费化粪池清掏公共区域灭四害绿化补种补栽外墙清洗八九合理利润法定税费费用项目测算依据费用小计八合理利润按前七个项目提取未计入九法定税费营业税总收入附加费城镇税营业税，教育费营业税，地方教育费营业税企业所得税利润第三节物业服务费收支对比状态收入月元支出月元盈亏整体物业已售物业第页第四章物业承接查验工作的完善目的项目普遍的投诉工程整改及群体事件的发生，与程序缺失有着密不可分的关联，比如期交付未做分户验收承接查验，而此项工作是在交付业主前不可或缺的重要环节，是从使用的角度识别遗留问题和规避交房风险，杜绝和减少由于施工方的不作为，给置业公司和物业公司带来的品牌影响，为此建议，严格按照下列文件，完善物业承接查验工作。二适用范围适用于公司所承接的物业的验收。三职责物业公司接到置业公司竣工验收的通知报告后,物业总经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。验收小组负责对物业原设计图纸设计变更竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号容量及设计要求进行验收，设备的安装数量安装位置及竣工图验收。验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统给排水系统土建工程装饰工程给排风系统消防系统防盗对讲系统及电梯系统。由物业总经理跟置业公司办理接管手续。第页四工作程序验收的准备验收小组根据置业公司提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。验收的实施验收小组依据验收计划标准，按专业分工进行预验收。在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇设施设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。对在验收中未达到验收要求的楼宇设施设备，整改实施后，验收小组进行检查验证，整改合格后进行正式验收。楼宇的实物验收,应注意对每套单元房的水电土建门窗电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。设备的实物验收,要做到符合以下几点图纸设计与设备的规格型号数量符合。主要设备设施的安装位置与安装质量符合。设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施设备接管验收清单中。对物业的其它配套系统设施进行验收，验收结果记录在设施设备接管验收清单相应的表格内。移交档案资料验收根据验收计收提交档案资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。第页五接管验收应提交的资料产权资料项目批准文件。用地批准文件。建筑执照。拆迁安置资料。技术资料竣工图，包括总平面建筑结构设备附属工程及隐蔽管线的全套图纸。地质勘察报告。工程合同及开竣工报告。工程预决算。图纸会审记录。工程设计变更通知及技术核定单包括质量事故处理记录。隐蔽工程验收签证。沉降观察记录。竣工验收证明书。钢材水泥等主要材料的质量保证书。新材料构配件的鉴定合格证书。水电采暖卫生器具电梯等设备的检验合格证书。砂浆混凝土试块试压报告。供水供暖的试压报告。第页综合资料项目土地使用合同红线图立项文件工程申报批建文件及计划批准文件永久。建设许可证工程建筑报建表永久。工程招投定标书永久。上级机关的决议决定批示等工程重要会议纪要和指导性文件永久。征地批文协议书合同书红线图永久。初步设计方案设计鉴定审批文件永久。施工合同施工许可证施工执照复印件开工报告施工量放线图表记录永久。单项工程质检监督委托书成果报告单项工程竣工验收证书永久。工程勘测资料地质图勘察报告地形地貌控制点永久性水准点的坐标位置图水文气象地震等设计基础材料永久。竣工验收会议文件及质量评审材料竣工报告竣工验收证书永久。工程决算书三算表永久。消防设施验收合格证永久。土建资料主体隐蔽工程验收记录永久。图纸会审和设计修改变更及联系单永久。事故处理记录永久。建筑物构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录长期。第页原材料产品及重要构件出厂证明试验报告材料换审批单试件试验报告长期。给排水消防资料开竣工报告及中间交工验收证明书永久。图纸会审及设计修改变更通知永久。事故处理及探伤记录永久。隐蔽工程验收记录永久。不准等强制性语言，而改用有浓厚文化气息的语句，使人在耳目新的同时自觉的遵守规定，营造出种健康向上的生活气氛和温馨的生活气息。三项目确立九久服务规范服务态度热情恒久公司要求员工均要以发自内心的真诚的笑容为业主服务，做到文明礼貌语言规范谈吐文雅遵时守约衣冠整洁举止大方动作熟练称呼得当。服务设备持久完好良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑设备设施通讯设备交通工具电器设备等等。