促销。这个阶段是要重点针对我们的目标客户群，推广酒店的主要产品客房餐饮和娱乐各个大卖点的宣传。此时的宣传，必须要关注如何将酒店产品的信息有效地传递给受众目标客户群。在制定这层面的宣传计划时，宣传方法和宣传媒介的选择尤为关键。初步的设想是首先，对选中的目标客户主要是南京市以及华东地区的高收入群体外资企业政府机关及事业单位和些南京华东地区的大中型企业做个详细的研究。要弄清楚他们的行业分布状况年龄构成情况出外旅行的预算会议预算平常所看的媒介经常进出的娱乐场所的种类和频率整体的偏好状况。完成上述调研之后，依据这些信息，制定营销计划，选择宣传的方式和媒介。此外，这些信息还可以利用做定价方案和运营方案的调整。第三个层次是战术层面的宣传即在正式运作以后，为营运中各个产品所提供的后续服务方案改进以及经营花絮等措施做宣传。这个层次的宣传的针对性更强，受众面更窄。对象主要是单个或少数的客户群体如长包客人婚宴客人等。具体的宣传方式和媒介由市场营销部门做决策。第四章项目投资及资金筹措第节投资预算及资金的使用安排酒店建设资金总需求合计约为万元，具体安排如下单位万元序号项目名称金额土建工程安装工程装饰工程开业前物资采购开办费开业周转流动资金土地费用合计酒店土建安装及装饰工程造价为万元。具体明细如下单位万元平方米序号项目名称工程造价面积单方造价元酒店主楼酒店附房酒店裙房土建工程造价合计酒店电气酒店排水酒店中央空调酒店燃气工程酒店弱电酒店消防系统酒店生活热水酒店电梯安装工程造价合计至层灯光及环境景观小计装饰工程造价合计土建安装装饰工程总造价注装饰工程已含家具第二节建设情况年月末已完成的主要工程量酒店主体及外立面装饰已全面完工，电梯已安装到位并可以运行。部分设备采购合同已签订。已动工进行的工程项目大型设备已进场安装包括配电水泵制冷机冷却塔给排水等以及上述系统的调试准备动工的主要工程进行内部装潢设计部份图纸已完工，装潢预算初稿已完成，准备进步细化，准备工作完成即将开始全面装潢。酒店开业筹备工作尚未正式展开月下旬开始酒店筹建工作，预计年月日正式营业人员招聘培训需要个月时间管理人员技术人员服务员技能与外语培训需要个月时间物品采购需要个月时间第三节年月末酒店资金到位及使用情况目前到位的资金多万元，主要用于支付酒店主体项目和外立面项目及各类工程款设备款及日常费用支出等。第四节资金筹措和还款计划资金来源的渠道项目投资预计亿元，其中已到位资金多万元，总投资与到位资金的差额多万元将采取银行贷款的方法解决。资金使用计划年月底之前，需要资金多万元，用于支付各类设备采购工程进度款。年月，需要资金多万元，用于支付各类设备采购工程进度款及部分开业筹备费。年月底之前，需要资金万元，用于工程进度款及部分开业筹备费。年月，需要资金万元，用于开业物资采购开办费开业周转流动资金等。借款偿还计划酒店借款本息将用酒店各年经营所产生的现金偿还，根据经营情况测算预计年还本付息，还本付息计划如下单位万元还款时间合计本金利息第年第年第年第年第年第年第年合计第五章经营测算通过对无锡市场四星和五星级宾馆客房餐饮和会议价格的调查，根据无锡市的旅游市场状况，以下是对保利广场大酒店经营情况进行的测算第节第年测算结果营业收入预计万元，经营毛利润万元，经营毛利润率。其中客房收入万元，按照无锡市场客房出租率和平均房价水平，无锡保利广场大酒店第年的客房出租率为，平均房价为元间天餐饮收入万元，按照个餐位，全天餐，上座率，人均消费元人次测算其他收入娱乐商场按照每天收入万元测算成本费用开支总额预计万元，其中营业成本支出万元，其中餐饮成本万元，成本率，其他直接成本万元，成本率职工人数人，管理公司管理人员人，合计人，人工成本万元，占酒店营业收入的具体明细如下单位万元部门员工管理组人员全年工资及附加费合计收入占收入用工人数人均月工资元人均月附加费元人数人均月工资月附加费合计工资附加费营业部门客房部前厅部安全部餐饮部其他二行政职能部门销售部工程部财务部总经理室人力资源部合计市场推广费用万元，占酒店营业收入的能源费万元，占酒店营业收入的信用卡佣金万元，占酒店收入的日常维修保养费用万元，占酒店营业收入的基本管理费用万元，按合同为酒店营业收入的营业部门其他费用万元，占酒店营业收入的管理部门其他费用万元，占酒店营业收入的其他资本性支出万元，占酒店营业收入的，其中固定资产折旧万元，按照投资预算和资产类别测算单位万元序号项目金额资产类别折旧年限每年应摊费用及折旧备注土建房产安装工程房产装修房产设备机器合计开办费预算总额万元，其中开业物资万元按年摊销房产税万元，按预计房产原值万元的和税率测算土地使用权费万元，按土地费用万元，年分摊测算利息支出万元，按贷款万元，贷款年利率测算酒店经营毛利润万元，经营毛利润率。