过程中只有个竞买公司讨论通过上报集团，编写项目设计指导书规划方案设计招标扩初评审会期扩初批复完成实施方案上报期施工图设计期施工图报审，拿到规划许可证期方案报建图开工拿到施工许可证年月底二工程及销售计划项目开发周期年，分两期开发，年中旬开发完毕。表项目开发销售计划期二期开工建筑面积万平米可售面积万平米总计住宅其中多层万，别墅万其中多层万，小高层万商业结算面积万平米总计住宅其中多层万，别墅万其中多层万，别墅万商业售价元平米住宅多层,别墅多层别墅商业开工时间销售时间开发种类多层别墅商业会所多层别墅商业第五部分成本及投资收益预测成本预测建筑成本测算依据以下内容因缺乏相关资料，本次测算暂按假定做法考虑报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况因场地高差较大，建筑按利用地形布置考虑，仅考虑平均左右的场地平整场地北侧山体排水暂按内口尺寸毛石排洪沟考虑场地西北角火车噪音影响区暂按采用中空玻璃窗隔音考虑因无相关地质报告，建筑基础暂按紫金山区域已建建筑基础类型考虑，小高层按人工挖孔桩桩长米条基低层多层按无桩条基考虑水电气等大配套投资未考虑人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积的考虑。成本测算汇总地价按亿底价测算项目单位成本元平米，单位投资为元平米，总投资万元。资本化利息万元记入开发间接费中。表成本测算汇总成本项目总成本万元单位成本元比例土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本合计九期间费管理费用销售费用项目总投资二税务分析应交营业税金及附加按计算，为万元企业所得税按计算，为万元契税按地价合同额的计算为万元，已记入地价成本土地增值税按别墅的销售收入预缴，按的预缴率计算，为万，按照“中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则”，该项目征收土地增值税的最高售价限额为,元。该项目目前预测平均售价为元，高于上述最高售价限额。普通住宅因为达不到起征点，可免缴土地增值税。而别墅没有的加扣，将按的预缴率预缴，结算后返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。表税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税营业收入销售收入税率城建税营业税营业税教育费附加营业税营业税土地增值税别墅销售额预缴地方基金营业收入每年万万有免缴少缴的空间印花税营业收入核定征收营业收入的倍契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整三经济指标分析成本及投资收益预测假设和前提本次测算暂按投标底价亿元计算，按净用地约万亩，可售面积楼面地价为元平米，销售均价元平米，测算时不考虑税收返还因素。表项目售价功能建筑面积可售面积售价元营业收入万元三层别墅五层商业合计主要经济指标内部收益率，指标值低于集团的要求因地价在期开盘前半年就要全部付清，是本项目的内部收益率较低的主要原因。销售净利率，未达到集团规定的的指标总投资回报率。表主要经济指标汇总项目指标值计算式核心指标税前利润万元税后利润万元内部收益率使累计净现值为零的贴现率销售净利率项目净利润销售收入参考指标总投资回报率项目净利润项目总投资销售毛利率项目利润销售收入资金峰值比例资金峰值项目总投资地价支付贴现比各期支付地价现值之和地价总额启动资金获利倍数项目净利润启动资金各期利润体现本项目分两期开发，每期工期约为至个月，项目税后利润万元，单位面积毛利元，单位面积净利元。表各年利润体现项目合计利润体现年年年年结算面积平均售价元营业收入万元营业税及附加万元单位成本元销售成本万元项目利润万元期间费用万元其中管理费用万元销售费用万元税前利润万元所得税税后利润万元单位毛利元单位净利元敏感性分析表销售均价变化的影响售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元营业收入万元项目利润万元税后利润万元单位净利万元销售毛利率销售净利率表单位成本变化的影响二成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数单位成本元总成本万元项目利润万元税后利润万元单位净利元销售毛利率销售净利率盈亏平衡点分析保本售价元平米即销售净收入等于投资额，计算公式为，保本销量平米在均价为元的情况下，当销量达到平方米时，即可弥补项目的全部期间费用,该部分面积占可售面积的。