代化商贸中心 的战略目标，确立了新世纪商贸流通发展的目标，加快改革，调整结 构，培育现代化大型商业集团，发展商业产业链，加快中心商业区建 设，提升商业文化品位，努力推进长沙大市场大流通大贸易的现 代化商贸中心建设。

统计数据表明，近年来，长沙城市建设亿元巨额投资中， 用于商业品位提升的占近两年，长沙固定资产投资每天高达 亿元，其中打造商贸中心的占。

尽管近些年长沙的商业得到长足发展，但与实现商贸流通现代化 的要求相比，尚有不小差距。

主要的问题是 千店面布局不够合理。

目前长沙市的大型商场相对过于集中， 网点布局不够合理，而且经营范围雷同，特色不突出，连锁超市等先 进业态发展不够功能不全，有待进步改进。

大型百货店总量仍过剩。

提及百货店，人们自然会想起多年前的 五虎闹长沙。

尽管长沙市大型百货商店经过几年调整，有的已转 向经营，但在总量上仍相对过剩。

商网周边缺乏停车场。

市民驾车旅游购物，可往往找不到停车场， 长沙各商业网点周边的停车设施十分缺乏。

二长沙商贸发展目标 根据规划，到年，长沙市社会消费品零售总额要实现年均 增长，力争达到亿元，跻身全国十强行列建设年成交额 亿元以上的批发市场个，与国际互联网相连的全国性批发交易 市场个，商品交易批发市场年成交额突破亿元友谊阿波罗 通程饮食蔬菜四大商业集团跻身全国同业五强行列全方位引进 国际商业零售巨头到长沙投资设点，实现长沙商贸与国际规则对接。

通过至年的努力，将长沙建设成为南至广州北抵武汉东达 江西西及重庆之间，并能辐射西南西北及长江流域部分区域的现 代化商贸中心城市，进入全国商业中心城市十强。

首先，长沙市地处长江经济带中游区域和华南经济圈的外沿地 带，在东中西部三大板块中处于连南接北承东启西的位置，这 为长沙实现这目标提供了较好的基础条件。

其次，近几年长沙市利用规划的杠杆，对商贸中心进行布局，将 批马路市场迁出城外，用大市场大流通的格局取代。

长沙商业从 上世纪年代初的五虎闹长沙，到年代后期的四大国有商 业集团，再到现在的购物中心连锁超市仓储式大市场„„到目 前为止，长沙市形成了以五路黄兴路韶山路芙蓉路东二环 线为轴线，以五广场袁家岭伍家岭火车站东塘溁湾镇为 中心的遍布整个市区的四纵横五条主线六大商圈点缀其间的商业 布局。

这六大商圈为实现上述目标奠定了基础。

第三章投资项目的战略可行性研究 项目的经济地理位置选择 项目经济位置 中南国际商城位于芙蓉区与雨花区的交汇地带，处于长沙市商贸 批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和 雨花区商贸发展的战略重点。

该项目将受到各级政府的大力支持。

项目地理位置 项目地理位置位于雨花区境内，与芙蓉区交界。

即人民路以南 雨花大道以北火星大道以西二环线以东。

具体来说，项目东邻火 星大道，西邻马王堆路，南临火焰路，北接朝晖路。

项目周边环境 项目东北面是芙蓉区政府所在地，项目东面则是规划待建中的专业汽车市场和在建的锦湘国际星城，北面是在建中的浙江服饰博览中 心，西面则是高桥大市场，南面为东风汽车专卖店及高桥市场拆迁安 居房及门面。

项目交通环境 项目所在地交通通达，进出方便。

南有雨花大道，东有火星大道， 北有人民路，西有二环线。

与其紧邻的马王堆路年内即将拉通，火焰 路及朝晖路也将随着项目的展开而拉通。

公交线路有 等条线路通项目所在地。

项目配套设施 与项目配套的设施包括水电气通讯绿化带停车场公 厕等 二项目在长沙商贸发展中的战略定位 基于中部经济增长极的确立和长沙市城市发展的战略定位。

为实现中部地区的跨越式发展，就必须积极培育若干区域性中心 城市和城市群，形成中国第四个经济增长核心区。

城市经济的发展应 该成为中部隆起的支撑点和辐射极。

中部的城市化方向应该是发 展批特大城市及以此为核心的城市群。

在此基础上，应将中部培育 成我国继长江三角洲珠江三角洲和环渤海地区后的第四个经济增长 核心区。

目前，中国三个经济增长核心区均集中在东部沿海地区，从 区域经济发展的策略考虑，中国亟待建立新的经济增长核心，以带动 中西部经济的整体发展。

我们认为，第四个经济增长极应当以郑州 武汉长株潭为核心，而长沙则是这增长极中处于重要地位。

从长沙的发展战略来看，城市规模年主城区城市人口规模 万人，城市建设用地规模平方公里，年都市区城市人口 规模万人，城市建设用地规模平方公里，其中主城区城市人 口规模万人，城市建设用地规模平方公里。

