任意选择无梁无檩至少可创造个就业机会。

这个数字随着北京城铁的开发建设，还会逐步提高。

由此可见，通过城铁站的商业开发，可提高北京市的就业率。

通过科学估算，仅号线，每年可为是市财政创造近千万元的税收，若北京体贴线路全部按这种模式开发，保守估算，每年可是北京市的财政收入增加近亿元。

由此可见，城铁号线乃至北京地铁站商业开发，对促进首都经济繁荣和社会稳定，具有积极的意义。

消除安全等隐患城铁站商业的统规范的的开发和运营。

其优质的产品安全可靠地卫生标准优秀的服务品质，合理的挤掉了地摊游摊的生存空间，可有效地控制地摊游摊等无照经营等商业形式的滋长。

能有效缓解市容城管环卫等部门的工作压力，在定范围内避免因食品公共卫生公安消防等安全隐患。

缓解城区交通压力停车场概念已经提出相当长时间，那么好的个概念，到今天并没有得到很好实施，资金缺口是项目实施的最大障碍。

通过城铁配套商业项目的建设，可带动停车场的扩容建设，改变停车位奇缺的尴尬局面，帮助政府解决因资金缺口投资难的问题。

同时又配合政府倡导提出的节能减排绿色出行，缓解城区交通压力的目标。

提高郊区商业发展水平天通苑北站停车场附带底商的开发，能够平衡市区和郊区的配套商业设施的发展差距，使得郊区的居民购物不再需要进城。

对方便郊区群众提高郊区群众生活品质，减少郊区群众因购物进城次数，进而缓解城区交通压力都有积极的意义。

体现政府的人性化关怀城铁商业系统的建设和运营，贴近老百姓出行过程中的实际消费需求，是为老百姓办的件实事。

乘坐地铁出行的多数是上班族，朝九晚五繁忙的工作，没有时间做早餐，以至于根本没有时间去商场超市购物，甚至没有买菜的时间，日常生活品质得不到保证。

地铁商业的开发可以最大限度的满足这部分人群的实际需要，根据需求定制消费，为他们提够生活便利。

城铁站商业项目的实施，能充分体现市政府首都建设的主要力量上班族的人性化关怀。

项目财务评价五号线城铁站配套商业项目开发建设总投资额为万元。

后期的运营可采用不同的经营模式。

以商业地产出租经营模式，年度存利润可达万元，项目建设期除外，首个运营年投资收益率可达到，投资回收周期为年若采用自主经营的模式运营，整条线路年度纯利润为万元，首个运营年度收益率为，投资回收周期为年。

综上可以看出，城铁号线商业开发，投资回报率是银行同期存款的倍，属于优质的投资项目。

表六项目财务评价表商业地产出租经营科目商业按地区分类万元备注项目投资四环内站四环外站天通苑北站小计收入毛利总额四环内站四环外站天通苑北站含商业租金停车场收入小计营业税所得税四环内站四环外站天通苑北站只计算企业所得税可申请减免小计净利润四环内站四环外站天通苑北站小计年收益率四环内站四环外站天通苑北站平均回报率投资回收周期四环内站年四环外站年天通苑北站年综合回收期三年零六个月商业地产自主经营万元备注项目投资四环内站四环外站天通苑北站小计项目总投资收入毛利总额四环内站四环外站天通苑北站含商业租金停车场收入小计营业税所得税四环内站四环外站天通苑北站只计算企业所得税可申请减免小计净利润四环内站四环外站天通苑北站小计投资回报率四环内站四环外站天通苑北站平均回报率投资回收周期四环内站四环外站天通苑北站成本回收期二年零八个月项目开发难点及风险控制规模瓶颈及应对措施从现实情况看，地铁建设之初并未把商业作为配套物业统规划在现有空地及广场二次开发，商业单体面积规模都不会很大，经营商业的形式及规模也有定的局限性，商业网点相对分散，管理难度管理成本大。

应对措施采用连锁经营，吸引成熟商业机构加盟的经营模式，可以变劣势为优势，充分发挥网点多的优势，以点带面，逐步形成庞大商业规模。

政策阻力及应对措施二次开发商业物业，审批上会有难度。

城铁站出口广场开发配套商业用房，涉嫌改变广场疏散乘客的用途，会被认为影响北京市交通制堵工程重大事故的紧急疏散且存在消防安全隐患等，手续审批难度大若不办手续，直接开发，通过特殊渠道获取政府默许，但存在被叫停的风险。

应对措施通过地铁配套商业的社会评价的阐述，及停车系统扩容项目的实施，获取政府的信任与支持。

天通苑北站大型停车场技术措施满足大量用户集中进出的要求停车场的特点是进出车辆相对集中，主要集中在早晚上下班高峰。

要求停车场出入口具有极强的吞吐能力，设计之初，就充分考虑到出入口的合理性。

具备远距离读卡功能，满足换乘用户快速通关人性化设计的远距离读卡成为新代的停车场的标准配备。

在现有停车场管理系统中，大多数是采用传统近距离卡对换乘用户进出停车场进行管理。

用户每次进出停车场时，驾驶员要完成系列动作，如“减速”“停车”“开车窗”“刷卡”“等待挡杆抬起”“开车”等，次通关的时间秒，显然这是个效率低下的管理方法。

使用具有更远的读写距离和很快的读写速度的波段的远距离读卡器，改变传统近距离读卡停车刷卡的种种不便，无需将射频卡靠近读卡设备读卡，只需将远距离卡安放车上，就可以实现车辆进出不停车不减速不摇窗快速通行，简化了车辆进出的手续，缩短了车辆进出时间，通关时间降低到秒，避免交通高峰期出入口车辆堵塞。

