式。商业地产的形式多样，主要包括购物中心超级购物中心大卖场商业街主题商场专业市场写字楼等。工业园区般不划为商业地产。实际上大家看到很多地产形式，是融合了住宅地产商业地产工业地产旅游地产等的复合地产。界限不定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。另外，有些国内商业地产开发的早期开拓者也根据自己的实践提出了关于商业地产的认识。例如，万达集团的董事长王健林就认为商业地产不单单是商业，也不单单是地产，同样也不是简单的商业加地产。商业地产是种通过获取零售物业的租金作为收益的长期的房地产投资。它的目的明确，是以获取商业物业的租金收入为目的。如果开发以后就销售出去，那么就称不上是商业地产。我们在大连有个大型开发项目，做了万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅写字楼底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产了。显然，王健林先生强调了商业地产开发中自己持有商业物业的重要性，同时从开发的角度提出了商业地产开发的核心。商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如项目，可以达到几十万上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅公寓写字楼等项目的底层和各类商业街商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。商业地产项目的特点伴随着我国社会经济的迅速发展，商业房地产作为房地产开发中较为特殊的类，商业房地产开发项目之间的竞争日显激烈。众所周知，房地产项目有位置的固定性项目的差异性资金需求大开发周期长建设环节多等特点，而商业地产除此之外，因其用途和客户群体的不同，而有其不同于其他类房地产的特征。顾客构成的双重。商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之就是其顾客构成包括两个层次第层次是直接承租或购买商业用房的经营商户，这个层次的顾客是开发商的直接顾客第二层次是前来商业区购物的终端消费者，这个层次的顾客是经营商户的直接顾客开发商的间接顾客。选址分析的渐进性。所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择，包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。并需按层次进行渐进分析。商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量社会发展人口数量收入水平消费水平等存在很大的差异，从而影响项目可达到的市场目标。经营方式的多样性。不同于住宅等主要采用开发销售的模式，商业房地产项目采用的经营方式更为多样，在出售和出租两种基本模式基础上，包括整体出售整体出租租售混合出售自营混合出租自营混合出售出租自营混合等多种方式，另外还有售后包租售后托管等其它形式。高风险性。总体而言，商业房地产项目相对于其它些房地产项目的投资回报较高。但是往往高回报伴随的就是高风险。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件营销策略，还取决于区域社会经济发展状况，城市发展的重心人们的收入及消费水平需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性，商业房地产项目之间的竞争十分激烈，投资风险相对较高。除此之外，商业地产的经营状况也会对收益有很大影响。般来说，商业地产项目建成投入运营后还需要经过两至三年的培育过渡期才能逐渐趋于成熟，在此期间可能随时面临着业态的调整和亏损，存在着比较大的风险资产经营的长效性。商业房地产项目建成后，不再仅有物业管理，更多的是种资产的经营。商业物业的经营管理好了，可以满足企业在多方面的发展需求，如扩大企业知名度提升企业品牌形象保持定稳定的现金流增强融资能力等，并能以此固定资产作为更多机会发展的基础，形成企业核心竞争力。商业地产的分类在商业地产项目进行策划时，我们要决定此项目要进行的商业地产的类型，确定是百货商店还是购物中心，并且知晓在此地段上什么类型的商业地产业态是合适企业的进步的发展的。所以首先，要进步的了解商业地产的类型。本文研究的对象是经营性商业地产，因此根据不同的业态形式对商业地产做如下分类，具体如表所示表商业地产分类种类定义经营结构规模和区位目标客户百货商店在个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类多品种商品及服务的综合性零售形态商品种类齐全，少批量，高毛利，以经营男女儿童服饰衣料家庭用品为主以上，般位于城市繁华区交通要道中高档消费者和追求时尚的年轻人连锁超市以价格低廉及商品站式消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态以购买频率高的商品为主，如肉类禽蛋水果冷冻食品粮油制品奶制品以及日用必需品等以上，主要位于居民区交通要道商业区居民便利店满足人们日常生活便利性要求的零售业态具有即时消费性应急性小容量特点的日常用品左右，般位于居民区主干线公路边以及车站医院等场所居民徒频次最高的部分。