城市建设目标按照主城市主体两次河西星马新城 四组团暮云捞霞高星含浦组团，构筑青山秀水绿洲 名城融为体的城市空间格局，形成以两带两圈五楔为骨架的绿色空间体系。

以霞凝港黄花空港信息港三港，高速公路 京广铁路两路为主体，建设批区域性重大枢纽工程年，全市共动迁居民户，拆迁房屋面积万， 分别比去年增长和。

其中，拆迁住宅面积万， 比去年同期增长。

年，虽然长沙已基本实现三个大变 样的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新轮 城市建设正在有序的展开。

城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投 资，刺激了住房的有效需求，它为完善城市功能，加快城市基础设施建设，改善市民的居住水平和质量都做出了较大的贡献。

经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理 年，全市经济适用住房小区建设共完成投资亿元，开 工房屋面积万，竣工面积万，分别比去年同期下降 和。

从年初开始，长沙市人民政府坚决停止了 公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，经济适用住房建 设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的 接近到调控后的左右，使商品房市场结构趋于合理。

经济适 用住房大规模开发对商品房市场的影响基本消除。

三长沙市居民消费需求分析 长沙市人口及收入增长情况 长沙市人口至年到达万人，其中市区人口万人。

人口增长趋势如下图所示 随着人口数量的增加，人口整体素质在不断提高，受教育程度结 构发生变化。

第五次人口普查资料显示在全市总人口中，接受小 学及以上文化教育的人口占总人口的比重由年四普的 上升到年五普的，增加个百分点。

在全市 岁及以上人口中，受教育程度情况分别为大专及以上文化程度的人 口为万人，占高中含中专文化程度的人口为 万人，占初中文化程度的人口为万人，占 小学文化程度的人口为万人，占未上过学和扫盲班人口为万人，占。

随着从人口素质的提高及经济的迅速发展，长沙市城乡民收入的 增长速度在加快。

居民储蓄余额也迅速增加。

见下图 长沙市民的需求分析 长沙市民的消费状况 年，长沙市社会消费品零售总额达到亿元。

增长趋 势如下图所示 长沙居民人均消费结构年如下医疗元住房 元教育娱乐元服装元交通元其它元。

从购房能力来看，伴随长沙经济的增长，城镇居民可支配收入逐 年增多，年至年，长沙人均可支配收入从元上升到 了元左右，增幅达。

而近几年长沙的房价较为稳定，这 使得市民的住房购买能力大为提高，个人购买商品房占市场总销量的 。

从投资角度来看，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房 地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。

加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求，长沙目前通过按揭贷 款购买商品房的比率为。

据长沙市房地产交易中心最近的 次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的比重为商品住房 为写字楼为商业用房为。

从消费结构来看，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也 发生了明显的变化。

改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于 够住就行的传统观念。

长沙住房消费正由居住型向享受型 转变。

二次置业三次置业的消费群体逐步扩大，终极置业者不 断涌现，长沙人均居住水平迅速提高。

至年，长沙人均居住建 筑面积达。

二长沙居民消费信心指数 世纪年代以来，商品供给不断丰富，长沙市居民对商品档次品味的需求越来越高，消费者不断细化，市场逐步细分，人们不 仅只满足购物，更形成了对商业文化的追求，对品种齐全管理优先 进品质优秀的连锁超市购物中心更是情有独钟。

据中国经济景气监测中心对年消费者信心监测报告显示 反映消费者对经济走向预期和现实经济评价的消费者信心指数继续 保持攀升势头。

消费者信心指数的攀升首先导因于消费者对未来十二 个月家庭收入状况和宏观经济走向相对乐观的预期。

消费者信心指数 的攀升也导因于消费者对过去十二个月家庭收入状况和消费时机的 满意度的提升。

报告指出，消费者信心指数的回升有如下特点 第，进入年以来，消费者信心指数自非典结束以来直 呈攀升态势，这说明，长沙消费者对家庭经济收入的预期较为稳定， 对总体经济前景的信心得到了进步的强化。

第二，消费者满意指数第次出现较大幅度的攀升，这说明，消 费者对过去几个月总体经济的复苏已有真真切切的体验。

第三，尽管消费者信心指数直呈攀升之势，中国经济的运行还 面临许多矛盾的困扰，所以，对总体经济的走向尚不能盲目的乐观。

消费者信心的回升方面反映了整体经济的全面复苏， 新经济西部开发假日经济等亮点强化了消费者对未来的信心，也 将进步刺激消费者即期的消费行为。

消费者指数的走势显示，扩大 消费，强化消费者信心还有可为之处。

如果能采取措施，刺激消费， 保护消费者信心，总体经济就有可能如消费者的预期那样，保持快速 发展的势头。

三长沙居民对