格局。

以装备制造原材项目的建筑风格和形式不受传统风格的影响或限制，拟采用轻松明快的“现代丰富而不简约”的建筑风格，体现建筑的时代气息和世纪新的居住理念。

平面设计结构形式根据使用功能，项目采用框架结构形式。

单体平面设计符合国家住宅与商业建筑基本标准和有关规范要求。

公用建筑车库采用地上停车场与地下停车场相结合的形式，地下车库的采光通风防潮排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范的有关规定。

物业管理处会所配电室等建筑物均建于地上。

室外有消防环形车道建筑小品与庭院绿化带等。

立面设计立面造型设计突出现代建筑特色，整体风格要与周围城市环境协调，有定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅和谐宁静的环境既协调统，又具有鲜明的个性。

四结构设计基础选型及处理桩基础应根据地基条件软土层的分布桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。

本项目的基础形式主要采用桩基。

上部结构项目由低层多层小高层商业物业及公用建筑组成，地上建筑物采用框架结构，地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。

防震工程按度设防。

五消防设施设计建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。

对于商业物业，根据规范要求设臵多个对外直接疏散出口，疏散出口间距离均符合建筑设计防火规范要求。

尽量在每栋建筑设个防火分区。

消防水源可以由市政水供给，在场区内设臵环状消防给水管网。

在重要的建筑如大型餐饮娱乐场所内均设自动水喷洒灭火系统。

每栋建筑室内外均设消火拴。

各建筑内还根据需要设臵干式灭火器。

除般照明外，设臵自带电源的应急照明出口指示走道疏散指示以及利用现代科技的冷光疏散指示标志。

按国家颁布的消防号令的要求，建立健全逐级防火责任制和各项防火安全制度，普及消防安全和应急自救知识，加强监控管理，并制定消防应急预案，适时进行演练，确保生命财产安全。

六环境保护公共及生活用水处理公共污水商业排污及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。

固体垃圾处理采用袋装方式收集处理，防止二次污染。

噪声处理设备选型应尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区有建筑上做隔声处理，达到环保标准。

五首期建设计划及实施进度安排首期的建设计划序号项目名称数据指标备注占地面积亩总建筑面积万其中商业总建筑面积万商业销售面积万未售商业面积万自持租赁其中综合配套总建筑面积万综合配套住宅销售面积万未售住宅面积万预计销售面积综合万二工程进度安排项目首期实施进度安排表期数项目名称时间商业期前期准备工作戡察规划设计等现阶段年元月上旬正式开工建设年月上旬主体建筑园林建筑安装工程年月上旬年月日销售年月年月配套住宅期前期准备工作戡察规划设计等现阶段年月上旬正式开工建设年月上旬主体建筑园林建筑安装工程年月上旬年月上旬销售年月上旬年月上旬六项目的核心定位及核心策略商业地产与住宅地产的认知与模式价值层面的差异物业价值商业物业价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。

商业项目必须要系统考虑项目商业定位招商经营，才能实现高水平商业物业开发，达到预期赢利目标。

而住宅价值在于居住，保值升值。

其关键是准确产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。

利益关系从主体上说，住宅地产价值链单，即开发商终端消费者。

商业地产利益参与者复杂，其价值链是投资者开发商营运商经营者终端消费者。

其中包含开发者所有者经营者管理者的权益，它们与商业地产开发模式密不可分。

开发者是商业地产开发商，通过项目获得利益所有者是商铺真正的拥有者，通过出租商业物业获取租金收入经营者是进入这个商业里从事商品经营者，通过经营获取经营效益大型与中小型商场都需要有统的管理者实施有效的管理，通过管理获取管理利益。

住宅仅通过发展商和购买者两环节就可构成单价值链，商业地产价值链上除了开发商，还包括消费者经营者和投资者，每个参与者都有自己利益出发点，存在许多矛盾，发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，及商铺租与售的矛盾等。

商业地产开发要权衡“四角恋爱”利益关系。

因此，为平衡不同主体利益，商业地产开发不仅要考虑地段，更要考虑市场定位业态组合功能布局管理模式销售策略投资回报等因素。

开发利润商业地产项目与住宅项目在经济效益上有着本质区别，住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算，而商业地产如不使用经济利润来预算，将难以实现利润最大化，并且将潜藏风险。

