款期内可用于偿还贷款资金总额为万元，是贷款本息总额万元倍，还款期各年，利息备付率均大于，偿债备付率均大于，能够满足贷款偿还要求。建议为保证项目能够顺利稳妥建设和发展，应注意以下几点高度重视项目管理在本项目融资方案中，债务资金为万元，占总投资，因此加强项目统筹计划和协调管理，强化项目进程中投资质量进度控制，确保项目如期偿还借款，取得预期效益，务必引起业主高度重视。管理咨询有限公司重视拆迁工作城市建设和成片开发中，拆迁需首先完成而且往往工程量较大，投入较多，涉及居民以及相关企业切身利益，因此必须把握好政策，落实拆迁安置办法和赔偿补偿资金，以利后续工程顺利进行。严格执行规划按本项目修建性详细规划实施，以求整体效果。尤其是道路骨架不能轻易改动，各种管线应按规范在路基压实后预先埋设，避免日后为埋管而开挖路面。争取政府在政策等方面支持，使工程建设有个稳定积极社会环境。展我国已经开放了服务贸易总协定个服务大类中个，涉及总共个小类中个，占服务部门总数。服务贸易进出口总额从年亿美元增长到年亿美元，增幅超过倍。服务贸易出口世界排名由年第位上升到了年第位，进口世界排名由第位上升到第位。服务业面临实现跨越式发展历史机遇目前，我国服务业总体发展水平仍然偏低。主要表现在以下几个方面是服务业增加值占比重仅，甚至远低于发展中国家平均水平二是服务业内部结构不合理，现代服务业占比偏低，生产性服务业发展较为落后三是服务业对外开放程度还不高，服务业外资占我国每年吸收外资比重不到，远低于制造业四是服务贸易整体发展水平不高，服务业国际竞争力落后。我国各级政府高度重视服务业发展我国正处于全面建设小康社会和工业化城镇化市场化国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展诸多条件。加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中比重，尽快使服务业成为国民经济第章总论项目名称与建设单位项目名称市中心商务区现代服务业园区基础设施建设项目项目承办单位高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会可行性研究报告编制单位编制单位管理咨询有限公司资质证书编制依据内容及范围编制依据市中心商务区市中心城区现代服务业园区控制性详细规划编制市中心商务区现代服务业园区基础设施建设项目可行性研究报告委托书项目承办单位提供有关技术资料基础数据编制人员调查有关数据资料。编制内容与范围我公司受高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度规定，组织有关技术人员对项目建设条件等进行了实地踏勘，编制完成了市中心商务区现代服务业园区基础内容包括市政基础设施工程建设中心广场景观场地硬化中心广场地下停车场建设绿化用地保留用地已出让土地后，建设单位统计可供出让土地面积为亩。土地出让计划根据市建设和经济发展情况以及近年市土地开发速度，按照稳妥原则确定本项目土地出让计划，计划从年起即建设期内不考虑土地出让，年内出让完毕，出让进度安排如下表表土地出让计划表年份出让土地数量亩比例管理咨询有限公司土地出让价格根据市今后个时期，土地市场供求状况，参照市年类似地区相同性质地块市场成交价，按谨慎性原则预测本项目土地出让价格，预测年土地出让价格为万元亩。出让期各年土地出让价格按每年幅度递增。土地出让手续费土地出让手续费包括评估费测图费权属调查和登记费地质环评等，按土地出让收入计。土地出让净收益测算土地出让收入土地出让价格土地出让面积土地出让手续费，经计算本项目土地出让总收入为万元。计算期第三年至第十年土地出让收入分别为万元万元万元万元万元万元万元万元。详细计算见本报告附表三土地出让收益估算表。全部投资财务现金流量分析全部投资财务现金流量表详见本报告附表四。经测算，本项目在计算期财务内部收益率为，财务净现管理咨询有限公司值为万元，投资回收期年即年二季度初完成全部投资回收。资本金财务现金流量分析本项目资本金自有资金财务现金流量表详见本报告附表五。经测算，本项目资本金财务内部收益率为。偿债能力分析利率按照央行最新存贷款基准利率表，年以上银行贷款利率为。贷款计划根据本项目实施计划和资金使用计划，确定中心商务区核心区项目贷款计划为年贷款万元年贷款万元，建设期两年合计贷款万元。还款计划建设期年按期支付利息年年年，按期支付借款利息，不偿还借款本金年年年，以等额本息方式每年还本付息总额相同偿还借款。利息及还款计算管理咨询有限公司根据贷款计划，核心区在整个年贷款期内利息合计万元，其中建设期利息万元，土地出让期利息万元。项目土地出让收益共计万元，支付借款本息后剩余万元，土地出让期前三年利息备付率在以上，土地出让期后年，偿债备付率在以上。利息及还款计算详见附表六借款还本付息计划表。财务分析结论经计算，中心商务区核心区全部投资财务内部收益率为，大于基准收益率财务净现值为万元，大于零投资回收期为年含建设期年，小于贷款期限。在还款期内可用于偿还贷款资金总额为万元，是贷款本息总额万元倍，还款期各年，利息备付率均大于，偿债备付率均大于，能够满足贷款偿还要求。财务分析结果表明，本项目在经济上可行。管理咨询有限公司第十四章风险分析为了确保项目投资效益，合理规避和防范项目实施过程中各种风险，需要进行本项目风险与不确定性分析。项目主要风险因素识别市场风险该风险出现主要是因为土地出让量或出让价格达不到预期要求，将影响本项目投资回收和偿还中提出着力扶持户省服务业重点企业和个服务业特色园区要求。