长，将再度激发工业发展本总开发成本项目总开发价值即为上述预计净收入，总开发成本即为第四章第节中计算的项目成本。

表酒店公寓式写字楼物业投资利润表单位万元平方米元平方米序号项目费用总额建筑面积单位费用楼面地价，建安工程费规划勘探设计费不可预见费企业管理费财务费用税费前期费用销售费用小计售价利润投资报酬率销售利润率经营酒店和出租公寓式写字楼效益分析经营酒店效益分析若本项目不对外销售而全部用于酒店经营，我们用收益还原法评估酒店的价值，其公式为房地产的价格房地产的纯收益房地产的还原利率，根据安全利率风险调整值，取土地使用年限，根据惠州市最新规定，酒店的土地使用年限为年。

公式假设条件每年不变，每年不变且大于。

根据现有资料及惠州市酒店业的般状况，我们作如下假设本大厦层用作酒店配套经营，如商场餐厅酒吧会议室娱乐等，共，因很难预测酒店配套经营的收益，故我们用本地区同类铺位客观收益作为该部分收益的基础。

按同地区同类物业的租金，我们取平均值元月。

酒店层以上为客房，客房总数为间，根据惠州市五星级酒店经营状况并结合未来发展趋势，我们取每间客房折后价元间天，客房开房率年收益万元四层楼酒店配套经营益万元。

酒店客房年收益万元以上项合计为元。

年支出管理费用万元房产税万元营业税附加费万元维修费万元保险费万元成本费万元折旧费万元以上合计为万元。

所得税万元以上合计为万元。

年纯收益万元酒店的价格万元经估算，该物业用于酒店经营时，房地产总价值为万元，单价为元表酒店价格评估表单位万元元平方米平方米序号项目名称取值基数取值比例数额年收益，管理费用，房产税，营业税及附加，维修费，保险费，成本费，折旧费重置价使用年限成本合计项合计税前利润收益成本所得税税前利润年纯利润税前利润所得税，评估总价面积评估单价投资收益率当项目建成后经营时，由于经营期限很长，故用投资收益率对项目进行财务评价。

投资收益率指项目达到正常赢利时，年纯收益与项目投资的资本价值之比。

本项目的投资资本价值为万元。

投资收益率。

经营产权式酒店与出售产权式酒店经济效益出售酒店接近经营酒店。

根据前述，用市场比较法计算本物业用于产权式酒店销售时，销售单价为元，销售总价即房地产总值为万元，扣除费用后利润为万元。

用收益法测算该物业用于酒店经营时，单价为元，房地产总值为万元见前述。

酒店出售的价值接近于酒店经营的价值和回报率。

经营存在风险收益法做酒店评估时，我们假设纯收益每年不变，还原利率每年不变。

事实上，在年的经营期内，酒店经营公司管理水平也会影响到酒店经营效益，年收益和还原利率随时在变，故风险很大。

出售有利于资金快速变现产权式酒店在有利的销售条件下，可望在开发过程周期内大部分销售完毕，快速实现成本回收并获得高额利润。

综上分析，我们认为该物业作为产权式酒店销售时，经济效益可接受，风险相对较小，故我们建议该物业应作产权式酒店对外销售。

第五章项目定位项目总体定体根据第二章和第三章的定性分析得知该项目宜建成酒店项目。

从前面定量分析得知，酒店出售的价值接近酒店经营的价值和回报率，但酒店经营公司管理水平也会影响到酒店经营效益，年收益和还原利率随时在变，风险很大。

故我们认为本项目应进行销售经营。

综合市场定性分析和经济效益分析，本项目酒店客房应出售，现分析如下关于酒店经营和酒店出售从投资的短期收益看，宜做酒店出售并委托经营利风险相对较小，资金回笼快，可加速公司的资金周转酒店式客房有定的目标客户群，宜商宜住以商为主惠阳区建星级酒店有政府政策支持有事实上的消费群未来市场难以预测，经营有定的风险酒店经营的品牌和管理水平对项目影响大，公司缺乏经营管理酒店的经验弊存在定的销售风险故需优秀的策划代理商从以上的分析得出从投资的收益看，宜做酒店出售，出售酒店还是经营酒店还取决于公司的资金状况和经营思路。

从综合角度看，该项目以酒店客房出售为最佳方案。

项目具体定位战略定位选择旅游地产的开发模式，打“生态旅游”牌，先建立“金果湾喜来登大酒店”及“金果湾生态大观园”的知名度，以“生态环境”及“酒店品牌”来带动地产物业的销售。

产品定位五星级产权式大酒店酒店将每间客房分割成产权出售给投资者，投资者般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的定期限的免费入住权。

目标客户群深圳惠州香港的地房地产投资客户。

品牌目标打造华南地区最佳的会议会务休闲旅游度假胜地开发理念“以人为本，天然合”“以人为本”强调开发商切围绕人的需求展开，满足人的需求，引导人的需求，强调对人性的理解和尊重，也强调人与人的沟通与和谐。

