河大桥的竣工共青团路的开通，可直接通向新街口，大大减少 了基地与南京市中心的时距距将军路公里的机场高速公路，也增强了该区域的交通选择性，为基地成为市 域性地块准备了充足条件。

二项目概况 本项目占地面积亩，基地呈方形。

规划红线面积公顷，其中小部分必须用作主题艺术馆及艺术园 区的建设。

基地南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接度假休闲风景区， 是将军山脉中自然资源较为丰富的区段，具有定的环境优势。

基地内地势北高南低，同时具有浅丘平地人工湖林地沼泽等多种地形地貌。

将军山脉在基地北 侧形成座山峰，峰谷交错，形成良好的基地背景。

基地中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有 缓坡，形成与南側道路的天然屏障，在隔尘挡噪方面有良好作用。

从佛城西路越过此缓坡，隔湖望山，别有洞 天。

基地西南部东北部有两个人工湖康后湖与韩老洼水库，是基地宝贵的景观元素和生态资源。

东北部 尚有景观独特的废旧采石场。

整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性生态性于体。

具备建设高 品位住宅所需的多种资源。

本项目规划容积率为左右。

第二章土地价值研判 土地属性分析 尊重每块土地。

只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。

我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值 先天 资源将军山脉形成的四座山峰，林木茂盛坐拥康后湖与沐英湖两大水体，更有遍布基地的人工湖水 潭同时具有浅丘平地坡地山峰山谷林地沼泽等多种地形地貌，基地腹地的废旧采石 场也是道独特的风景景观。

应该说，本基地的自然资源在整个南京都属上乘，在将军路沿线更为 突出。

景观韩府山翠屏山将军山的联体山脉，正好在本地块上拐个弯，形成了本地块最好的景观优势，坐 北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景观。

位置整个将军路板块均为高尚住宅区，本地块南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大 学新校区相连，西接度假休闲风景区，与运盛正好构成将军路板块的头尾，而且道路沿线均具有良 好的自然景观，符合高档别墅的区位和环境要求。

交通距市中心公里，距区政府所在地公里，距开发区管委会新址里，距禄口国际机场公里。

沿将军路跨秦淮河大桥与共青团路贯通连接市中心和沿机场路高速与城东干道贯通连接市中心均只 需分钟。

同时地铁号线延长线三年后的接通为交通的更加便利埋下很好的伏笔。

从先天条件看，本地块是块自然山水生态的绝佳别墅用地，具备建造高尚别墅区的各种条件，称得 上是山水生态，别墅天成。

后天 艺术文脉本地块本身就是以盛唐艺术园的名义立项的，园内必须有亩的艺术园用地，而且亚 明艺术馆江宁区博物馆就在小区内，艺术性必将是本地块价值提升的最大的亮点和特色。

历史沉淀三山半落青天外，二水中分白鹭洲，从唐诗宋词中可以找到很多关于将军山，翠屏山的典故 和人文传说本地块属牛首山风景区，春牛首，秋栖霞，从中可以借用很多牛首山的历史掌 故，本地块上本身也有少数历史遗迹和古墓再加上本项目命名为盛唐，唐本盛世，江宁为 六代繁华之地，十朝京畿要冲，本地块的历史资源较为丰富。

人文氛围项目位于南京新建大学城内，五所大学两所国际学校，众多高新技术企业包括家世界 强企业，使得整个大环境充满独无二的知识氛围，成为高素质人才的聚集地。

超低地价本地块的取得价格十分优惠，使得本地块比竞争对手更有条件建造出高品质低容积率的别墅 从后天条件看，本地块具有很大的价值提升空间。

艺术和人文为本地块价值提升的两大手段，而超低地 价的取得为本地块获得了后发的重要优势。

从本地块的是建造别墅的块好地，具备了较强的先天的资源优势综合本项目的艺术性 质立项容积率限定低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间。

第三章项目开发理念 太多年了，南京市场最好的别墅还是被帝豪花园之类所占据，营销的升级只能从金陵家天下的炒作中依稀看 见„„这个城市从不稀缺顶级的山水资源，但真正顶级的产品，太少太少。

从开发商的角度出发，盛唐人不仅仅希望赢取利润，更希望赢得掌声从策划公司的角度出发，我们也不仅 仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务，更希望从营销的立场出发，尝试从土地的固有属性去提升它的价值， 以别墅消费的心态去构造产品，在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。

对于本案的开发，我们充满热情和信心。

当然，我们的信心必须来源于开发商的专业和实力，我们的热情只 能建筑在实实在在的产品和品质上。

整体开发理念 理念之围绕市场，赚足利润 作为个发展商，赚钱是本能和动力只有赚钱，才能生存，才有发展 卖掉产品，才能赚得利润要卖掉产品，就必须尊重市场，从市场的真正需求出发。