进出场无需停车出示证件给车主提供很大的便利，同时也提高了驾驶的安全性。

非常适合连续繁忙的停车场。

读卡距离耗费时间，也就是读卡距离和耗费时间成反比。

假设高峰时间车辆通行辆，读卡将多分钟，而读卡仅为分钟，相差超过个小时。

在大型停车场以及具有明显高峰时段的停车场，必须通过延长读卡距离来达到提高通行速度的目的。

简单易用，具备语音等声光手段引导用户进出停车场由于用户比较广泛，如果不对用户进行必要的指导的话，会出现用户在进出场时不知所措，造成出入口的堵塞，用户的抱怨以及挫折感。

对于通道狭窄后者针对不停车系统车辆进出速度较快的情况，在出入口增加交通红绿灯，红灯说明有反方向有车进出，提醒驾车人员注意。

具备车场诱导系统，提供车位诱导信息系统对于车位状态实时检测，对使用者满位报告及其停车位引导，并且语音及其引导用户在规定车位进行停放。

在停车场的每个主入口设置剩余车位显示屏，分别显示每个区域的剩余车位数。

在停车场的每个主入口设置系统信息屏显示车场区域划分的详细情况，能够正确的引导驾驶员按照最简便的路径泊车。

在车场的每个区域入口设置车位显示屏，显示本区域的剩余车位数量。

在所有的防火区域的转闸门设置信息屏，当车场的每个区域发生紧急情况或火灾时，能够安全的引导驾驶员以最快的方法离开车场。

高等级可靠性，在特殊情况下能正常工作的管理系统大型停车场稳定性要求高，要求能够在管理主机通讯线路等故障以及断电停电的情况下，能够进行工作，在意外发生的情况下同样有序管理。

停车场在使用过程中，难免会出现停电或者线路被破坏等情况，以往的处理都是直接暂停系统，而对于大型停车场则保持持续运行，需要系统具备完全脱机和停电下工作的能力。

安全保障性，具备防迂回放尾随图像对比等功能防迂回功能车辆每次持卡进入停车场时，只有停车场内确实没有以该卡进入的车辆时方可进入，否则不许进入同样，只有持卡进入过停车场的车辆方可出场，否则不许出场，这样可以防止车辆重复出入，有利于停车场的安全管理。

红绿灯功能适用于那些通道宽度仅能容纳辆车身而进出又为同通道的应用，确保通道内个时刻单向通行，防止车辆堵塞防跟车与车队编队功能防跟车可有效防止前辆合法车刷卡开闸通行后，下非法车辆跟随的情况，它通过判断车辆通过通道的数量和读到的有效卡片数量之差是否大于零来确定是否产生跟车现像车队编队功能则可以通过计数器来实现多辆车的编队通行。

图像抓拍和图像对比功能是在车辆进场时在入口对车辆进行抓拍，并在车辆出场时，将所对应的进场记录及保存的图片调出进行对比，是停车场收费系统的个重要的安全措施及手段。

对于高端项目则需要提供车牌识别等高级功能。

模块化设计，方便于维护和功能扩展的空间可以根据需求增加各种高级功能。

可以根据实际需要方便增加或者减少图像对比图像识别远距离识别车牌识别电子显示屏语音模块对讲模块等各种模块。

充分体现人性化需要增加停车场引导指示牌，标线标牌标位标号等，同时增加智能感应设备，让顾客在诱导系统通过声光色等引导下，方便的泊车同时对停车场内部进行人性化的装饰，通过灯箱引导牌等从停车场开始进行商场分布的导向。

提供减速带广角镜红绿灯塑胶防撞锥等安全设施，保证车辆出入场的安全顺畅。

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项目建议书编制依据项目背景北京地铁站商业特点及优势地铁商业成功案例日本地铁商业简介香港地铁商业简介项目概况城铁五号线简介商业现状商业现状特点配套商业项目必要性城铁五号线配套商业初步项目规划方案项目规划概述整体规划原则四环内各站的配套商业规划四环内站配套商业规划简介四环内站配套商业商业形式不限于四环内站配套商业建筑形式四环内站配套商业建筑材料表五号线四环内站配套商业开发面积指标表二五号线四环内站商业开发投资估算报告四环外各站的配套商业规划核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！四环外站配套商业规划简介四环外站配套商业商业形式不限于四环外站配套商业建筑形式四环外站配套商业建筑选材表三四环外站商业开发面积指标表四五号线四环外站商业开发投资估算报告天通苑北站停车场增容附带配套商业规划天通苑北站配套商业规划简介天通苑北站配套商业商业形式天通苑北站配套商业建筑形式天通苑北站配套商业建筑选材略表五天通苑北站停车场附底商开发投资估算报告项目企划与运营企划工作商业开发思路商业运营模式商业地产出租经发和管理卫生状况较差，存在危害健康隐患商贩之间争地盘，城市管理与商贩之间的矛盾等存在安全隐患。

餐余垃圾污染广场环境，影响市容及都市形象开发体量不足，不能满足广大乘客的实际需求商业用