年同期增长。

其中，第率是指房地产开发项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率它反映的是项目动态投资收益率，是考察项目盈利能力的主要动态指标根据资本金财务现金流量表，设投资者可接受的最低收益率为，用不同的值进行计算，计算资本金的财务内部收益率如下当年时，当年时，插入法得年年所以，从财务内部收益率的角度判断此方案是可行的财务净现金值财务净现值是指按照投资者最底可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产开发经营周期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。

则季，年时因为，则从财务净现值的角度判断此方案是可行的。

利润率经营利润率五年自有资金利润率经计算，本项目的其他技术经济指标结果如下项目建设投资总额其中土地投资地上投资贷款总额自有资金总额含土地费用自有资金比例租赁总收入税后利润资本金动态投资回收期年经营利润率第七章风险分析该项目不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。

不确定性分析是经济评价的重要组成部分，对运动员公寓项目投资决策的成败有着重要的影响。

项目的不确定性分析可以帮助投资者根据项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。

对该投资方案进行不确定性分析的目的就是为了有效地把握和控制风险。

敏感性分析该项目敏感性分析主要包括以下几个步骤确定用于敏感性分析的经济评价指标。

通常采用的指标为净现值，必要时也可选用其他经济指标。

在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性敏感性，以及计算的复杂程度。

确定不确定性因素可能的变动范围。

计算不确定因素变动时，评价指标的相应变动值。

通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的变动因素，作出进步的分析。

将建设投资租赁收入贷款额度和基准收益率等因素作为不确定性分析，分析结果表明开发投资和租赁收入两个因素对项目的效益最为敏感。

根据测算，开发投资和经营收入的变动若超过基本方案左右的范围将使方案的净现值产生较大波动，详见下表序号项目变动幅度内部收益率净现值万元税后利润万元建设投资租赁收入贷款额度基准收益率敏感性分析表敏感因素变动开发投资经营销售收入贷款额度基准收益率由此可见，该项目对租赁收入建设投资较为敏感，项目的成败依赖于租赁目标的实现与成本控制。

但不确定性分析同时证明，只有在市场行情出现很大波动时，该项目才会存在定的风险，表示项目抗风险能力较强。

盈亏平衡分析由于该项目的基本方案为可行方案，经过测算，开发投资租赁收入贷款额度的临界点如下表，临界点即可行点临界点分析表敏感因素基本值临界点内部收益率期望值开发建设投资万元最高值租赁收入万元最低值贷款额度万元最低值防范风险对策在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。

应增加开发投资的控制力度，进步提高资金使用效率，在建设计划中合理安排建设顺序，控制财务成本。

由于该项目周边的竞争性项目较为集中，产品类型接近，因此马术场别墅项目必须超越众多的竞争对手，最终体现自身的价值，应当在项目推广过程中进行成功的形象包装和营销策划，以增加项目的高端客户定位的附加值和产品竞争力。

对拟投资的经营项目，应慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。

将资金和经历集中在较快实现投资回报的经营项目上，以支撑投资项目，使租售项目收入占主营业务收入保持在定的比例之内。

控制风险，保证企业的资金支持。

处理好项目融资管理与建设管理两者关系。

由于项目开发环环相扣，优质的产品，加上成功的营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。

另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二者相辅相成。

第八章结论与建议运动员公寓项目是自房地产“新政”实施后，在南京房地产市场健康稳定发展的大环境下，推出的适应市场需求的建设项目，这是项目成功的关键。

同时，运动员公寓项目总体创意独特，高起点高品位的建筑设计和整体布局，既能满足富裕阶层对休闲娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境自然景观交通道路配套设施的潜在需求。

加之未来年时间内房地产市场尤其是别墅市场租赁整体供小于求，推广前景良好，经可行性研究与分析表明，本项目开发经济效益较好，项目的总体策划是理想的可行的。

建议逐步落实项目建设的技术，管理组织体系组织有经验有能力有水平的各专业人才，直接参与从项目前期工程设计施工到竣工验收物业管理参与项目运营策划参与项目投资控制与管理全过程的实施，应使项目从开始就进入科学化系统化程序化的管理状态。

