青岛作为个发展迅速的城市，城阳区的发展更是迅速，随着城市的发展住宅的建设已成为种发展趋势。在城市群发展建设的环境下，青岛市委政府提出要突出青岛城市形象建筑，提高青岛城市品位，加强城市辐射功能及目标。目前，青岛市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与发达地区住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善青岛市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之。同时，随着青岛经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使青岛城市居民的生活环境居住环境不断得到改善。福泰园住宅建筑符合青岛城阳建设总体规划，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为青岛城阳市重点商品住宅建设项目工程之，将为增加青岛城阳市当地社会就业岗位作出定的贡献。项目概况拟建地点及概况本项目位于城阳区主干道长城路以东，兴阳路以南，与青岛著名的植物生态景观园城阳世纪公园相隔咫尺，地理位置十分优越。交通方面，青新高速公路穿过地块的东侧，向南可直达辽阳东路，前往市区高效便捷。西侧有城阳区主干道长城路，距离城阳区政府仅有分钟车程。二〇三年四月二十五日星期四配套方面，周边城阳宝龙城市广场城阳利群城阳家佳源等城市综合体和大型商场超市，购物便捷。周边茵悦小城巴黎壹号时代中心弘通和田城贵爵公寓水榭花都等小区众多，城阳五中城阳第二实验中学青岛农业大学也相距不远，人文生活氛围浓厚。项目融资方式开发商自有资金为项目总投资的,其余资金通过银行贷款和项目预售收入两种途径筹集。项目规划指标根据项目土地规划要求，对该地块的规划指标进行确定，项目规划指标如表。表项目规划指标规划指标土地面积平方米土地用途城镇住宅容积率规划建筑面积平方米建筑密度绿地率出让年限住宅年二〇三年四月二十五日星期四可行性研究的相关性和必要性可行性研究的的相关性青岛市十二五规划纲要中指出，推进保障性住房建设。福泰园三号地主要用途是对住宅的建设，对项目进行可行性研究能够保证项目建设的质量和项目的顺利进行，能够推进住房的建设。进行项目的可行性研究与青岛市的规划纲要相符。可行性研究的必要性对项目进行可行性研究了解项目建设的意义，通过项目可行性研究对项目进行规划设计，研究项目的收支费用盈利能力和偿债能力以及投资回收期。项目可行性研究是建设项目进行申请贷款的依据，对项目筹集建设资建设资金预备条件。根据项目的可行性研究对项目的方案构想设计理念作出初步的计划，为以后的进行做好铺垫。编制范围依据国家有关政策法律法规规程规范，对项目建设的目的必要性项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和研究。可行性研究报告编制依据批准的项目建议书和委托单位的要求。国家经济发展的长期规划，部门地区发展规划，经济建设的方针任务产业政策和投资政策。对于大中型骨干建设项目，必须具有国家批准的资源报告国土开发整治规划区域规划工业基地规划。交通运输项目，要有关的江河流域规划与路网规划。有关的自然地理气象水文地质经济社会环保等基础资料。有关行业的工程技术经济方面的规范标准定额资料，以及国家正式颁发的技术法规和技术标准。国家颁发的评价方法与参数，如国家基准收益率行业基准收益率外汇影子汇率价格换算参数等。二〇三年四月二十五日星期四现开发存在的问题项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。申办程序比较复杂，需要争更加激烈，这使房地产公司的市场经营风险加大。融资风险房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场资金土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，若不能很好地协调金融与房地产之间的户动关系，将为本项目的正常进行带来阻力。进度风险影响本项目进度的因素主要有有关部门或单位的影响施工条件的变化技术失误施工组织管理不力及意外事件的发生。应对措施二〇三年四月二十五日星期四政策风险对策由于房地产市场的投资周期相对较长，公司应在认真分析市场变换的同时，把握开发节奏，缩短开发周期，宜采用分期方式开发，根据市场和政策的变换进行适当的调整。加强与政府有关部门的信息沟通，及时研究重要政策对市场的影响，建设过程中紧扣商品房优惠政策，以降低政策风险。采取审慎的财务策略，降低金融政策风险。经营风险对策面对经营风险，公司应在广泛的市场调查的基础上，正确确定产品定位和市场定位，同时控制各个环节的质量和成本，加快销售速度及资金回笼，降低开发成本以减少经营风险。融资风险对策项目单位应尽快与金融机构签订贷款协议，从而保证开发资金的持续足额到位，维持项目资金链贯穿始终，同时，项目单位还应组织相关人员对项目资金运作进行妥善管理安排，尽可能地降低融资风险。进度风险对策重视项目前期准备阶段，即重视事前控制优化设计，减少不必要的设计变更选择优良的施工单位制定切实可行的施工方案。