年月，省发改委组织专家对全省范围内推荐服务业特色园区进行评审，确定了个省级服务业特色园区，本项目所属市中心城区现代服务业园区市中心商务区名列其中。服务业发展状况及规划建市以来，国民经济平稳发展，市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中统计数据显示，截止十五计划完成年，全市国民经济二三产业结构比为。目前发达国家城市第二产业与第三产业比例般为，省第二产业与第三产业之比为，而市第二产业与第三产业比约为。第三产业比重偏低，影响了消费需求扩大，特别是消费性服务种类，规模和质量不适应社会消费水平提高和消费结构变化需要，不能对经济持续增长起到有力支撑作用。为此，市十五计划中提出产业结构调整预期目标十五末，二三产业比达到。为了把建设成具有经济活力，结构转换能力强特色产业城市可持续发展生态型城市适宜居住和生活文明城市城乡协调发展和谐城市，市确定了两组团城市中心组团和老城区组团七片区组团式城市总体规划，本项目所在中心商务区即是城市中心组团所辖七片区之，它作为城市中金融贸易信息和商务办公活动高度集中区域，是现代服务业极核。为了尽快完善市中心商务区基础设施，进而推动中心商务区建设，加快现代服务业发展，提出本项目建设。杂技文化园建设背景杂技历史悠久，群众基础雄厚杂技历史悠久，起源于春秋，兴盛于明清，发适宜居住和生活文明城市城乡协调发展和谐城市，市确定了两组团城市中心组团和老城区组团七片区组团式城市总体规划，本项目所在中心商务区即是城市中心组团所辖七片区之，它作为城市中金融贸易信息和商务办公活动高度集中区域，是现代服务业极核。为了尽快完善市中心商务区基础设施，进而推动中心商务区建设，加快现代服务业发展，提出本项目建设。杂技文化园建设背景杂技历史悠久，群众基础雄厚杂技历史悠久，起源于春秋，兴盛于明清，发展于现代，以功力深厚技艺精湛著称于世。东北庄与河北吴桥并称为中国杂技南北两故里，年，被列入第二批国家级非物质文化遗产保护名录。华龙区东北庄是中国杂技之乡，有着广泛而深厚群众基础。近年来，该村为全国各地共输送杂技人才多人，足迹遍布全国个省市，部分从东北庄走出去杂技精英还到国外担任了杂技教练，发展杂技艺术。杂技演出阵容强大，精品节目众多改革开放以来，杂技发展迅速，规模逐步扩大，精品不断出现。目前，全市国有杂技团校个，民营杂技团体个杂技学校所，从业人员近万人。近年来，杂技下大气力，千锤百炼，推出了大批崭新精品节目，换来了丰硕成果。如狮林春光女子大排椅等节目，在全国和国际杂技艺术节上荣获大奖，成为杂技名牌。杂技国内外市场广阔，社会和经济效益显著。近几年来，杂技团体先后余次出访世界五大洲多个国家和地区，在国内许多大中城市，都有杂技演出队伍在美国日本意大利西班牙挪威等国都能看到杂技演员身影。杂技为经济社会发展带来了良好社会和经济效益。成功吸引外资亿元，吸引外商对农业商业投资亿元以上，赚取外汇万元，为国家上缴利税多万元。杂技发展总论项目名称与建设单位项目名称市中心商务区现代服务业园区基础设施建设项目项目承办单位高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会可行性研究报告编制单位编制单位管理咨询有限公司资质证书编制依据内容及范围编制依据市中心商务区市中心城然气管网电力电信系统公共卫生设施绿化等项目区中心广场景观地面硬化中心广场地下停车场建设。中华龙杂技文化园区建设内容包括市政基础设施建设。包括道路供水排水雨水和污水热力天然气管网电力电信系统公共卫生设施绿化和水系工程等项目区地上停车场建设园区内杂技表演馆展览馆培训馆建设。配套基础设施现状项目实施区域位于城市中心区，水电气暖等市政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期需要。环境保护项目建设期产生废气污水建筑垃圾噪声可以得到有效控制和治理，经治理后可达标排放，不会对环境造成污染。项目实施进度本项目建设期年年和年项目建成后，核心区共有亩土地可供出让，出让期年年至年。投资估算及资金筹措中心商务区核心区总投资万元，其中工程费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息万元。资金筹措方式为建设单位自筹万元，申请银行贷款万元。中华龙杂技文化园区总投资万元，其中工程费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息万元。资金筹措方式为建设单位自筹万元，申请银行贷款万元。结论及建议市中心商务区现代服务业园区基础设施项目实施，有利于加快旧城区改造建设步伐，改善城市面貌和人居环境，提升城市功能和品位。项目实施，符合市城市建设总体规划和土地利用规划，有利于推进市城镇化建设进程，加强和完善城市基础设施建设，其社会效益和环境效益也十分显著，项目建设完全必要，建议项目尽快实施。第二章项目建设背景和必要性中心商务区核心区建设背景全球服务业发展趋势服务业是国民经济重要组成部分，进入世纪以来，世界经济全面向服务经济转型，第第二产业占国内生产总值比值日趋下降，第三产业占国内生产总值比值日益提高，服务业成为世界各国经济发展主要推动力，其发展水平成为衡量现代社会经济发达程度重要标志，发达国家已完全确立了服务经济产业结构。经合组织个成员国中，服务业增加值占比重均达到以上，服务业就业人数占总就业人数比例达到，发展中国家服务业增加值占比重也超过。从第三产业催生出现代服务业，由于具有现代与传统交融性要素治理密集性产出高增值性供给多层次性服务强辐射性，在全球经济体化知识经济信息社会大背景中，发展极为迅猛。