境经济环境交通环境项目分析项目优势项目劣势南区别墅市场定位与营销策略研究项目机会点项目威胁点消费行为调研与分析调研目的调研方法与控制问卷设计设计问卷前的探索性分析研究设计问卷初稿数据统计与分析客户现状分析客户需求分析调研结论项目市场定位市场细分收入水平物业总价对市场的划分收入水平所在区域对市场的划分收入水平装修要求对市场的划分目标市场选择市场定位竞争楼盘现有的市场位置项目定位项目提炼项目营销策略项目产品定位策略总体设计理念设计原则总体布局道路交通体系绿化设计及景观规划建筑设计语言物业类型及户型设计项目定价策略定价目标和定价策略价格变动和应变策略南区别墅市场定位与营销策略研究项目人员策略销售人员设计师项目有形展示策略销售展示中心样板房楼书宣传品项目渠道策略异地营销推广关系营销渠道项目促销策略广告促销人员推销营业推广公共关系促销项目过程策略售前服务售中服务售后服务项目营销和运营建议政策调整风险销售周期不确定性大原材料涨价风险突发事件风险结论与展望结论展望参考文献附录致谢南区别墅市场定位与营销策略研究绪论项目背景和基本情况集团发展史房地产集团有限公司以下简称集团是香港上市企业中国控股有限公司的全资子公司。公司成立于年，总部设在浙江省杭州市，截至年月，集团共有员工余人。集团是国内知名的房地产企业之，年月日在香港成功上市，专注于系列城市优质房产品的开发。产品形态涵盖别墅城市公寓度假公寓酒店式服务公寓等住宅系列，同时涉及酒店综合类项目的开发和营造。集团自年以来，房地产销售额连续年名列浙江省前茅，年销售收入达亿元人民币。目前，集团的开发足迹已经遍及杭州北京上海合肥郑州长沙青岛广州南京乌鲁木齐及浙江省境内的宁波舟山温州德清上虞海宁淳安临安桐庐新昌等城市，正在开发的项目超过个。以开发优质住宅产品见长的集团，已名列中国十大城市运营商之，荣获浙江省房地产业唯家知名商号中国房地产公司品牌价值混合所有制房地产企业中排名第二中国房地产十大典范企业中国房地产百强企业综合实力第八名年度中国房地产诚信企业等多项荣誉。在杭州，集团先后开发了丹金桂花园丹桂公寓银桂花园月桂花园云桂花园桂花城紫桂花园九溪玫瑰园金桂大厦丁香公寓深蓝广场东西区春江花月翡翠城等项目，均为当时的经典之作，赢得了社会各界的广泛认同，在同行业及客户中享有较高声誉。图集团全国开发项目足迹南区别墅市场定位与营销策略研究集团在十余年成长过程中，始终坚信讲正义走正道，得正果，坚持以人文主义理想为指导，坚守对社会的责任和义务，秉承真诚善意精致完美的核心价值观，以为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富为企业使命，致力于为社会创造文明和谐温馨优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的作品。集团历年开发总量集团历年销售额年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年图集团历年销售额单位万元图集团历年开发总量单位万平方米南区别墅市场定位与营销策略研究三代别墅营造史从年的第个别墅项目杭州的丹桂花园开始，到杭州的九溪玫瑰园东西区，到现在开发的南区长沙青竹园上海玫瑰园等别墅项目，集团的别墅营造已经走过了年的路程。作为国内地产行业著名品牌，的别墅产品长时间受到许多人的关注。如果说桂花城系列公寓作品使房产获得了普遍性的声誉，那么，杭州的九溪玫瑰园东西区等别墅项目的开发，更使赢得了房产业界的广泛认同。在年的时候，国内地产界甚至有说法，造别墅定要去杭州看的九溪玫瑰园和看看，因为这代表着种水平。与有着多年交往经历的房产专业人士曾经用这样段话概括了他的感动由于工作原因，我曾长时间地阅读的作品，说实话，在很长个时期里，我总以为我们处在个平庸的时代。但是，集团的房产开发实践和人深入探究所获得的精神启示，却让我从内心里感受到了希望。正是因为独特的产品品质追求以及精神人文追求，的系列别墅近年来都取得了很好的销售业绩。年春天的次会议上，董事长在点评正在改进研发的系列别墅时，提出了第三代别墅的概念，他认为正在开发的南区长沙青竹园上海玫瑰园等别墅项目已经属于第三代别墅的范畴。从九溪玫瑰园别墅到别墅，房产在别墅开发中的领军地位已确立。回顾别墅营造史，以丹桂花园银桂花园等早期别墅为代表的第代别墅是造房子的时代，当时的别墅只是具备了个别墅建筑的外形，而没有能够体现别墅的真正内涵。