酒店净利润万元。测算详见附表第二节酒店前年的经营情况前年的营业收入和利润情况如下测算详见附表二单位万元时间营业收入利润总额第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第六章投资评价第节财务盈利能力分析项目现金流量表中可以计算得出下列财务盈利能力指标整个项目年的内含报酬率，业主资本投资内含报酬率，大于项目资金成本率。整个项目年的净现值万元项目投资回收期详见附表动态回收期年静态回收期年上述数据表明该项目的现金内含报酬率为，如果加上项目本身的土地及资产的升值，其投资回报率超过目前社会资本的平均报酬，在财务上是可行的。第二节清偿能力分析本项目分析的假定前提为项目开始经营后以各年现金流量偿还借款本息为目标，项目贷款偿还期不含建设期为年，大大小于房屋建筑物的有效经济寿命期年。测算详见附表第三节不确定性分析本项目各项效益指标的计算期限为年，而实际酒店的经营期不止年，所以经营年以后的收益是种潜在收益。本项目房产及固定资产没有计算残值，考虑到土地升值等因素，年后土地升值带来的升值空间远大于账面价值。项目成本费用设置有可能偏高，通过管理公司的管理，对成本费用进行有效的控制，项目的经济指标会进步提高。第四节财务敏感分析就项目投资收入因素对项目投资内部收益率进行单因素敏感分析，取变化率为，见下表变动因素变化率总投资内含报酬率较基本方案投资收入详见附表五至附表十六由表可见，总投资的变化和经营收入的增减对项目内含报酬率的都有较大的影响。但即便经营收入下降，项目预测内含报酬率仍高于其资金成本，表明该项目具有较高的抗风险能力。第五节财务评价结论上述财务评价结果中，本项目总投资内财务含报酬率高于项目的资金成本率，加上土地增值和未来潜在收益，收益率高于资金成本率。投资回收期低于经营期，借款偿还可以满足预计要求，因此从财务上讲完全可以接受。第七章可行性研究结论综上分析可见，本项目符合无锡市“十五”发展规划，保利广场大酒店正式营业后，将完善保利广场的功能，提升保利广场的商业价值，极大地促进该地块第三产业的发展，为繁荣无锡经济，尤其是旅游业的发展做出贡献。随着保利广场大酒店项目的逐步展开，其市场前景广阔，经营利润空间巨大。此外，该房地产项目还有着巨大的隐性增值潜力，更提高了本项目的综合经济效益。作为保利广场的重要支柱，该项目具有独特的竞争优势和良好的发展前景，将会给投资者带来预期的回报。我们认为投资该项目具有积极的可行性。第八章附件目录绪言错误！未定义书签。第章项目总论第节项目简介项目名称二项目投资方三第壹区项目整体概况四第壹区悬宫大酒店概况第二节项目的功能布局第三节酒店主要产品的目标市场第二章项目的投资背景和意义第节项目投资背景第二节项目投资的重要意义第三章市场分析第节中国旅游市场分析第二节南京市经济及旅游市场分析南京市经济概况及经济环境二南京市旅游业发展状况核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！第二节悬宫大酒店的综合优势分析区位优势二分析三南京市高星级酒店行业经营状况及评价四市场预测第三节价格和宣传策略酒店定价策略二酒店宣传策略第四章项目投资及资金筹措第节投资预算及资金的使用安排第二节建设情况第三节年月末酒店资金到位及使用情况第四节资金筹措和还款计划第五章经营测算第节第年测算结果第二节酒店前年的经营情况第六章投资评价第节财务盈利能力分析第二节清偿能力分析第三节不确定性分析第四节财务敏感分析第五节财务评价结论第七章可行性研究结论第八章附件第章项目总论第节项目简介项目名称设置行政楼层，包括行政酒廊和行政服务区，充分满足高端客人的至尊感受。可分合房间在开业初期，为打开市场认知可以考虑以分为主，满足会议和团队的需求，随着认知度的提高和酒店的成熟再以合为主，还是要尽可能