争取银行或其它金融机构对项目的进步理解和重视，力求取得较大数额的贷款，解决资金问题。

重视项目的整体策划和规划设计。

聘请高水平的项目策划人员，对该项目进行企业和项目推广的全过程策划，组织好广告宣传尽快邀请市规划部门及相关部门领导设计专业人员咨询机构专家学者和公司技术骨干等召开专家座谈会，对项目实施过程中的规划设计产品定位租赁价格定位等进行进步论证。

聘请高水平的项目策划公司，对该项目进行企业和项目的全过程策划，组织好广告宣传。

组织完成详细的市场调研工作，将调研范围从本地客户扩大至周边城市，必要时应进行国内外城市中同类项目的考察，进步更新观点统认识，创造最佳的经济效益。

加强该项目后期的经营管理，凸现自身区位良好交通便利景观优势等条件，争取今后能取得好的业绩。

附表与附图项目的区位示意图项目开发进度控制图经营收入览表经营收入与经营税金附加估算表投资计划与资金筹措表项目投资构成表贷款还本付息表全部投资财务现金流量表资本金财务现金流量表损益表资金来源与运用表项目技术经济指标汇总表附图项目的区位示意图本案附图项目开发进度控制图建设经营期年年年年年前期准备工作总体施工及竣工验收运动员公寓对外租赁运动员公寓时间进度内容附表经营收入览表单位万元序号项目单位数量租金元年合计万元建设经营期年年年年年公寓会所租赁收入平方米合计附表经营收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年年租售经营收入营业税金及附加房产税附表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年年项目总投资开发建设总投资其中不含财务费用财务费用资金筹措资本金不含土地费用借贷资金租赁总收入附表项目投资构成表单位万元序号项目单价元平方米总投资建设经营期年年年年年开发建设总投资土地费用征用及拆迁费用前期工程费基础设施建设费建设安装工程费公共配套设施建设费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费项目总投资附表贷款还本付息单位万元序号项目合计年年年年年借款及还本付息年初借款累计本年借款本年应付利息本年还款附表全部财务现金流量表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年年现金流入销售收入现金流出投资不含利息经营税金及附加所得税净现金流量净现值累计净现金流量净现值系数附表资本金财务现金流量表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年年现金流入销售收入长期借款现金流出投资不含利息经营税金及附加所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流量净现值累计净现值净现值系数附表损益表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年年租售经营总收入总成本费用营业税金及附加利润额所得税税后利润注表中总成本费用为附表中投资与借款利息支付之和。

附表资金来源与运用表单位万元序号项目合计建设经营期年年年年年资金来源租售经营收入资本金长期贷款资金运用投资不含利息经营税金及附加所得税借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金附表项目技术经济指标万元项目建设投资总额其中土地投资地上投资贷款总额自有资金总额含土地费用自有资金比例租赁总收入税后利润资本金动态投资回收期年经营利润率南京国际赛马场运动员公寓会所项目可行性研究报告江苏房地产咨询评估有限公司二零零六年五月目录第章总论项目概况与背景项目建设的必要性可行性研究报告编制的依据可行性研究报告主要结论及建议第二章市场调查与分析南京市投资环境现状南京房地产市场发展现状南京房地产业发展对策南京市别墅租赁市场分析第三章建设规模和建设内容建设规模建设内容第四章环境保护及节能环境保护节能第五章项目实施进度第六章财务效益测算项目投资估算项目租赁收入预测该方案的财务评价第七章风险分析敏感性分析盈亏平衡分析防范风险对策第八章结论与建议附表与附图第章总论项目概况与背景建设单位概况南京国际赛马场运动员公寓会所项目以下简称运动员公寓项目是由南京有限公司投资开发的。

南京有限公司以下简称赛马公司，是为承建十运会马术和速度赛马比赛场馆而成立的有限责任公司。

公司股东为南京红龙集团民企和南京国有资产投资管理控股集团有限公司以下简称国资集团。

公司注册资本万元。

年，市政府采取市场化运作的手段，通过挂牌出让土地，吸收民营资本完成十运会场馆建设任务的方式来建设大型。

地铁号线的动工根据南京市现有城市总体规划，南京将规划建设条总计长约公里的城市轨道交通线路。

其中号线，即南北线，共长公里，已于年月正式通车。

号线，即东西线，长约公里，主城区内长约公里，由河西经北