区只有分钟公交车程房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。

本项目主要评价指标有财务内部收益率及财务净现值。

评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表自有资金现金流量表。

注财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。

当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。

是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。

本项目建议选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率，本项目贷款利率为，故基准收益率取为。

全部投资现金流量表见附表由上述指标可以看出，本项目全部投资的财务净现值均为较大的正值，税前税后的财务内部收益率均大于贴现率，故本项目住宅部分投资可行。

评价指标税后财务净现值万元，大于零。

税后财务内部收益率，大于贴现率。

由上述的指标可以看出，本项目住宅自有资金投资可行。

二资金来源与运用表的贷款偿还能力分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。

本项目资金来源与运用如下表所示，从表中可以看出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。

故本项目可行。

六项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率等。

这些因素，受当地政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。

盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。

般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较低本项目盈亏平衡点的销售率为，可见其风险程度较高。

敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本售价水平销售税率建设经营期的长短。

据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。

因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标财务内部收益率和投资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下波动时，对经济评价指标影响。

计算结果详见敏感性分析表见附表由表中数据可得售价建安工程费的变动对财务净现值的影响。

售价下降，将引起该项目的财务净现值分别下降售价下降当时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。

建安工程费上升，将引起该项目的财务净现值分别下降当建安工程费上升时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。

售价建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。

售价下降，将引起该项目的财务内部收益率分别下降当售价下降时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。

建安工程费上升，将引起该项目的财务内部收益率分别下降当建安工程费上升时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。

售价建安工程费的变动对投资利润率的影响。

售价下降，将引起该项目的投资利润率分别下降当售价下降时，该项目投资利润率等于基准收益率，到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率将达不到预期的基准收益率。

建安工程费上升，将引起该项目的投资利润率分别下降当建安工程费上升时，该项目投资利润率等于基准基准收益率，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润率将达不到预期的基准基准收益率。

由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。

除了售价对本项目的影响较大外，工期跟销售率对本项目的影响也值得注意。

工期延误除了导致资金不能及时回收再投入，和会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。

七结论与建议评估结论通过上述对该项目经济社会和环境效益的分析可知，小区项目的社会效益与市场前景是很好的。

项目所处地点的自然条件很好，但是交通市政及配套设施较不太理想，要通过良好的规划设计，营造良好的居住环境。

同时该项目的经济效益评价指标显示，其具有行业基准收益率的内部收益率。

虽然评估结果表明项目可行，但从盈亏平衡分析中得知，本项目盈亏平衡点的销售率为大于，说明其风险程度较高。

从敏感性分析看出，本项目抗风险能力在合理水平内，整个项目的经济评价比较理想。

但是，本开发方案并不定是最理想的，如果条件允许，还应修订规划设计和项目开发经营方案，力争提高项目的经济效益。

二有关说明与建议本报告的结论士秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出的。

鉴于目前房地产市场的客观条件基本项目的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进步做出说明，并提出若干建议由于市场调研深度不够，本项目各种费用估算及效益评价均是初步的。

项目由于是由虚拟的开发商进行开发，实际的开发商实力财务状况都不能确定，在本报告中，我们假定该项目由开发商开发，但具体计算的自有资金和银行借贷均是假设的，所以，本报告只是投资方案中的个，并不定是最优方案。

条件允许，应进行多方案的比较，选择最优方案。

本报告的测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场的基础上确定其销售价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产市场的供求关系和未来几年南昌的经济和人民生活水平的稳定发展。

鉴于本项目所处地段目前及今后相当长段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之，同时物业的质量与开发管理水平队在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除因密切的注意市场，选择合适的市场策略外，还要求组织直高素质高水平的开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好的水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益和环境效益。

建筑工程中不可预见的因素很多，工期原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。

因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程的严格监理制。

还应推行竞投招标工程包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。

第五篇附录参考资料尚美佳数据库南昌市国土资源局年鉴南昌市房管局年鉴二附表建安工程费估算表序号项目建安造价元建筑面积桩基础电梯般水电安装通讯有线电视土建工程消防煤气地下室费用对讲机系统土方工程智能化设施合计元建安工程费合计万元基础设施建设费估算表单位万元序号项目计算依据金额供电工程建安工程费供水工程供气工程道路工程绿化工程通讯工程照明工程排污工程环卫工程合计公共设施配套费估算表单位万元序号项目单价计价数量金额综合商店元平方米居委会垃圾压缩站公厕合计开发间接费用估算表单位万元序号项目计算依据金额分散建设市政公用设施建设费建安工程费建筑工程质量安全监督费建安工程费‟供水管网补偿费住宅商业住宅人，元商业人，元供电用电负荷费住宅商业住宅户，元商业百，元其他建安工程费‟合计投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设经营期第年第年投资总额建设投资土地成本前期工程费建安工程费基础设施费开发期间税费其它费用管理费销售费用贷款利息资金筹措自有资金银行借款销售收入再投入贷款还本付息结算表单位万元序号项目名称合计建设经营期第年借款还本付息年初借款累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计注贷款利率年至三年含三年为，三年至五年含五年为。

当年利息年初借款本息累计当年借款年利率销售税金及附加表单位万元损益表单位万元项目名称计算依据合计建设经营期序号项目名称建设经营期合计第年第年销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加防洪工程维护费交易管理费交易印花税土地增值税合计小区项目可行性研究报告目录第篇市场研究篇„„„„„„„„„„„„„第二篇项目策划篇„„„„„„„„„„„„„第三篇小区配套调研„„„„„„„„„„„„第四篇规划方案及开发计划„„„„„„„„„第五篇附录„„„„„„„„„„„„„„„„第篇市场研究篇南昌简介美丽而富饶的南昌，历史悠久，是座富有革命传统的英雄城市，地处赣江抚河下游，负江依湖，南连五岭，北接吴皖，西控荆楚，东翼闽越，历来为兵家必争之战略要地。

南昌地处江湖之间，地势平坦，绵延无垠，自然条件十分优越。

城西有梅岭，山势蜿蜒，层峦叠翠，为旅游避暑之胜地，夙有小庐山之称城东北有著名的候鸟保护区，名噪海内外南昌水陆空交通便利，赣江注入鄱阳湖可贯长江出海，京九铁路浙赣铁路纵横交汇，昌北有现代化的国际航空港。

南昌的行政区域南昌全境以平原为主，总面积为平方公里，共辖四县五区南昌县新建县进贤县安义县东湖区西湖区郊区青云谱区湾里区二南昌市房地产市场研究南昌经济发展经历了轮高速增长期，全市经济保持了稳步健康发展态势，年至年年均增幅高达，远远高于全国平均水平，为房并强化其生态旅游功能，打造文化品牌。

昌北城作为城市重点发展新区，将高标准高起点地进行建设，保证设施配套，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发片，建成片，形成规模。

吸引和疏散旧城人口和产