九溪玫瑰园东区则可视为第二代别墅，它是造环境的时代，它更注重成熟的建筑外形和优美的景观意境卜德房地产开发经营管理实用手册北京中国建筑工业出版社，陈秉钊当代城市规划导论北京中国建筑工业出版社，陈琳，潘蜀健房地产项目投资北京中国建筑工业出版社，范志国，许静浅谈房地产营销中的市场细分中国房地产，年，第期樊志育市场调查上海上海人民出版社,年高炳华世纪中国住宅发展的十大趋势中国房地产，国宁房地产营销与策划北京中国商业出版社，南区别墅市场定位与营销策略研究杭州市城市规划设计研究院杭州市居住区发展规划杭州市余杭区余杭组团发展规划杭州市统计局网站杭州市房产信息网贾士军房地产项目全程策划广州广东经济出版社，李凯中国行业发展报告房地产业北京中国经济出版社，李少华，雷培莉市场调查与数据分析北京经济管理出版社,刘洪玉房地产开发经营与管理北京中国建筑工业出版社，美里斯，特劳特著王恩冕于少蔚译定位北京中国财经出版社，美里斯，特劳特著左占平，黄玉杰，李守民译营销革命北京中国财经出版社，美迈克尔波特著陈小悦译竞争优势北京华夏出版社，美特劳特，瑞维金著李正栓，贾纪芳译新定位北京中国财经出版社，美菲利普科特勒著，梅汝和，梅清豪等译，营销管理北京中国人民大学出版社，美马尔霍特拉,涂平等译市场营销研究应用导向北京电子工业出版社，美维瑟拉拉奥，乔尔斯特克尔著张武养等译战略营销分析北京中国人民大学出版社，美克里斯托弗洛夫洛克著陆雄文等译服务营销北京中国人民大学出版社，美菲利普科特勒著梅清豪译市场营销管理北京中国人民大学出版社，美唐纳德勒曼，拉塞尔威纳著刘艳红，裴蓉译营销分析实务北京企业管理出版社，美杰格迪什谢斯等著夏雨峰译企业定位法则北京机械工业出版社，蒙勒立卡拉约翰逊广告原理延边延边人民出版社，倪时锋房地产营销策略与技巧广州广东经济出版社，牛凤瑞中国房地产发展报告北京社会科学文献出版社，倪鹏飞中国城市竞争力报告品牌城市最美的风景第版北京南区别墅市场定位与营销策略研究社会科学文献出版社孙斌艺现代房地产市场研究理论和方法上海上海人民出版社，王爱民房地产市场营销第版上海复旦大学出版社徐东浅谈商品住宅的整体产品观念中外房地产导报，杨明刚国际顶级品牌奢侈品跨国公司在华品牌文化战略第版上海上海财经大学出版社年月余建生，唐建平房地产项目市场定位分析报告经典实录香港亚太出版社，尹军尹丽房地产市场营销第版北京化学工业出版社，。余源鹏住宅开发类型策划第三分册别墅公寓创新策划第版广东广东经济出版社张大亮范晓屏戚译营销管理第版北京科学出版社张跃庆中国房地产市场研究北京经济日报出版社，周牧之解读城市化与中国经济发展模式大转折北京世界知识出版社，中国银行水边，别墅丛生杭州感觉生活，年月中国指数研究院中国房地产顾客满意度指数系统理论与实践第版北京经济管理出版社，浙商杂志社走近浙商投资首选楼盘杭州浙商年第期集团营销策划部南区定价建议报告杭州集团网站南区别墅市场定位与营销策略研究南区别墅市场定位与营销策略研究附录杭州市别墅市场需求调查问卷先生女士您好,我们正在进行项杭州市别墅房产需求的市场调查，想跟您谈谈这方面的问题。您的意见无所谓对错，只要是客观反映您的情况和想法，都会对我们有很大帮助。希望您能在百忙之中抽出点时间协助我们完成这次调查。谢谢您的支持与合作,住房现状您现在住房户型是多层公寓小高层公寓多层排屋别墅您现在住房建筑面积是以下以上您现在住所所在地若选，请继续第题杭州宁波温州绍兴湖州嘉兴金华衢州丽水台州舟山外省请注明二住房需求您打算购买别墅的区域是余杭区块闲林区块良渚区块青山湖区块银湖区块湘湖区块小和山区块您选择购置别墅的类型是单体别墅双联别墅联排别墅您希望购置别墅的面积为以下以上您可以承受的别墅价格万以下万万万万以上在选购过程中，您认为以下各因素的重要性依次是房型物业管理价格周边环境交通状况绿化率和中心景观升值空间和投资价格开发商品牌地段小区配套工程品质南区别墅市场定位与营销策略研究您对别墅的交通意向是离市中心车程半小时以内离市中心车程半小时以上小时以内离市中心车程小时以上您希望私家花园多大面积以下以上您对别墅楼层的要求两层三层带地下室您对客厅挑高的要求是米以内米米米以上您希望购买物业时的装修标准是毛坯房普通装修精装修您是第几次购房第二次第三次三次以上您认为客厅的面积应该是以下以上您认为主卧的面积应该是以下以上您认为厨房的面积应该是以下以上您认为别墅里面需要配置中西两个厨房吗需要不需要您希望购置别墅的户型要求填数字卧室客卧儿童房佣人房书房客厅餐厅卫生间餐厅在您的购房中很重要吗不重要般很重要私家游泳池在您的购房中很重要吗不重要般很重要您希望车位个数是个个个以上您最注重别墅物业管理的哪方面安全服务全面智能化品牌物业您希望提供何种别墅配套会所便利店健身中心室内泳池网球场儿童公园您最看重何种配套设施周边环境医疗设施商业设施南区别墅市场定位与营销策略研究教育设施公园绿地体育休闲中心你最认同的别墅卖点是新型建材精装修私家庭院私家游泳池品牌楼盘高回报率高级物业管理服务最后，问您几个关于您个人情况的问题，供资料分析使用，希望您不要介意。性别男女年龄岁以下岁岁岁以上您的文化程度大专以下大专本科硕士以上您所在的行业是房地产业建筑业制造业外贸业业金融保险业演艺界其他您所在单位的性质是机关事业单位外资企业民营企业股份制公司私人企业您的职位是董事长总经理总监其他家庭结构单身夫妻二人夫妻加个小孩夫妻加个小孩及父母您的家庭年收入万元以下万万万以上请问您获取房产信息的渠道是报纸杂志房交会售楼处楼盘现场亲友介绍其它访问到此结束，再次感谢您的支持,南区别墅市场定位与营销策略研究南区别墅市场定位与营销策略研究致谢本论文之所以能够顺利完成，首先要感谢我的导师戚译副教授。在攻读硕士学位期间，我深深感受到戚