照片项目名称航运中心号楼配套标准入口大堂主入口为高档自动旋转门，公共大堂为豪华装修电梯前室豪华装修，大理石电梯门套公共通道花岗岩地面，大理石墙面，顶棚吊顶卫生间高档装修，高档洁具外檐石材玻璃幕墙电梯部高档品牌电梯，其中两部可直达地下室采暖及制冷中央空调系统供电套内预留用户分配箱套没部分毛坯交房照片供应特征分析供应总量从潜在供应上来看目前塘沽区市场没有供应，目前已知供应来源于开发区保税区个区域，且短时间内放量略小，每年供应量平均万相当于金融街期的体量，如果未来几年各商务区规划相继投入建设，区域内写字楼集中放量，将会导致竞争加剧。

供应结构从租金价格方面看目前写字楼市场低端供应产品较多，且配置不高，低质低价现象明显，而高档写字楼如金融街配置又过于超前，很难被中档客户接受，中端物业产品的缺乏是目前写字楼市场存在的问题之。

这种中端产品供应断档的情况，必然会导致写字楼市场的不健康发展，得中档客户需求无法满足。

区域规划无论是保税区开发区塘沽区均无自然形成区，而城市要提高商务档次最直接的办法就是政府规划，这就让的建设发展带有浓重的政策导向色彩，能受到大力的政策支持，目前正在建设的金融街航运中心都是这种性质，由于存在这些优势，所以此类区域发展就得到了充分的政策和经济保障，这是其他市场行为的楼盘项目不可比拟的。

环境配套写字楼属于商业地产，对地段环境要求高，目前市场上写字楼均是在交通或环境条件较好的地段建设。

产品配套车位缺乏是现在写字楼存在的主要问题，智能化商务配套低均不能满足现在客户需求，而高档楼盘配套虽然超前但浪费能源严重如上文提到的金融街，目前市场缺乏合理配置产品供应。

经营管理早期写字楼的经营模式大多是以出售为主，造成产权分散，在出售完成后，无法实现客户的淘汰。

物业或经营公司不能对大厦进行统规划管理，让老楼盘的品质提升受到限制。

这也是目前写字楼产品存在结构断层的原因之。

需求问卷调查为了了解本地公司企业的写字楼需求情况，我们组织了次问卷调查，了解目标客户的行业特征需求习惯以及对于写字楼类产品的潜在需求。

样本数量份调查目标天津市塘沽区开发区写字楼内部企业客户现状调查方法问卷访问员入户当面访问调查时间年月日年月日问卷统计结果如下企业性质通过对典型本地租售型写字楼调查，目前绝大部分入驻企业性质为民营企业，占到总量的。

不包括滨海金融街中购买自用且享受特殊优惠政策的各大银行办公楼国有外资民营所属行业目前本地租售型写字楼内办公企业主要以贸易类物流运输中介服务三大类为主，反映出明显的港口经济特征。

贸易制造业交通运输中介服务多元化经营航运其他企业规模在所调查企业中，写字楼内办公企业主要为人规模的小型企业或大型企业驻本地的办事机构。

人以下人人人以上购买租赁写字楼内公司现在办公场所通过租赁与购买的比例相当，且购买比例略高。

租用办公场所的比例过低，明显反映出本地前期出售型占开发的绝大多数，缺少专业化长期经营写字楼的企业。

租赁购买办公面积现状在所调查企业中，公司现有办公面积平均面积在平米的占大多数，这与其企业规模特征相吻合，但也不乏占用整层甚至多层办公面积的大型需求客户。

以上办公条件满意度在所调查企业中，对于现在所处写字楼办公条件满意的客户仅占不到半，其中不满意的三个主要原因依次为现处办公地段较差物业服务质量较差周边交通不够方便。

满意地段交通服务其他调整意向在不满意办公环境现状的企业中有占到的公司认为如果重新选择办公场所，希望能选择其他条件更好的写字楼。

是否理想办公区域在所调查企业中，有的企业将开发区作为首选办公地点所在地。

同时，直接将国际贸易与航运服务中心作为未来办公地点的企业占到。

还有家企业将近期即将腾空出租的港务局大厦作为未来的办公地点。

天津市区开发区航运中心塘沽区调整办公场所方式在所调查企业中，未来改善办公场所方式仍旧坚持租赁的与现状情况基本接近，而仍旧坚持购买的仅占到，有占的企业认为两种方式均可考虑。

