深圳地铁沿线物业简析 深圳地铁线路图 地铁期工程由号线东段和号线南段组成，号线东段以与香港相连的罗湖口岸为起点，经繁华的市中心国贸老街大剧院科学馆华强路岗厦会展中心购物公园香蜜湖车公庙竹子林侨城 东华侨城到世界之窗号线南段以皇岗口岸为起点，经福民站会展中心市民中心到少年宫。

深圳地铁目前开通号线，全长个站点目前已全部开通，由于在建过程中充分参考香港地铁运作模 式所以在经营过程中形成专门招商公司及与沿线物业充分互动形成地铁经济。

深圳地铁主要沿线分布的写字楼酒店商业 华侨酒店金凯莱酒店 金光华广场金世界广场福明家 地铁号线号线地铁联体商业分布 情况 罗湖商业城地下商场在建 地下层 商业在 建新城市 购物中心 金光华国贸 八达商城金泰地 铁商场 千万家 项目 北方大 厦地下 项目 万象城华联商业街 岗厦会展地下商 业街规划 中 与岗厦的连通 商业街规划 中金中环大 厦在建大 中华在建 兴万家居家 生活广场 其他站点省略 罗湖站 国贸站老街站 大剧院 华强 站 购物公园 站 科学馆 岗厦 站 会展中心 少年宫市民中心会展中心福民站皇岗站 号线经营业态统计 部分地铁出口与地下对接口图片 地下商业布置地下出口布置地铁出口与商业对接 地铁沿线接口商业写字楼物业 金中环喜年中心英龙展业卓越大厦 商业经营两大特点 从地下经营业态看 深圳地铁在建设过程中，有效与沿线开发商共同打造。

使有限的土地效益得到放大。

其中号线共个站点， 个与地下商业相连。

都以地下设层为主。

地下商业多以店铺为主，其中有小型超市便利店食品服装 箱包工艺品花店药店干洗店等。

从面积划分上看 由于各站点的地下商业不大，以小业主居多。

在铺面的划分上以平米为主。

物业管理费在 元。

此面积的划分较符合小业主投资或自主经营。

二上海地铁沿线物业简析 上海地铁线路图 上海在规划建造地铁之前就设计了用于商贸活动的空间，这在全国是领先的，值得仿效。

年 月，上海第个地铁商业网点就落户在地铁号线徐家汇站。

目前，上海地铁运营有限公司负责轨道交通 二三四号线的运营管理，运营线路总长公里，共座车站，形成了十字加环的网络化运营格局。

轨道交通号线南段年月建成通车，号线全线年月试运营，南北延伸段分别于 年月和年月开通试运营。

号线全长公里，共设座车站，日客运量万人次左右，是条 纵贯上海南北走向的交通大动脉。

轨道交通二号线期工程年月建成试运营，全长公里，共设 座车站，是条横贯上海市区连接浦江两岸的东西向线路。

轨道交通三号线期工程年月建成试运 营，全长近公里，共设座车站，是条环绕中心城区以高架为主的线路。

轨道交通四号线年月实现字形试运营，全长公里，共座车站不含共线段车站，与轨道交通三号线接轨成环。

上海地铁主要站点接口与商业物业接口设置 候车点 地铁车票售卖机接商业入口 与商业对接图片 上海地铁主要站点经营业态 人民广场站 香港名店街 地处全市的商业政治文化中心点，而且又是号线的换乘处，与地铁的位置与广州流行前线相似。

人 流量巨大。

商场的形状呈长条形，可以通往其他商场及出口相连，全部统装修店面以及招牌除了极少部 分大牌子商家，例如雅致饰品等。

地下商城仅由两条通道组成。

整体面积估计约。

商场主通道宽米，次通道米，次次通道 米厕所等配套设备。

靠墙的铺位面积由不等，标准开间米两个主要通道夹着的店铺开间米，门面多数是米挂铺统米的柜台。

由于装修比较高档，而且是直接临 着地铁出口，是人流通往其他商业城的必经之地，场地比较旺。

经营品牌比较偏向中档，有艾格百草堂 乔登服饰班尼路真维斯百事流行概念运动用品系列文武体育用品店黑眼睛 第五大道天使园牛仔绝色摄影食草堂服装饰品贝蒂服装皮包店头大原创玩具店上海雅致经贸有 限公司水晶银饰公仔皮包发饰丝巾内衣店精品店眼镜店化妆品店美宝莲欧 莱雅烫画茵宝运动系列等等。

其中服装约占总经营面积的，饰品礼品店占其次约有，内衣 睡衣鞋店占。

迪美购物中心 商场的人流主要靠香港名店街引过来，所以交通不如以上商场，档次装修也不如人，但是人流量也相当 大。

迪美中心的经营内容相对单低档。

类似深圳东门的九龙城未调整之前的铜锣湾百货座之类的。

迪美没有主力商家，所有商品都是没有牌子。

各类新潮服饰占了经营总类的，其余的为假发饰品玩 具皮具上升，供应和销售都比较 旺盛，市场持续走好，加上成为全国统筹城乡综合配套试改区的鼓舞，业内人士大多对成 都的房地产市场看好。

