把培训人才作为实现物业管理现代化的基础环节和可靠保证。

培训目标规范员工培训考核工作，使员工培训工作系统化规范化，最终使员工具备满足工作需要的知识和技能，提高物业中心全体员工的专业水平以及服务意识，培养爱岗敬业的精神，增强队伍的凝聚力稳定性，为管好公园提供人力资源保证，确保管理人员合格上岗，全员培训率达。

二培训方式外派培训我公司每年引进名物业管理专业学生到公园实习，引进新观念新理论新思维，达到实践和理论的结合选送业务骨干参加行业主管组织的物业管理培训班，接受新事物，学习好方法，提高业务能力。

二岗位培训以公司为培训基地，针对不同岗位集中授课进行岗前培训实地跟班，以老带新进行岗中培训。

三会议讨论针对日常管理工作中发现的典型案例组织物业中心各类人员进行讨论，提高员工实际工作能力。

三培训计划培训计划注重分阶段培训，分为接管前集中强化培训日常管理培训。

培训阶段培训对象培训内容目标及效果培训时间接管前培训全体员工公园概况岗位制度工作流程服务质量服务技巧物业管理知识等通过岗前培训，使公园各类管理人员基本具备上岗能力接管前日常管理培训新进员工项目概况物业中心规章制度物业管理基本知识岗位基本技能培训等具备上岗基本能力进入物业中心周内管理人员物业管理法规文件岗位技能技巧培训等提高管理服务能力水平常年进行操作层培训岗位技能技巧服务意识沟通能力提高服务水平常年进行全体员工仪容仪表文明礼貌用语服务行为规范建立良好的公司文化氛围常年进行第四章员工的仪表行为规范物业管理是该公园的个组成部分，员工的仪容仪表，标志着物业公司形象，也是公园业主使用人开展公园活动的对外窗口。

物业管理员工的外在表现形式是缺不可的，要求我们每个员工对自己的行为有个准确的任职，将仪表仪容言行举止形象作为项长期的工作常抓不懈，全面提高企业的信誉度和公司形象。

着装所有员工律穿制服上岗。

二仪表行为规范公司各岗位员工上班时间必须穿规定制服，制服应干净整齐笔挺。

穿西装制服时，领带必须结正，不得卷起衣袖和裤脚。

制服外不得显露个人衣物和物品，制服口袋不要装过大的物品以免鼓起。

上岗时必须佩戴工作牌，工作牌应端正佩戴于左胸。

男员工不得留长发，女员工不得浓妆艳抹，时刻保持良好形象。

三仪态行为规范面对业主或客人应随时保持微笑，不准给业主或客人看脸色，向业主或客人发脾气。

和业主交谈时应全神贯注，双眼注视对方，适当地点头称是。

不得东张西望心不在焉。

在业主面前不准做不雅或不尊敬的动作，如双手叉腰挠头挖耳等。

上岗时不得哼歌曲吹口哨跺脚等。

不得当众整理个人衣物化妆等。

行走时不要勾肩搭背，与业主相遇应靠边而走，不得从二人中穿行，请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。

上班时间不准大声说话谈笑喊叫乱丢乱碰物品，以免发出不必要的声响影响他人工作。

咳嗽打喷嚏时应转身向后，并说对不起。

员工在工作打电话或工作与人交谈时，如有业主走近，应立即打招呼或点头同意，表示注意到他她的来临，不准毫无表示或装作没看见。

在为业主服务时不得流露出不耐烦不高兴冷淡的表情，应做到亲切友好精神饱满不卑不亢。

上班时要保持良好的坐姿或站姿，不得东歪西倒前倾后靠，不得伸懒腰。

第五章员工奖惩机制我们将实行奖勤罚懒，根据公司检查考核以及业主对公园物业中心工作的考评，每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工，得到荣誉的进行奖励，不称职员工进行待岗培训限期改进辞退等阶段的处理根据每季度的考评结果年末对管理项目全年工作进行综合评议，评出物业中心先进个人。

目的为维护公司声誉，加强企业管理，提高管理水平，在加强事项教育的同时，对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。

二种类警告适用于第次触犯轻微过失的规定。

二严重警告适用于第次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者三最后警告适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者四开除或辞退适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者。

三过失性质轻微过失违反下列项者，给予警告次个月迟到或早退三次违反护管制度，拒绝护管人员检查违反安全制度但未造成后果在公园内行为不检点，如大声喧哗追逐打闹不讲卫生类也在不断增加。

档案管理运作环节设立档案室，采取系统化科学化现代化的先进手段，建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。

资料的收集坚持内容真实的原则，根据实际资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大资料的来源渠道。

二资料分类整理收集后的所有信息资料，统由档案管理员整理。

整理的重点是去伪存真，根据档案的来源信息的内容信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰分类合理。

三档案内容范围分类资料内容房产公司提供资料产权资料规划用地许可证土地证建设规划许可证技术资料规划图竣工图地质勘察报告竣工验收证明书总平面图平面图房屋及设备使用技术资料物业中心建立的资料物业资料公园基本资料娱乐设施资料路标室号配置图业主资料入住通知书业主公约业主情况登记表装修申请表房屋交接单日常管理资料日常工作记录各类协议各种设施设备档案四资料归档整理按照资料本身的内在规律联系进行科学地分类与保存。