以年轻人作为商业部分的主目标群体之，符合捕捉核心市场和体现经营效益的目标。品质生活消费辐射目标公里范围内的个住宅小区余居民。商务商业内容辐射目标梅陇新市镇建设逐步形成的政务商务人士群落。规划定位般意义上的商务商业，是指服务于企业往来交际高级白领社会精英的高档购物与休闲公司运营所需办公产品和下游服务的商业类型。它可以包括高级休闲餐饮商务快餐咖啡厅酒吧高档零售店服装手表工艺品包袋化妆品洋酒首饰等美容服务健身按摩商务会所办公耗材银行等等。鉴于春申景城商务区所处的环境尚处于的起步阶段，商务含金量和存量都十分有限。我们为本项目所定义的商务商业，在初期阶段应偏重于商务办公用品礼品商务快餐休闲餐饮咖啡厅酒吧健身按摩美容服务银行等个方面。待商务区成长基本成熟企业入住质量和数量达到定程度后，逐步向完全的商务商业类型臵换。春申景城商务区项目经营面积分配商业面积总计按使用面积占建筑面积计算，商用建筑面积为其中地下层面积不含轨道交通的通道面积地面层面积地面二层面积地面三层面积。商业业态业种面积分布面积零售购物面积餐饮美食面积含商务快餐等商务商业面积地面三层面积。功能定位以构建精致商务商业为目标以居民品质生活消费为辅助的现代休闲商业广场。本项目坐拥优势城际交通和上海市内高速交通的梅陇腹地，理所当然拥有着独无二的地块价值提升潜力。随着企业扎堆轨道交通聚合经济效能的逐步释放，商务商业精致商业必将逐渐成为区内领衔潮流。但是，新商圈文化的萌发与植入，需要过程商务商业中心的培养，更不是朝夕能够完成。上海陆家嘴金融中心的标志性楼宇金茂大厦内的商务商业时尚生活中心，发展至今，仍只达到求存的地步。那么，作为精致商业尚处于初级阶段的梅陇镇，如何来实现商务领域的美好愿景我们认为借腹生子，共同成长，是种较为实际的策略。在前期，我们相对于新都会将更接近于大众民生商业，即容纳部分接近于精致商务商业的品质生活商业，伴随梅陇小的成熟而逐渐臵换，以最终实现代表性精致商务商业中心的目标。业种业态定位商务商业，品质生活消费近期，年内，商务商业，品质生活消费远期，年后。规划布局总体思路平面主体为横向分割，东块主打商务商业，西块主打品质生活消费。纵向为主题层面分割楼精品购物含品牌专卖店等休闲餐饮商务商业含金融服务咖啡酒吧等二楼精品购物休闲餐饮三楼餐饮酒店正餐商务会所含男高端洗浴造型设计等地下层商业零售精品超市女性用品儿童天地美食风味小吃商务配套商务简餐商务服务女性美容休闲按摩先附上春申景城商务各层业态表格。经营区域经营业种经营面积业种种类层精品购物礼品工艺品珠宝首饰化妆品手表眼镜时装配饰包袋鞋等商务商业银行咖啡酒吧茶座等独栋会所商务休闲与会所男女高端洗浴美丽田园爱丽克伊轩等休闲餐饮星巴克哈根达斯季诺意式比萨松叶家日式料理味千拉面烧烤高丽苑寿司赛百味等表层经营业态表经营区域经营业种经营面积业种种类三层酒家饭店小南国采蝶轩等表三层经营业态表经营区域经营业种经营面积业种种类二层精品购物礼品工艺品化妆品时装配饰包袋鞋丝巾皮带精品家饰书店小电子产品等休闲餐饮由楼向二楼延伸部表二层经营业态表经营区域经营业种经营面积业种种类地下层美食小吃上海老城隍庙小吃云南美食国好多客等商务简餐五芳面馆伍京堂面馆金同小厨真功夫新素代满记小吃等商务服务邮政票务租车快递修鞋干洗等商务商业休闲按摩女性美容美甲美发造型设计齿科面包房西饼屋饮料吧果吧冰淇凌休闲食品等精致女性用品购物女性用品药妆饰品服装家居装饰品甜品休闲食品等儿童天地童装玩具图书淘气堡等城市超市以拔高型生活快速消费品为主的现代生活配套表地下层经营业态表价格定位价格定位是建立在本案的市场定位客户定位及区域周边和其它可比开发区及其它经济测算的基础之上。区域周边竞争个案距离本案有其莘庄地段，据了解其租金价格将设定为低于元平方米天，售价为元平方米，本案从软硬件各方面条件考虑都明显优于莘庄地段，应此考虑设计价格也将略高于它。而离徐家汇车程仅分钟其平均租金为元平方米天，由于其建设标准较高，地理条件和基础配套也优于我们，决定本案目前租金设定应较其偏低。本市其它经济开发区共统计了本市其它九个经济开发区，并按其价位不同将其分为高中低三档。其中高档如虹桥陆家嘴租金范围在每平方米天美金中档如漕河泾金桥租金范围在每平方米天元人民币中低档如外高桥租金范围在每平方米天元人民币。综合考虑规模档次交通配套，本案租金价格应定位应与中档开发区看齐。由此本案租金价格设定为元平方米天均价元平方米天。根据房产投资收益率计算方法租金回报率分析法公式和目前写字楼市场投资平均回报率约为按计算推算合理售价为投资回报率月租金物业管理费房屋单价所以售价为元平方米另外考虑到本地区的发展趋势与前景，销售均价设定为元平方米。结论真正以商业地产的面貌在中国出现的时间并不长，然而发展势头相当迅猛，这也是和中国经济高速发展息息相关，在国外人均商业面积达到了平米，而在中国商业用面积仅仅为平方米人，中国的商业地产发展还具有相当的潜力可挖，同时也随着商业地产的发展，出现了不少问题，如定位不准或是没有定位对商业地产定位并不关注开发