这实质上表明了购买持有方式解决办公场所问题的企业逐渐开始向租赁方式转化。

租赁购买均可主要选择因素所调查企业选择写字楼主要考虑的因素为价格，其次是地段。

表明了在目前本地写字楼供应量小供应结构相对简单的市场条件下，客户仍旧最基本的标准作为决策依据。

地段价格交通商务环境配套设施服务其他必要配置对于写字楼必要的功能配置，本地客户除普遍有充足停车位要求外，特别重视员工餐厅与小时办公等适宜小企业的实用型功能。

充足停车场员工餐厅小时办公智能化会议厅调整意向面积通过与企业现状办公面积的比较，在所调查企业中有有增加办公面积的意向，需求的主力户型面积在平米左右。

以下以上购买心理价位所调查企业购买写字楼的心理价位主要集中在元每平米到元每平米，与市场实际供应情况基本致。

元以下元元元以上租用心理价位所调查企业租赁写字楼的心理价位主要集中在元每平米每天到元每平米每天。

选择租金在元平方米天以下的企业性质多为代理公司货运代理贸易代理选择租金在元平方米天企业多为港口服务平台操作选择租金在元平方米天企性质多为贸易运输类选择租金在元平方米天以上企业性质多为大型企业驻津办事处或新进驻企业。

元以下元元元元以上根据上文需求分析及调研表统计得出以下结论滨海新区内主要企业载体以大型国有企业和外资企业为主，在企业实力资金力量等方面具有雄厚的优势，拥有自己的办公基地，对于商务办公物业没有太大需求。

因此，本地租售型写字楼内办公的主要企业为依托港口经济的中小型民营企业和大型企业的驻本地办事机构。

市场环境的需求客观存在，但区位选择目的性强。

开发区目前的商务气氛成熟程度明显高于其他区域，绝大多数企业将开发区作为首选办公地点所在地。

除少数港口相关行业企业外，大多数企业都表示不愿意离开开发区，但深究其原因为在开发区注册企业，报税以及其他事务性工作要在开发区进行。

航运服务中心则是港口贸易及相关服务行业服务聚集能力很强的商务区，未来发展潜力较大。

调查对象普遍对塘沽区的认可程度较低。

调查中我们还发现，多数建成较早写字楼的物业管理较差，管理松散，人员杂乱。

入驻企业对目前所处办公环境满意程度较低，有相当比例客户存在改善意向。

而新建项目周边生活配套设施不甚便利，因此企业特别重视员工餐厅作为写字楼的必须配置。

其次是本地在经营写字楼的停车位不足问题较突出。

对于小时办公的要求也较多，表明企业行业特征决定了商住两用型产品有定的需求市场。

所调查企业购买写字楼的心理价位基本与市场实际供应情况基本致。

表明客户对价格的接受能力较好，未来写字楼存在定价格攀升空间。

但与购买价格的心理价位相比，本地企业对租金的心理期望水平较低，大多基于对现有写字楼低品质低租金现状的种惯性思维。

目录前言研究目的二研究方法与思路三报告编制依据区域篇区域简介二区域经济三区域交通四区域支柱产业五结论规划篇总体规划二规划综述宗地篇委托宗地概况二地块周边环境三道路交通分析四商业现状分析五区域地位分析六结论市场篇房地产相关政策二写字楼市场分析三公寓市场分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！四商业市场分析定位篇开发定位原则二项目分析三开发时机判断四功能定位五客户定位六产品定位写字楼公寓商业部分七租售价格定位八产品规划设计建议九风险因素分析十营销初步建议经济篇方案设定二方案测算三方案测算四方案测算五现金流量及敏感性分析六结论附件区域规划详情资料商务商业区二海港物流区三临港工业区四其他规划二写字楼项目基本信息三公寓项目基本信息四写字楼智能化五顶级写字楼标准六商业项目基本信息七建筑成本的影响因素前言研究目的本报告是受天津瑞湾国际商务中心有限公司委托，对其所拥有的位于天津市塘沽区新港号路瑞湾国际商务中心二点，即住宿和餐饮业年较年增长，房地产业增长，交通运输仓储和邮政业增长。

这三大行业在第三产业中比重的增长对金融业长足的发展起到了积极作用，综合考虑滨海新区发展规划和国家金融政策支持等因素影响，