二成都的写字楼市场分析 成都写字楼主要分布区域 中央商务区，主要沿天府广场顺城街玉带桥东城根街总府路 人民南路沿线区域正在崛起的东大街区域 未来的南部新城区域科技商务区。

几个热点区域的分析表 热点区域市中区人民南路区域东大街区域南部新城 热点理由 依托市中心发达的 商业贸易完善的金 融服务和良好的办 公基础等，是传统 的商务集中区。

成都富人区，云集众多 高档住宅酒店餐饮， 着力打造的城南商务 区，众多国内国外高级 商务人士在此聚集。

由于城市改造和 东大街延线的贯 通形成大量优质 土地形成新型商 务区。

城南副中心建设， 政府南迁，规划南 部科技园，大量办 公机构随之迁移。

预测趋势 随城市拆迁的土地 影响，供应规模难 以突破，但依托于 长期发展形成的配 套优势，几年内仍 然是写字楼最集中 的区域。

既有城南高档配套的优 势，又有成都国际化程 度最高的优势，成都下 代办公物业将可能在 此集中，与区域形 成激烈的竞争。

具有地段成熟的 优势，东大街直 通未来的东部新 城，将形成 的重要补充。

城市向南发展，地 铁号线建设，拥 有大量可开发土地 资源，更趋向于生 态写字楼的开发。

代表项目 冠城广场城市之 心天府中心川 信大厦时代广场 开行国际广场威斯顿 联邦力宝大厦商鼎 国际 香槟广场九龙 仓项目 天府孵化园世纪 城 写字楼档次及特征分析 成都办公物业市场主要分为早期商务公寓现代商务公寓乙级写字楼甲级写字楼几个档次。

早期商务公寓只是住宅商务化的结果，是很不成熟的办公形式。

现代商务公寓以办公功能为主，兼有居 住等其它功能，从硬件配置上看接近乙级写字楼水平。

乙级写字楼则是纯粹的办公功能，只是在硬件配置 软件服务上处于中等水平。

甲级写字楼则是随着办公需求的提高，顺应国际化发展的高档次的写字楼，要求 硬件和软件都必须达到定的标准，即通常所说的标准，是指办公智能化楼宇自动化 通讯传输智能化消防智能化安保智能化。

早期商务公寓如祥福苑盘古花园商务楼等，现代商务公寓如加州湾派金茂礼都博敖大厦 世代锦江金色夏威夷等，乙级写字楼如世贸中心新时代广场数码大厦世界新世纪广场等，甲 级写字楼如城市之心川信大厦威斯顿联邦香格里拉力宝大厦等。

为了了解不同类型的办公物业的特征，我们选取了些比较有代表意义的项目，分类调查如下 成都典型写字楼调查表名称位置硬件配套商服设施户型区间 物业管理租金元 月 均价 元 加州 湾 派 西二环 国际会 展中心 旁 部电梯， 个车位 平方米的会 所，提供台球 乒乓球健身室 商务多功能室 茶室等功能 平 米 万科物业 管理公司 预计 均价 汇龙 湾 沙湾路 和环 路交界 个车位中央 空调智能消防 系统智能信息 系统智能楼宇 管理 各种类商场，咖 啡茶楼自银 行助，每层楼都 有会议室 到 平米 香港百联 达，元 平方 东方 新城 海椒市 街号 有个车位多 部电梯 各种餐饮 茶楼娱乐设施 平 米 酒店式物 业 ，以后 每年按 定比例增 长 均价 华尔 道 人民南 路南站 西路 号 ，个车位， 有部电梯，其 中有部专为 小户型配置 无平 米 成都武城 三泰物业 管理， 平米 左 右 均价 时代 广场 红星路 步行街 口 中央空调智 能化设施，设置 空中花 园，部电梯， 个车位 员工餐厅商务 酒楼空中商务 舱提供休闲类 商业消费裙楼 为高档百货， 最小面积 ，有 整层半层 销售情况 世邦魏理 仕，物管 费元 开行 国际 人民南 路三段 中央空调车位 个，部智 能电梯，呼吸式 玻璃幕墙 咖啡厅等休闲设 施员工餐厅商 业设施不对外营 业 新加坡宏 腾国际， 物管费 元 天府 中心 西华门 街 部电梯智 能设施商务会 议配套 玻璃幕墙中央 咖啡厅商务茶 楼中西餐厅等 世邦魏理 仕，物管 费元 空调 数码 广场 人民南 路三段 每单元两部电 梯，中央空调 银行等戴德梁 行，物管 费元 世贸 中心 顺城街中央空调元 月 银谷 基业 浆洗街部电梯，中央 空调多媒体会 议室员工餐 厅商务会所 茶坊健身中心 等