“天然合”强调人必须尊重自然，与自然和谐相处，而不是任意掠夺自然征服自然，项目开发注重“原生态的保护与改造”。

经营理念立良好的社会形象酒店可持续发展的首要条件酒店企业是社会主义市场经济机体的个细胞，它的生存和发展取决于社会对它的承认，而社会对它的承认则取决于它对社会所作的贡献。

因此，良好的社会形象是酒店企业生存和发展的根基，是酒店实现可持续发展的首要条件。

建立稳定的合作关系酒店可持续发展的重要基础酒店的经营活动，从种意义上说，是种包括供应商分销商以及竞争对手在内的系统合作行为。

在市场经济中，竞争是不可避免的。

随着市场的日益成熟，那种“你死我活”式的争斗只会带来两败俱伤的结果，并造成忠诚客户的大量流失。

酒店经营者应充分认识到，酒店之间的竞争是种管理水平和服务质量的竞争，是种开拓创新和相互提高的过程。

实践表明许多看似竞争对手的酒店，其实正是有较大发展潜力的合作伙伴。

面对新世纪，各酒店必须抛弃病态竞争的错误做法，而应以“共赢”的思想指导酒店的经营活动。

在稳固合作关系的前提下，相互传递市场信息，共同组织和开展些活动和经营项目，共同抵制些有碍于企业发展的行为，形成互补互利的共同优势，从而获取更为理想的经济效益。

这样在合作的基础上竞争，在竞争的过程中合作，既促进了酒店自身的提高，也促进了整个酒店业市场的健康发展。

打造卓越的酒店品牌酒店可持续发展的重要资本随着知识经济的来临和感性消费时代的到来，未来酒店之间的竞争将更多地表现为酒店品牌的竞争。

是否拥有著名的酒店品牌，将直接决定着酒店的生存与发展。

加强品牌建设，实施品牌经营，创造卓越的酒店品牌，是我国酒店可持续发展的重要资本。

酒店品牌，般是指为了识别其酒店和产品，并区别于其他竞争者所用的种具有显著特征的标记。

她既是种商标，又是酒店品质的标志和酒店文化的体现，还是种良好的口碑和重要的无形资产。

酒店的品牌经营，则是通过品牌设计品牌推广品牌保护及品牌资产评估等活动，以提高客人的满意度忠诚度和酒店企业的知名度美誉度。

坚持以人为本的管理酒店可持续发展的根本保证古往今来，为政之要惟在用人，企业兴旺人才为本。

酒店业的竞争，其实质就是人才的竞争。

因此，充足的人力资源是酒店可持续发展的根本保证。

这里所说讲的充足，包括两层含义是指数量充足。

酒店拥有与自身规模业务经营相匹配的足量员工。

二是指能量充足。

员工的个人价值观与企业的价值观和谐致，员工的潜能得到最大发挥，形成强大的凝聚力。

这就需要酒店运用人性化的人事政策人事制度培训体系和激励机制，使员工愿意并且能够发挥出自己的最大潜能，使酒店的人力资源得到最充分最科学的利用，即实行人本化的管理目标客户群定位与分析本项目深圳广州大亚湾惠州市东莞项目客户分布图酒店投资目标客户分析自用型主要为惠州深圳东莞香港的休闲族，包括企业的老总高级管理人员公务员私企业主等。

投资型主要为惠州深圳东莞香港的消费群，看重金果湾风景区的旅游市场前景，有房地产投资经验。

公用型福利型企业的购买行为，主要用于职工的福利或群众性活动或小型会议所需。

酒店目标客户特征在年龄上并没有明显的区隔，般可界定岁成年人范围在收入上家庭资产在万元以上，有足够的收入支付生活必需品之外的休闲娱乐消费在行业上主要是收入较高的诸如金融保险商贸等行业第章综述惠州经济发展惠州市概况惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。

现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县。

设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

全市有个镇乡个街道办事处，常住人口万人。

惠州市属珠三角经济区，陆地面积万平方公里，占珠三角经济区面积的。

海域面积平方公里，海岸线长公里，是广东省的海洋大市之，同时也是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过万人其中有海外华侨华人万人归侨万人侨眷万人港澳同胞万人港澳眷属共万人。

海外侨胞主要分布于马来西亚新加坡印尼泰国缅甸越南澳大利亚美国英国加拿大等国家。

惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。

全市具有旅游开发潜力的景点有多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山江湖海泉瀑林涧岛为体，融自然景观与人文景观于身。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！早在十年前，惠州已进入中国大中城市“投资硬环境优”“综合实力强”的行列，良好的看，各地的社会消费品零售总额增幅分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县龙门县。

显示，各县区消费增幅都保持在的快速增长区间。

外商直接投资较快增长年，全市外商直接投