市场风险开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着市场风险。

除土地成本土建费用及些税费管理等因素比住宅用地高外，般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发须具备有前瞻眼光的开发商专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。

而住宅相对来说开发风险较小，因住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。

消费环节不样住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。

而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商装修进货和经营。

所以，住宅是个终端，售后就进入了终端消费，商业地产则是开端，销售只是商业经营开始。

开发商卖住宅时，来的都是客，有钞票就行。

卖商业地产呢不但要有投资能力，还要有经营能力，如果投资了商铺今后活不了，那开发商也是活不好的。

所以，商业地产和住宅地产的消费环节不样，不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。

投资回报形式对于开发商而言，商业地产投资回报形式有三种销售获利后期经营收益物业升值，住宅投资回报形式只能通过销售来实现。

销售只能获取短期资金回笼或解决开发商后续开发资金问题，而经营收益和物业升值是商业地产投资回报最主要形式。

所以商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。

开发层面的差异产品功能属性住宅地产开发的住宅是终端消费品，主要功能是用来满足消费者的居住要求。

楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外，无法带来额外的利润，因此增值空间小。

而商业地产开发的从严格意义上说不仅是产品，更是资本，它通过经营能不断衍生出新的价值，增值空间很大，但风险更大。

商业地产最般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。

同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能娱乐功能商务功能等，因商业地产的功能要求灵活多变，故对其操控相对复杂。

其次，商业地产的表现形式更多，有购物中心主题商场商业街社区街铺等。

规划设计要求住宅主要是基于般性使用功能的需要，考虑住户对于户型层高朝向景观外立面使用率小区的园林和道路规划及配套等要求。

商业地产最重要的是满足商家尤其是主力商家对场地的使用要求，如面积货梯排污排水停车位广告位等，另外交通动线的规划也十分重要，体现在垂直交通和平面交通以及外场交通组织上，强调动线对消费人流的引导和各个店铺的到达率，避免或减少死角位的产生，最大程度上提高每个楼层每个区域的商业价值。

规划设计决定商业项目的存亡。

多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没考虑过做什么的问题，他们多数先把项目盖起来，到了商业定位的时候问题就出现了，不是结构不合理，就是布局不规范，从而导致招商异常困难，往往出现“理想的商家不愿进，进驻的商家不理想”的结果。

招商与经营招商是商业地产成功开发的关键所在。

个商业项目，如百货专业市场区域商业中心等，般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。

“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，以招入主力店作为吸引其它商家的手段。

其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。

而住宅般不存在招商问题，带底商的住宅，具体销售依住宅定位而定，是以招品牌连锁店为主，或是般经营户，但般前者居多，以品牌店来带动住宅销售，提升住宅价值。

但底商需科学合理的业态经营及规划比例，这点也非常重要。

目录总述建设项目概况二项目建设的必要性三可行性研究编制的依据四可行性研究报告范围五可行性研究结论二市场分析宿州城市概况二宿州宏观经济运行三宿州房地产市场供给及需求分析四宿州整体房地产市场划分及分析五宿州房地产市场判断六项目机会分析三项目地块概况经济技术指标及建设条件地块概况二经济技术指标三建设条件四项目的规划设计方案整体规划设计原则二项目规划思路三建筑方案设计四结构设计五消防设施设计六环境保护五首期建设计划及实施进度安排首期的建设计划二工程进度安排六项目的核心定位及核心策略商业地产与住宅地产的认知与模式二整体开发理念三市场定位四产品定位五客户群定位六销售策略七竞争策略七投资总额估算及资金来源评估项目总投资的估算的依据二项目首期投资成本估算原则三项目首期投资总额估算四首期各季度投资计划五项目首期资金筹措八项目财务评价评估依据二项目首期销售价格推测三销售面积实现计划及销能源供应基地之。

同时宿州农产品资源充裕，粮棉油水果蔬菜产量均居全省前列，是全国重要的粮棉生产基地水果主产区畜牧业发达地区。

区域发展机遇“中部崛起”战略为宿州带来新的机遇国家在统筹区域