进行完毕同步进行外地名片胸牌纸杯信纸文件袋文件夹手提袋等㈡开盘准备期的工作安排售楼展示中心布置完毕销售人员招聘及培训价格策略制定起价均价最高价各项价格系数等销控策略制定如何有计划的推盘短信电台报纸户外等的广告文案发布。报纸软性文章连续发表,为项目后续销售进行炒作。各种销售资料到位楼书销售图纸价格单办公文具沙盘展板等。意向客户登记维护消息传播。销售流程制定营销费用预算内部认购期的工作安排先期签约客户圈定先期客户优惠方案制定先期客户房源推量计划制定活动举办,为正式开盘作铺垫。推广活动设想◎帝旺星城开工奠基活动活动主题政府守信企业舒心活动目的作为企业在当阳首次公开亮相,旨在赢得社会各界的认同,扭转楼盘在品牌认知上的劣势拉近本案与老城区的距离,营造老城区楼盘概念体现本案地处连接新城与老城的门户地位本活动集政府公关与新闻发布于体。㈣开盘期强销期报纸广告配合,开盘广告应气势宏大。现场提前作好接待准备。制造现场热销场面。来人来电统计及追踪,为后续的销售工作,积累客源。报纸软文炒作与新闻采访配合。利用免费的媒体资源,为本案的“造势”工作推波助澜广告卖点更新,营销策略调整。在强销期阶段,运用新的卖点去冲击市场,打动潜在客源,不断挖掘新的客户市场,维持销售恒温。在前期销售顺利的基础上,进行提价。后期物业管理事宜筹备。通过物业管理事宜的筹备工作,进步进行市场炒作,坚定客户的购房信心。前期销售工作总结,市场动态反馈开盘试销期以来的来人来电过滤争取准客户的成交软文炒作配合做好已有客户维护工作,形成良好的市场口碑,为后续的销售挖掘客源。媒体效果总结总结好段时间以来的媒体效果反应,为推广工作的策略调整提供依据推广活动设想◎开盘说明会活动主题开盘说明会暨新闻发布会活动目的作为楼盘的正式亮相,以高规格高品位的形象占据公众心理制高点,宣传楼盘开发理念,全方位展示楼盘优势,推向销售高潮。◎感恩教师节活动主题帝旺地产为教师节献礼活动目的针对当阳实验中学教师发放园丁优惠卡,抓住实验中学这大教师购房群体,增加社会公益度以及认知度,并增加本项目的人文品质四媒体推广计划广告形式投入方式投入时间宣传主题预计费用户外广告长坂路与子龙路交汇处年月日前项目形象万元售楼处帝旺星城项目旁交付使用月日前项目形象包装项目围墙帝旺星城工地周围年月日前完成广告语文案画面报纸楚报以及商报年月年月项目形象以及促销信息销售资料单,海报,户型图等售楼处派发,活动派发年月日前完成项目形象出租车广告出租车后车窗年月日年月日项目形象发送中国邮政直邮年月日前项目形象告知性五工作计划安排㈠预热期工作计划以营销中心对外开放暂定月底月初为时间节点营销中心正式对外开放前我方需完成的工作准备销售物料全部到位沙盘海报等宣传资料销售人员招聘培训完毕咨询热线号码到位最少个号码营销中心内部推广标语形象墙等到位期间开发商需提供和配合的工作事项项目总规划方案最终确认户外广告位置广告公司和推广媒体报纸的确定营销中心建设装修完毕并交付鼎成工程进度表开工典礼政府官员和媒体记者确定销售物料的制作完毕并到位相关人员招聘培训上岗保安及保洁员备注根据营销总策略时间节点,项目营销中心必须在月初对外开放,否则将影响后期营销工作的正常进行。㈡认筹期工作安排制定认筹方案包括卡各项优惠措施等根据认购情况进行分析刷选开盘执行方案的确定各销售单位具体价格核算完毕包括面积总价和单价相关法律文件准备就绪预售证销售合同等媒体推广计划确认执行包括认筹期和开盘期六商业销售模式㈠商铺销售模式本项目商铺主要针对自营性客户和投资性客户两种,针对这两种客户制定适合的销售模式。自营性客户针对人群主要是针对有能力购买商铺的建材经营户,购买商铺后自己经营。操作方式在购买本项目商铺时,签订相应的条款,必须按照本项目业态规划统进行经营。优势在后期经营当中,开发商没有经营压力,客户按照本项目业态规划统进行经营。劣势客户掌握了后期经营权,在后期运营管理上存在定的难度。投资性客户针对人群购买本项目商铺的业主在短期或者长期不会自己经营,委托经营管理公司进行统的经营,收取定的收益及租金的投资性客户。带租约销售模式定位为主要销售模式,销售范围楼全部及二楼负楼优质铺位面积比例推出时机全程操作方式先进行本项目的招商工作,再进行带租约销售。在销售过程当中将相关的招商信息用不同的推广方式宣传出去,增加客户的投资的信心,同时在销售商铺及签订商铺合同的时候直接将与商户签订的商铺租赁合同作为附加合同。由于在本项目商铺的经营初期为商铺的培育期,在招商的过程当中,租金价格和售价不能成正比的关系,开发商应该做相应的补偿,达到销售的目的。