在工程实施过程中，加强项目管理工作，使项目的实施按照计划执行，以降低进度风险。二〇三年四月二十五日星期四可行性研究结论可行性研究结论城阳区长城路东地块项目位于青岛市城阳区，城阳区的住宅市场发展看好，将成为青岛市未来的居住重心，因此该项目的建设背景与发展市场良好。地块项目的地理位置优越，处于城阳区的重点发展区域，交通便利，配套设施齐全。城阳区长城路东地块项目已进行了充分的市场研究，市场与产品定位明确。地块项目的规划方案符合规划指标，有其鲜明的规划特点。本项目的开发优势明显。就项目在自身所处主客观环境而言，通过分析，开发优势明显。项目定位为高层，基本可以满足各个阶层的人们的需要，也使得社区的文化层次更加立体。项目的定价不是非常高，符合中上层工薪阶层，以及来青岛城阳置业的海外人士。由盈利能力分析偿债能力分析资金流量分析分析来看，地块项目在经济上是可行的。投资利润率为，全部投资税后财务内部收益率为，具有较高的盈利能力。由敏感性分析盈亏平衡分析来看，该项目具有较好的抗风险能力。综上所述，本项目依据可行性分析结果，做出如下结论根据目前的市场情况和未来市场预测，开发条件成熟。建议实施该项目,严格管理过程，争取最大效益。可行性研究建议做好资金筹措工作。根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响生产进度。从而影响项目销售收入的实现。开发进度方面，需要对规划楼盘进行滚动开发，以预售收入作为后续建设的建设投入，以避免融资资金不到位对项目造成资金链断裂的风险。在项目管理上，要规范有序。尽快在人才物上作好准备，建立套规范有序和高效的制度严格依据国家有关法规，对工程规划策划管理质量严格把关，并加强安全管理。重视住宅产品的附加值，以最大限度的提高效益为最终目标。二〇三年四月二十五日星期四施工组织方面。要妥善解决项目搭接和进度。项目宣传方面。加大宣传力度，特别是运用媒体和市场优势，打造两个项目亮点以吸引消费者的眼球。在宏观政策把握上，要有敏感性。及时了解国内及青岛市有关房地产发展的新动向，运用最先进的管理技术手段，降低风险，提升产品品质，有效增强核心竞争力。二〇三年四月二十五日星期四致谢随着论文的完成，大学生活也随之结束，新的生活，工作即将开始。在这几个月的论文撰写过程中，学到很多，不只课本知识面的充实，还有很多为人处事的态度。论文是毕业生必不可少的部分，但并不是全部，论文的撰写是对近半年工作的总结及肯定。虽然过程艰苦，但坚持就是种胜利。在论文的设计和完成过程中，指导老师给予了很大的帮助。王老师再地为我解答毕业论文设计中的疑问，孜孜不倦地进行指导，同时对毕业论文提出了许多宝贵的意见，才使毕业论文最终顺利地完成。在此，谨向王老师表示深深的敬意和衷心的感谢。感谢在毕业设计过程中给予我帮助和支持的同学们，他们提供了大量的资料信息，毕业论文的圆满完成与你们的支持和帮助是分不开的。论文的完成是新的生活的开始，我会珍惜论文撰写过程中的点点滴滴，无论对与错都是种历练，从开始进入课题到论文的顺利完成，同学们互相帮助，在此，对于帮助过我的同学们表示真挚的感谢。二〇三年四月二十五日星期四参考文献刘晓君，工程经济学，北京，中国建筑工业出版社，翟富强。房地产开发与经营，北京，科学出版社，中国房地产估价师学会房地产估价师执业资格考试辅导教材北京中国建筑工业出版社，王勇,方志达项目可行性研究与评估北京中国建筑工业出版社，郑华房地产市场分析方法北京电子工业出版社，余建星,杜杰工程经济北京中国建筑工业出版社，肖跃军,周东明,赵利工程经济学北京高等教育出版社，邢莉燕，王坚,梁振辉工程估价上海同济大学出版社，徐伟，李建伟土木工程项目管理北京中国电力出版社，乐云建设项目前期策划与设计过程项目管理北京中国建筑工业出版社，林秀钦浅谈房地产开发项目可行性研究的意义山西建筑第卷，第期吴必龙商业房地产项目市场调查要素的多层面分析工业技术经济第卷，第期二〇三年四月二十五日星期四附表施工进度表单位月序号分项工程前期准备土方施工基础及主体施工装修工程水电安装室外配套竣工并交付二〇三年四月二十五日星期四附表投资计划与资金筹措单位万元序号项目项目总投资开发建设投资财务费用资金筹措资本金借贷资金预售收入二〇三年四月二十五日星期四附表全部投资现金流量表单位万元序号项目现金流入销售收入其他收入现金流出投资不含财务费用销售税金及附加土地增值税所得税税前净现金流量累计税前净现金流量二〇三年四月二十五日星期四税后净现金流量累计税后净现金流量税后净现值累计税后净现值内部收益率动态投资回收期年二〇三年四月二十五日星期四附表资本金现金流量单位万元序号项目现金流入销售收入银行借款现金流出投资不含财务费用销售税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息偿还税前净现金累计税前净现金税后净现金二〇三年四月二十五日星期四累计税后净现金税后净现值累计税后净现值内部收益率投资回收期年二〇三年四月二十五日星期四附表损益表单位万元序号内容总计销售收入项目投资销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积可分配利润二〇三年四月二十五日星期四附表还本付息表单位万元序号项目总计期初借款累计借款应计利息