档案按不同业务性质编号造册编辑，分柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。

档案的出室入室都有严格的规定出室必须由物业中心主任同意，经登记后方可借出入室时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。

档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失。

档案的管理环境做到三防，即防火防潮防变质。

第七章公园文化活动建设协助业主使用人搞好各项公园活动文化活动宣传，重大节日协助搞好节日布置。

设想及安排突出特点开展公园文化活动，逐步成为创建文明住宅公园宇的特色找准切入点，开展形式多样的主题活动节日活动和经常性活动把握基本点，吸引业主使用人广泛参与，喜闻乐见设想定期举办公园内业主使用人之间的联谊活动，增进业主使用人之间的交流。

二与社区居委会的合作与社区居委会协作，共同创建文明公园形象，特别在重大事件中更显重要，在联防安全防范方面，重要社会事件国家大事件节日庆典等方面，主动融洽与社区居委会配合开展工作。

三精神文明公约爱国爱楼，遵纪守法，遵守各项管理制度。

不在公共场所走廊堆放物品，占用公共场所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上乱涂乱画乱张贴及乱竖指路牌广告牌等，保持公共建筑物的原样和美观。

维护公园内房屋水电环卫市政通讯消防等公共设施。

业主应遵守规范七不不损坏公物不破坏绿化不随地吐痰不说脏话粗话不在公共场所吸烟不乱扔垃圾不乱穿马路。

共同维护公园公共卫生。

维护公共治安秩序，做好防火防盗工作，严禁非法携带枪械弹药，严禁携带收藏使用毒品和污秽物品，严禁赌博。

业主互相尊重相互关心互相帮助和睦相处共享和平。

见义勇为，伸张正义，敢于同坏人坏事作斗争。

为维护安全优美的居住环境，各种室内外装修工程广告牌设置和涉及到物业外观公园环境的行为，都应预先提出申请，由政府有关部门审批，物业物业中心备案后方能实施，违章必究。

支持和配合物业物业中心做好公园的管理工作，为公园管理服务献策献计。

第五部分前期物业管理服务方案第章前期介入物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用保养维修经营工作和提供服务，是使物业发挥最佳效应的种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策规划设计工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。

因此，我公司在管理中将建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益，其首要环节即是前期的介入。

前期介入的主要内容对物业的整体规划提出合理建议，对所管物业进行全面了解根据人性化大量的人文习惯以及微观使用效率等，针对物业设计注意和提高其在工程功能环境管理四个方面的质量，使物业使用更为合理有效经济，以便充分发挥物业价值。

如在规划设计项上，针对配套设施的合理设置水电供应容量安全保卫系统垃圾处理的方式消防设备的处理建筑材料的使用状况等多方面提供专业的参考意见，提请设计单位注意，从而将些隐患避免在初始阶段。

我们将对诸如土建结构管线定向设施建设设备安装等物业的情况进行了解，达到了如指掌，对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录，更好地为业主服务。

二察看工程建设现场审视工程土建构造管线走向出入线路护管系统内外装饰设施建设设备安装的合理性。

重点察看消防安全设备自动化设备安全监控设备通讯设备给排水设备空调设备及电力设备交通运输及电梯设备服务设备等。

对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。

在施工现场做好日后养护维修的要点记录，图纸更改要点记录。

参与工程验收，进行器材检查外观检查性能检查功能测试铭牌检查，并按整改计划督促整改。

三建立与业主或使用人的联络关系听取业主或使用人对物业管理的要求希望。

了解业主或使用人对物业使用的有关安排打算。

四为后期管理做好准备物业管理是项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。

此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置人员聘用培训等工作。

物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业旦正式交付验收，便能有序地对物业实体进行管理。

二人员安排按进度陆续入现场，参与前期的物业规划，具体内容如下参与有关设备的安装调试监理工作，掌握公园设备设施的合理布局等基本情况，提出建议参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作配合房产公司做好综合验收相关工作投入入住前的各项工作。

公园综合验收通过后，交付前天，部分治安人员维修人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作和情况熟悉。

公园综合验收前，按照公园条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房资金资料房屋设备设施等内容。

三前期管理及监督物业中心成立后，物业中心主任编写入住工作方案，配备物业中心工作人员，制定开办采购计划治安方面熟悉公园地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责车辆管理设计安装公园道路标志，建立完善车辆管理制度垃圾清运确定临时装修垃圾堆放处。

四配合工作与供电供水电信等公司和有线电视邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水电通信等正常使用。

第二章公园开放前期的安全防范措施开放前期的治安分析开放前期游客往来频繁，社会人员繁杂。

公园内各种智能化设备处于调试试运行阶段，游客对设备的运行使用还不够了解，误报出错率高，治安压力大，管理难度大。

二具体防范措施治安队伍建设按照高标准建立支高素质的治安队伍，严格招聘培训上岗考核等关键环节，建立业务绩效考核与工资职位挂钩的机制，实行末位淘汰制。

二确立治安重点搞好对人流物流车流的有效控制人流控制对来访人员须通过门岗，与业主取得联系经同意后方可进入