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审等活动，不断改进和完善质量保证体系，确保业主满意。

保安员值班交接班制度及作业规程值班严禁值班时间擅自离岗。

上岗必须着统制服，做到整齐清洁，仪容端庄，精神饱满。

值班期间不允许做与工作无关的事吃零食抽烟听音乐看报刊杂志等。

值班期间必须保持高度警惕，严密注意责任区域的情况。

对来访人员应礼貌热情，并做好登记。

与其他各岗密切配合，共同完成好各项工作。

严格执行车辆出入放行工作细则，控制车辆出入，确保区内车辆护全。

国优标准承诺指标两年内达以上测定依据满意户数基本满意户数入住总户数质量保证措施实行开放管理，向业主公开服务内容服务质量标准，使物业管理工作始终处于业主监督之中。

设立征询意见箱和投诉受理电话。

每半年向业主作次业主满意率调查，由管理处经理主持对调查结果及业主反馈意见进行分析，及时调整和改进管理服务方案。

对不合格项提出纠正和预防措施，并将实施结果向业主公布。

通过每季度召开次质量分析会，每半年组织次内部质量审核，每年开展次管理评审等活动，不断改进和完善质量保证体系，确保业主满意。

发生意外情况时，值班人员应保持沉着冷静，及时有效处理问题。

严禁易燃易爆品进入物业区域。

外来人员控制客人来访时，门岗大堂值班员主动使用服务规范用语询问。

细心检查证件，将证件号码被访单位住户姓名来访原因时间记录在来访登记表后给予放行。

有与客户直通对讲设施的值班岗位应与住户联系，经同意后才给予放行。

对形迹可疑人员应通知班长或巡查队员，由班长或巡查队员负责监视。

值班保安有权拒绝身份不明的人员进入大厦小区。

严禁外来人员进入大厦小区推销收废品拴破烂等。

对不按规定强行进入人员必须立即阻止，报告班长管理处经理，必要时报辖区派出所或报警中心。

物品放行控制各大厦小区的门卫大堂值班人员对物品搬出要严格控制。

搬出物品必须凭管理处开出的放行条。

认真核查搬出物品名称数量是否与搬出申请物品相符合。

确认无误后给予放行，在放行条记录栏注明搬出物品名称数量日期及签名确认。

为防止有毒爆炸等危险物品进入大厦小区，保安对搬进物品有检查的责任和权利。

交接班接班人员必须提前十分钟到达岗位接班。

接班人员未到，交班人员不能擅自离开岗位。

交班过程中若有人员车辆出入，应先由交班人员处理，接班人员需进行配合，等事情处理完后再交接工作。

交班人员必须向接班人员交清所用装备钥匙出入证登记本等。

停车场交接班人员还须同时核实车辆停放数是否与记录本相符及停车费收费情况。

交班人员必要时须讲明下班的注意事项和来访人员车辆进出情况。

接班人员如发现交班人员在当值期间应处理而未作处理的问题时，有权拒绝接班，直至处理完毕。

接班人员要详细了解上班值勤情况和本班应注意事项，应做到三明上班情况明，本班接办的事情明，物品器械清点明。

交接必须认真细致，不得敷衍了事，双方必须按照交接内容逐项检查记录。

交接完毕，双方在保安部值班交接班记录表上签字，互相敬礼。

交接班过程中由交接班班长组织进行，并对交接班情况负责。

附表来访登记表保安部值班交接班记录表保安领班交接班登记表保安员巡逻签到制度及作业规程签到箱的位置签到的路线签到的频率由各管理处根据实际情况制定。

保安员保护在巡逻中，严格按规定路线巡逻，经过签到箱，经发现作假从重处罚。

检查保安保护部主任在每个巡逻班次时间内抽查不少于次，保安部班长全面检查不少于次，夜间查岗人员必须对签到抽查。

签到人须在卡上签名并注明时间，检查人发现不合格的记录起来，作为考核依据。

保安保护部主任定期到签到箱收发签到次，并整理存档。

附表保安保护部班长巡查表住宅区适用保安保护员巡逻记录保安保护部查岗制度目的为了切实做好治护保卫工作，创造护全的工作生活环境内容管理处经理各管理处保安保护主任副主任为夜间查岗人。

管理处经理每周不少于次对各岗进行巡查，保安保护部主任每天不少于至次对各岗位进行巡查，并填写查岗记录表，被查人员须在夜间查岗表上签名。

检查时间为不定时抽查。

检查部位为所有岗位。

对违规者，按公司有关规定处理。

附表查岗记录表保安保护员权限保安保护班长权限对本管理处物业有权进行护全监督。

有权检查各保安保护值勤情况，对玩忽部负责水电气的管理人员在每月日左右对用户的水电气表进行抄读，并将抄读结果及时记录于用户水电气抄读记录表，全部抄读结束后，应及时将抄读结果报给财务部，同时应复印份留底。

由管理处前台将每月的维修单的第三联进行整理后在每月日左右同交给财务部。

财务部根据工程部人员抄读的水电气结果维修单的维修费用和用户使用物业的实际情况，将用户的所有费用及时计入电脑收费系统。

在每月日前电脑打印出交款通知书，然后客户服务部以电话通知人工派送邮寄等方式将全部交款通知书及时传递给客户。

在集中收缴日期内，及时收缴用户的各项管理费用，并做好有关财务报表上报公司领导审阅。

物业管理费用的催缴催款通知书发出日后，用户未及时交纳管理费用时，财务部应及时将管理费用催缴名单原件留底做好统计，然后复印份及时交物业部进行处理。

由物业主任按其名单首次将催款通知书以人工派送的方式送给用户，并由用户在通知签收表进行签收。

用户收到费用催缴通知单后，在个星期内仍未缴纳费用时，财务部应继续做好费用催缴名单的统计并交物业部进行处理，物业主任收到后则应立即第二次将催款通知书以人工派送形式安排客户管理员再次拜访时送给用户并了解原因，同时还应做好与用户的沟通协调工作，直到用户有个妥善的答复。