理念之二做精品，树品牌 作为个有责任的发展商，不仅要赚钱，更要做精品，树品牌 先天的山水资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件 艺术立项的性质和股东合作的本意，也必须要做好项目。

不类所占据，营销的升级只能从金陵家天下的炒作中依稀看 见„„这个城市从不稀缺顶级的山水资源，但真正顶级的产品，太少太少。

从开发商的角度出发，盛唐人不仅仅希望赢取利润，更希望赢得掌声从策划公司的角度出发，我们也不仅 仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务，更希望从营销的立场出发，尝试从土地的固有属性去提升它的价值， 以别墅消费的心态去构造产品，在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。

对于本案的开发，我们充满热情和信心。

当然，我们的信心必须来源于开发商的专业和实力，我们的热情只 能建筑在实实在在的产品和品质上。

整体开发理念 理念之围绕市场，赚足利润 作为个发展商，赚钱是本能和动力只有赚钱，才能生存，才有发展 卖掉产品，才能赚得利润要卖掉产品，就必须尊重市场，从市场的真正需求出发。

理念之二做精品，树品牌 作为个有责任的发展商，不仅要赚钱，更要做精品，树品牌 先天的山水资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件 艺术立项的性质和股东合作的本意，也必须要做好项目。

不是顶级价格，但必须抢占顶级概念，塑造顶级品质 理念之三既要考量现实，又要适度超前 南京别墅市场的现实情况和发展阶段，必须充分考虑 必须超前，因为开发有周期只能适度，走快步，避免前浪死在沙滩上。

理念之四尊重共性，突出个性 南京的特性要尊重，但南京的客户可教育 只有突出个性，才能形成差异，将军路的错位竞争才能形成。

以盛唐对江宁新城市未来居住文化的深刻把握，和对南京别墅市场需求的准确理解，集海内外精英团队 于体，在江宁这个活力四射的板块上，以全面人性关怀的理念，为这新城市中的精英人士打造座极艺术 性的别墅园。

把现代人的心灵从钢筋水泥的丛林中解放出来，让疲惫的心回到自然本源的乐土中，让山水人 性成为精神艺术的家园。

从所处地带的前瞻性物业的规模性产品的高档性，和开发商的艺术及品牌性出发，本 案需要诠释时尚别墅概念，破译时代精神秘诀，充分挖掘最能反映南京高阶层特有的居住文化特征，以及在 建筑物业上的居住感受。

包括社区规划格调环境的唯美性房型的舒适性立面的雅致性动线的合理性 物管的细致性会所的全面性社区的开放性生活的国际性，均要符合南京顶级人土的居住感受和审美需 求，为南京高档物业提供个未来国际新生活典范。

二产品设计理念 幢境界户艺境 亭台楼榭，彰显人性温暖山水树石，蕴含生命热爱 每户都有自然利用自然地势和植物，把别墅种在大自然的怀抱中，让每幢， 每排都与自然资源真实结合，让自然成为每个家庭的亲密成员。

每幢都是意境按自然地理设计别墅，完全以自由自在的形式来组织园区，造型户 型都国际化，个性化设计。

每幢都是风景，是艺术。

每点都有艺术我们导入艺术原则。

目的就是让居住者的生命在自然中得到养育用 艺术的概念来贯穿环境会所社区文化和物业管理等，让生活就 是艺术，在艺墅中享受艺术。

每处都是空间我们用独享空间的别墅特征来统领本案的物业形态。

既强调别墅 消费很强的个人领域感，又通过社区公共设施会所艺术馆区产品 组团设计等附加围合概念，营造人际和谐的社区文化，让居者在建 筑空间环境空间精神空间中净化心灵，体验别墅生活的宗旨。

别墅精神领域感感尊贵感占有感价值感人际情感„„ 篇有思想的文章可以流传永世，栋有理念的旷世建筑得以价值逾恒。

从法国的凡尔赛宫罗马 的圣彼得大教堂中国的紫禁城，到莱特大师的落水山庄比尔•盖茨的未来世界„„皆以超越时代的 理念而恒留在大地上，成为人类追求生活的最高象征。

盛唐艺术园，正以凌驾南京别墅业界的超前理念，挑战国际顶级别墅名宅的切标准，势必跃升为 金陵富豪晋身上流舞台的生活指标， 第四章项目定位建议 本项目的总体定位 南京首座自然生态顶级艺墅社区 二本项目的市场定位 双层次高档物业对应双层次高档客户群。

双层定位，双头并进 第层面双拼为主的高档别墅类型，其中以别墅作为精神领袖，拔高 整个社区的品位，赚取主要利润 第二层面以联体别墅双立别墅为主的般别墅类型，其中以联体别墅为二期产 品迅速跟进，加快资金回笼。

三本项目的消费者定位 两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层。

鉴于本项目的产品类型主要为两类高档别墅独栋双拼双立般别墅联排复式别墅， 主力市场分成两