在今后将加大管理力度精心维护，使之始终处于完好状态，从而降低设备故障率。服务技能久已娴熟服务技能是物业管理从业人员在服务中应该掌握和具备的基本功。除了应具有良好的服务意识外，更重要的是员工应具备较好的业务素质，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，客服人员要具有优秀的服务意识，财务人员应具备丰富的财务知识，秩序维护人员应具备过硬的治安消防本领等。第页服务项目齐全久远除了做好日常物业管理服务项目外，物业公司还将努力拓展服务的深度和广度，努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。服务方式灵活持久物业管理除了做到规范管理依法管理外，还应设身处地地为用户着想，努力为用户提供各种灵活的服务，在办事手续上应尽可能简短服务时间延长服务范围拓广，以求为业主提供更多的便利。服务程序久经规范完善诸多程序，让每项事情都有程序可依，如注重服务细节，电话接听程序设备操作程序装修审批程序应急处理程序等，这些程序都要严格按次序项接项环扣环，绝不随心所欲杂乱无章。服务收费合理长久坚决抵制乱收费，严格按照备案价格执行，同时也开展特约服务和便民服务也，以达到满足用户需要为目的，并以保底微利，以支定收为原则。服务制度健全久之项目整体围绕写你所做的，做你所写的开展体系文件建设，以确保为业主提供稳定的服务。制度清晰有序易于操作，杜绝随意化无章可循和凭个人意志的管理。服务效率高效久远在时间就是金钱，效率就是生命的时间价值观下，服务效率高不仅能节省时间，而且能为业主带来利益。加强员工的素质培养并建立行之有效的服务流程，从而减少了工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。第页四三大服务理念贯穿服务过程，服务做细做精公司和项目严重缺失服务理念，要想减少投诉，提高服务质量，首先在项目推行服务理念。为业主服务没有任何借口要求每位工作人员熟知工作流程工作标准，始终保持专业规范的工作水准进行物业服务，在接到业主的服务需求时候，唯要做的就是立即行动，为业主服务。做好每个服务细节在为业主提供相关服务时，员工首要注意自己的职业仪表，规范着装，整齐佩戴工号牌以真诚热情的微笑作为提供良好服务的开始，采取诚恳亲切的沟通方式维系良好的服务关系，保持职业礼貌，主动问候等，切实做到全心全意为业主提供周到满意的服务。对业主永远不说不对业主提出的服务需求，超出员工能力范围或工作范围时，要求员工发挥团队合作精神，充分发挥协作精神，与相关专业的人员迅速沟通，真正做到横向沟通，从而达成业主的期望。五三大管理机制确保管理服务监督有序实行目标管理机制目标管理机制就是将管辖项目目标管理激励机制以量化形式作为重要职责交托给物业服务中心的领导集体，并赋予相应的权力，同时，将目标的实现与领导集体切身利益工资奖金岗位升迁监督与自我约束机制挂钩。这种管理体制使物业服务中心各级骨干责权利明确，在物业服务中心与员工之间形成事业和利益共同体，第页共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。实行效益和奖励激励机制效益激励是优秀管理机制的重要内容之，根据物业收益分配。物业服务中心在工资奖金分配体系中，采取季度年终量化考评，体现多劳多得，严格兑现量化目标管理的奖罚措施。监督与自我约束机制物业服务中心的工作开展受到来自各个层面上的监督考核及管理，这种行之有效的管理措施是不可或缺的。通过这些监督检查机制，使得物业服务中心员工严格遵守道德标准行为规范和员工守则，合理使用资源，能够对发现的问题彻底跟踪解决，从而实现了条高效的管理体制。第六章项目特色服务内容定位推行温馨管家服务模式在物业服务中心要求以业主满意为目标，紧紧围绕业主需求开展工作，把业主满意作为评判工作业绩最重要的指标，在对业主服务方面推出温馨管家的客服模式，使得我们将为业主提供更优质的服务。温馨管简介以物业服务中心为平台，培养高素质的温馨管家提供专业物业服务，即由客服主管按照区域划定服务范围，业主可以随时通过温馨管家热线提出他们的服务需求，温馨管家在物业服务中心资源的支持下，通过整合公司内部和外部专业公司的资源，为业主提供多种物业服务。如温馨管家负责业主提出的与物业服务信息的接收传递安排跟踪与落实，业主的投诉大的报修特殊服务的需求第页业户家庭事务的咨询与求助物业费用交纳等等。温馨管家服务流程图温馨管家特色服务项目比如健康系列服务个性化健康服务的目标是全面提升项目的服务品质，培育形成个健康的文明的团结的积极向上的生活区域。针对广场公园的有利位置，引进医院体检中心健康保健中心合作为业主建立健康档案健康测评健康计划指导，量身订做高水平的健康指导菜单为业主提供医疗保健服务提供健康咨询服务，让利业主每年次的常规身体检查等等。个性化系列服务针对人群特征及客户需要，提供部分商务服务和酒店式管家服务。餐饮配送充分利用自身的食堂，为客户提供快捷的快餐及送餐服务快捷物流与顺丰等联营提供快捷物流服务商务服务装订服务快件服务塑封服务扫描服务各种交通工具的票务代订报刊订阅各