用户第二次收到费用催缴通知单后在个星期内还是没有缴纳时，则财务部应再次做好费用催缴名单的统计并交客户服务部进行处理，客户主任收到后则应立即第三次开具催款通知书并出具书面催缴通知以人工派送形式亲自和物业管理员同拜访时送给用户并了解原因，同时还应做好与用户的沟通协调工作，直到用户有个妥善的答复。

若用户仍不缴纳时，则财务部对催缴名单进行统计确认后交客户服务部，由客户服务部书面报告公司，由公司采取有效措施进行处理。

催款通知书以书面形式和人工派送的方式传达三次为准。

超过三次后，用户仍未缴纳管理费用时，则物业管理公司有权采取有效的强制措施对拖欠用户进行处理。

用户欠费的管理措施欠费用户的条件欠费在个月以上的用户均为欠费用户。

物业管理公司对欠费用户在个至个月内可采取的管理措施主要有个月内由公司领导出面进行协调解决对协调不成的用户和欠费达个月以上者，物业管理公司在物业的明显出入口对欠费用户进行张榜公布欠费达个月以上含个月的用户，物业管理公司有权对其欠费用户采取向当地法院进行起诉等有效措施。

具体由客户主任根据公司要求组织落实。

所有欠费用户未经物业管理公司许可均不允许搬出公司物品，直到交清所欠费用或经过法院判决办完有关手续为止。

附表通知签收表入伙管理工作规程目的规范用户入伙管理工作，确保用户顺利入伙。

适用范围适用于用户入伙的管理工作。

职责管理处经理负责指导组织安排入伙工作。

物业部主任负责组织安排入伙工作。

物业部管理员负责具体办理入伙手续。

财务部负责核收各项入伙费用。

工程部负责楼宇整改的跟进和水电的开通工作。

工作规程入伙业主用户客户的定义入伙定义是指用户收到书面入住通知，并办理完相应手续。

用户收到入住通知单上通知办理入住的时间，视为入住时间。

业主定义指物业所有权人。

用户定义指物业所有权人即业主和物业使用人即租户。

在手册称呼和意见征询等场合以用户进行称呼。

客户定义般指物业所有权人物业的使用人和外部客户。

在般日常管理工作中均以客户称呼。

本规程中的入伙主要是指用户入住。

用户入伙的准备指业主入住和租户入住业主入伙业入伙资料的准备根据本物业的实际情况编写和印刷住户手册业主公约总则前期物业管理服务协议区域防火责任协议书入伙通知书入伙通知书的内容要求写明物业管理公司的办公地点以下简称管理处业主办理入住手续时应带的资料证件及交纳的费用明细，并附简明扼要的入住流程等印刷以下各类入伙表格以下表格因入伙物业的不同表格内空有所不同，略钥匙领用移交登记表装修申请表物业使用说明书物业质量保证书房屋交接验收表用户入住情况登记表。

设计办理入伙手续流程图请参见。

入伙时的环境布置涉及服务标识牌的按设计办理入口处挂欢迎您乔迁横幅和插彩旗，营造热烈的气氛树立指路牌，由入口处到物业管理处或至办理入住的现场。

入口处标明物业管理处的办公地址和办公时间。

物业管理公司对入住办公环境的布置挂灯笼，飘小彩带，摆放花蓝盆景，给人以隆重喜庆的气氛张贴醒目的办理入住手续流程图，办理手续窗口设置要求做到条龙服务，各窗口标识清楚，目了然管理人员着装整洁，精神饱满客户服务部依据物业管理公司议定的入伙时间，提前向业主发出入伙通知。

业主收到入伙通知书后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理处办理入住手续。

如果在规定期限到来的前天内，业主尚未办理入住手续的，客户服务部客户管理员应再次发函或致电通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续超过规定期限未办理入住手续的，客户服务部应将情况向公司领导汇报，由公司领导决定是否登报催办。

入伙手续的办理详见入伙手续流程图在收楼验房时，客户管理员应邀请业主起将水电表读数抄录在房屋交接验收表中。

办完业主入住手续后，客户管理员应及时收集整理业主资料并及时建立用户档案。

租户入住租户入住的条件已正式签订房屋租赁合同已缴清所有租赁费用已提供租户身份证明的资料房屋装修已经过管理处验收合格。

办完租赁手续后，客户管理员应及时收集整理租户资料，并及时登记。

办理入伙手续流程图入伙流程说明备件业主办理入伙手续前要备齐如下文件资料入伙通知书购房合同原件复印件购房付款证明及复印件业主身份证及复印件，寸近期免冠彩照两张业主委托书委托他人办理时需带被委托人身份证及复印件法人授权委托书营业执照副本及复印件公司购房时需提供。

登记验证业主带齐上述文件资料到物业管理处交验存档签领业户手册业主公约总则区域防火责任协议书装修指引等资料此等资料由业主签字领取，并由工作人员知会有关事项。