项目完全投资保本销售率计算公式如下式中表示单位投资额，含直接建造成本期间费用表示保本销售率表示单位售价表示营业税率表示所得税率四现金流量地价从年底开始支付，年月第次交地时付至总地价的，年底付清全部地价，同时付清契税每年的销售周期约个月，参照南京都市园林项目的回款情况，回款额按每年签约额的计算每年的工程款支出为当年开工面积的除地价以外的开发成本的。表现金流量表项目年年年年年年合计现金流入销售面积销售额二现金流出付地价款付工程款开发间接费期间费用项目投资合计营业税及附加所得税小计现金流出现值三净现金流量四累计净流量五平均资金占用六资金成本第六部分综合分析与建议优势与劣势优势项目规模大，密度低，毗邻城市快速干道，交通便捷，为市中心边缘中高档项目。该项目三面环山，环境优美，具备典型的畔山物业特征，独特的自然风景资源将成为其主要卖点。项目在南京属中高档定位均价元平米左右，该细分市场为南京主流市场，供需关系平衡，客层丰富，适合“四季花城”产品品牌线发展要求。城东直是南京市民较喜欢的居住选择区域，该项目背靠大企业群，市场需求旺盛，周边可用于住宅开发的土地不多，市场机会明显，是公司进入城东市场的个较好切入点。作为政府招标项目，法律手续简单，启动速度快。劣势土地成本高，付款方式苛刻，销售净利率与内部收益率较低，有定的操作风险。城市对外交通干线三面环绕，高速路和公路的噪声影响大。为满足高档居住要求，发展商需对紫金山局部和与地块交界处加以改造处理。宗地地势起伏变化大，局部地区有堆积土，土方改造成本高。二结论与建议本项目为环紫金山商品房开发中典型，由于地理环境优越，自然景观优美，其成交情况受到政府业界媒体和社会公众的高度关注，互连网报纸电视等媒体作了大量报道，巨大的广告效应使其成为南京房地产开发的焦点，中标者将因此确立在南京发展商中的强势地位。第天上午购买标书的发展商达家，包括万科中海栖霞银城金大地等本地外地的知名发展商，预计届时竞争激烈，成交价格在亿之间。对而言，土地总价偏高，销售净利率等核心指标偏低，离集团要求有定差距，但本项目地块完整，环境好，拆迁难度小，不排除通过良好的策划创意，创造良好的市场表现，因此，机会与风险并存。政府对本项目非常关注，公司的参与来可以表达支持政府工作之意，另方面也可以提高竞争和对手拿地成本，减少以后拿地的竞争对手。建议对此项目合理地估算成本，控制投标价格上限，理性参拍。建议投标价在亿以内。公司项目发展部年月日温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档的在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。第部分项目概况宗地位置中山门外大街北侧沪宁高速南侧龙宫路东侧。宗地位于南京主城东侧中山门外大街北侧，是南京市区东出口的必经之地距南京火车站公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，去年月地铁二号线开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。紫金山山与南京理工大学之间。项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。二宗地现状四至范围宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄。南京农业大学南京理工大学图宗地四至范围宗地形状宗地东西长南北窄东北内凹，形状酷似三角形。表宗地面积指标指标总用地绿化用地配套学校用地净用地长米宽米面积平米合亩合亩中山门宁杭公路宁栖公路紫金山宗地宁栖公路宗地标高宗地内部东高西低宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。按标高米以下米米以上将宗地划分为个区域，其中，米以上区域占总用地面积的近半，米以下和米区域各占四分之左右。宗地标高东北部显著低于紫金山。西南部部与中山门外大街基本持平,局部高于中山门外大街米。东南部局部区域低于南主要噪声来自周边道路沪宁高速上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。中山门外大街上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。龙宫路车流量白天辆分钟以客车为主。表