优势可以最大化保障开发商和投资者的利益,并且对后续经营有了保证,因此,作为最主要的销售模式存在劣势项目前期招商压力较大,招商过程当中,前期租金水平较低,为了促进后期商铺销售,开发商在租金上做出定的补偿,已达到预期的租金水平。返租销售模式定位为辅助销售模式,销售范围楼招商难度较大的部分内铺面积比例推出时机强力清盘期操作方式街铺年返租,内铺年返租。年返租率采用逐年递增的方式,即年内从,每年递增街铺年均返租,内铺年均返租在销售当中有些商铺并没有租赁出去,前两年的返租金额在合同总价款中直接抵扣,以提升客户积极性,同时降低前期经营的压力。返租到期后,可选择继续委托经营或收回商铺自营但对于收回商铺自营设定限制条件,如需超过的业主同意优势经营权高度集中,有利于统招商和管理,项目规划和经营有了保证有利于提升商铺价值,提升了投资者的信心,初期可以快速融资劣势有定的政策风险,对于售后包租已有禁止政策返租合同将涉及到多个利益方开发商经营管理公司租户业主,返租到期后,可能面临各种利益分歧,难以协调开发商招商风险较大,租金水平可能无法支付返租和营运费用投资者风险很大,这种销售方式已经受到广泛质疑,极少成功案例。回购销售模式定位为辅助销售模式,销售范围二楼销售难度较大的部分内铺面积比例推出时机商住体化强销期操作方式在签订商铺买卖合同的时候与愿意年后回购的客户签订补充条款,条款内容为合同期满年后,甲乙双方就后期租金进行洽谈,如对租金不能达成直意见的情况下,乙方有权解除买卖合同,甲方无条件原价退铺,但所产生的费用由甲乙双方各自承担。根据会计准则条款显示售后回购是种融资行为,应该在合同中避免此话语。在项目进行销售前成立第三方公司,此公司为帝旺的子公司,在与客户签订商铺买卖合同时,客户可以选择性与第三方公司签订另外份商铺买卖合同客户将商铺按照原价出售给第三方公司,在出售商铺过程当中产生费用由双方各自承担,合同有效期推迟到年后。此种方式在销售过程当中应该引导客户建立对第三方公司的信任和认识。优势消除了投资者的后顾之忧,提升了投资积极性能够在开发初期快速融资,为项目后续开发和经营提供了保障劣势投资风险更多转嫁到开发商身上如果市场经营未能达到投资者预期,势必引起大批回购的要求,开发商将面临巨大的经济压力市场初期低廉的租金无法支撑投资回报的费用和不菲的营运推广费过于强调回购的保障性,反而容易引起投资者对项目前景的怀疑注意事项回购方式只是作为本项目在谈判的过程当中可以实施的种促销手段,并不在推广中大力宣传。在进行接待客户的时候,可以引导客户本项目是年后可以原价回购,根据客户的自愿性签订回购协议,降低开发商在年后的资金压力。㈡商铺销售过程当中产生的费用预估计算表本项目商铺预计销售金额为万元其中带租约销售实现销售额为万元返租销售实现销售额为万元回购销售实现销售额为万元销售税费营业税收益元城建税营业税的元教育费附加营业税的元合同印花税收益的元企业所得税利润的元交易费商业地产元平元土地增值税销售额预征元合计元支付收益费用按照项目返租销售及回购销售实现额万元,年收益净收益计算营业税收益元城建税营业税的元教育费附加营业税的元房产税收益的元合同印花税收益的元个人所得税收益的元合计费用元第部分项目定位体系项目总定位当阳新型商居中心当阳项目的主要辐射范围和核心客户群新型形式新业态新管理新,唯的建材家居市场唯的站式经营的建材家居卖场唯提供先行赔付等统经营管理服务的建材家居市场,唯的商居综合体均创当阳之先商居项目兼具商业和居住的双重功能,宜商宜居的有机统中心建材家居市场的行业中心地位,有效带动周边地块的价值提升商居综合体的功能有效吸引客流物流和资金流的聚集市场定位㈠总体市场定位商居中心㈡住宅小区市场定位当阳次中心便利型宜家小区次中心点明项目地理位置和区位特征,给人以环境安静经济实惠前景无限升值空间大的印象便利型市政配套资源的丰富,交通的便捷宜家小区安静的环境紧邻家居广场的优势,形成个宜家型的小区商业部分的市场定位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！大宜昌新兴站式建材家居市场大宜昌当阳作为中部瓷都,日益确立了大宜昌建材制造中心的地位因此,项目商业的辐射范围可以扩展到整个大宜昌地区新兴当阳首个大型建材家居市场阳的第仗,最大限度利用开盘期完成销售任务,回笼部分资金,巩固项目在公众中的形象。开盘期各项配合工作的进度年月密集的广告轰炸及活动营销年月商业部分的铺位划分方案及业态组合出台年月期的开盘工作年月