心为主流代表的大型商业地产项目成为实现土地价值和商业价值最大化的最佳载体。

第节问题的提出和研究意义问题的提出商业地产的开发投资热潮是社会经济高速发展的产物，也是我国城市化进程的中国购物中心发展报告，中国购物中心产业资讯中心出版，年月，。

第章大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例必然趋势。

目前，受到利益和市场机制的驱使，国内商业地产开发投资正迅速由大中城市向小城市蔓延。

在宏观布局和结构上，商业地产项目扎堆盲目上马重复建设的案例愈演愈烈，严重耗费着社会资源，制约着商业地产前进的步伐。

而在商业地产运营的微观层面，由于企业不熟悉不尊重商业地产运营的客观规律，单纯追逐短期利润，不仅严重影响了商业地产的科学运营和健康发展，而且给企业带来了巨大的损失甚至是毁灭性的打击。

综合来看，商业地产在运营管理模式上主要存在以下四个方面的问题规划问题。

许多商业地产项目前期并没有进行过系统的规划。

由于缺乏体现特色品位且富有个性的主题设计，商业地产项目从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。

因此在规划中体现差异化主题化特色化成为商业地产成功的必要条件。

商业地产不仅应该成为购物休闲的场所，还应该成为满足社会多元化消费者需求多样化的场所。

二定位问题。

现在的商业地产项目往往有摊大求洋的趋势，很多项目都追求所在区域第，甚至是中国第亚洲第，而且盲目追求高端定位。

但是从成熟的市场发展来看，应该以满足区域内人群消费需求和消费特点为中心，提供有针对性的业态组合商品结构和服务。

三业态选择问题。

在商业地产项目运营过程当中过度依赖主力店，盲目迷信其积聚客流人气的能力。

要注重对有利于形成特色差异的商户进行培养和关注。

四系统专业化的运营管理问题。

没有科学的运营管理模式，所有切都是空谈。

只有从开始就以全程运营的视角进行规划定位建筑招商以及后期的管理运营才能够确保项目能够实现其最初预期，达到正常的运作水平。

目前，我国商业地产整体处于较低水平，相比国外来说，很多国内企业对商业地产运营管理模式的重要性认识还很肤浅，无论在理论上还是在实践上还都比较欠缺。

商业地产的运营管理与传统地产有很大不同。

商业地产是商业与地产的整合，讲大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例第章究的是长期稳定的运营能力和持续盈利的能力，而且商业地产的培养周期长投资风险大，要取得成功，必须考虑到商业地产项目的整体性，重视运营管理模式的研究。

商业地产的成功，对于商业经验和运营管理模式有着高度的依赖性，未来商业地产的增值商业地产的收益，整体都体现在运营管理上面。

二研究意义我国商业地产尚处于起步阶段，开发运营几乎都是在摸着石头过河，缺乏行业标杆和规范，这也在客观上造成对商业地产五花八门各行其道的解读与运作，使得商业地产处于种无序竞争的状态。

事实上，商业地产所面临的开发量持续上升，经营效益却不见好转的尴尬状态很大程度上都是由于对运营管理模式的重视程度不够造成的。

事实上，我国的商业地产发展潜力非常巨大。

商业地产企业如何借助行业升级换代重新洗牌之际，进行资源整合，充分挖掘机会，积极应对挑战，把握战略扩张的良机，是值得深入探讨的问题。

根据商业与地产的强藕合性和动态发展性，运用成熟的方法和科学的运营管理模式，掌握住商业地产的价值和品牌创造，持续地提高优势竞争力，商业地产势必成为未来我国经济增长的新亮点。

我国商业地产的发展要回归理性回归科学回归健康可持续发展的轨道，使商业地产真正成为新兴地产型态，必然要求在运营管理模式上进行不断的探索和发展，并加以总结和创新，运用国际运营管理理念，营造个适合于本土化操作的运营管理模式，使商业地产能够快速高效地运转起来。

第二节研究的方法和研究思路研究方法在研究方法上，本文根据研究内容的需要有针对性的采取了多种方法规范性理论分析方法本文采用规范性理论分析方法，对国内外商业地产运营管理理论进行了系统的整理和分析。

二对比综合分析与逻辑归纳的方法第章大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例本文在研究过程中进行了较为广泛的综合分析和逻辑归纳，对不同类型的商业地产运营管理模式进行了比较分析与总结，并在应用研究中加以验证。

为了准确表达研究思路也经常采用图表进行说明。

三案例分析方法科学研究的意义在于指导实践服务社会，因此，在研究商业地产运营管理模式这样个实践性较强的课题时，除了进行抽象的理论分析外，还结合实际案例进行具体分析。

二研究思路本文的研究按照以下思路展开首先，提出问题和研究意义，整理并分析了商业地产运营管理的相关概念和理论。

其次，结合商业地产运营管理及现行模式的实践，分析成功经验与失败教训，并将其上升到理论高度。

归纳出具有适用价值的理论和方法，进而提出了商业地产全程运营管理的程序与操作模式。

最后结合实际案例进行了分析和运用。

具体的思路结构如图所示。

大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例第章图研究思路图图研究思路图第三节研究内容与创新之处研究内容根据本文的研究目标，全文分为五个章节，具体内容安排如下商业地产的基本概念和特点国外商业地产的相关理论和评述国内商业地产的相关理论和评述现行商业地产运营管理模式的比较和辨析绪论商业地产运营管理模式的核心理论全程运营管理模式的构建模式的基本思路苏州印象城案例分析借鉴模式的构想模式的实施意见结论与不足第章大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例第章提出了本文研究的问题意义与研究方法思路，并简要介绍了本文的研究内容与创新之处。

第二章首先介绍了商业地产的密集型的投资品的特征，决定了金融运作在商业地产的运营过程中将起到关键性的作用。

除了要弥补项目运作所需的巨额资金，金融工具的引入还将商业地产的产权约束通过契约安排在不同持有人之间进行方式多样的转让与分割，从而化不动资产为流动资本。

同时，通过在金融链上引入房地产基金，创造了以封闭式房产基金与受益权信托为主的系列金融产品。

当金融链与产业链有机结合在起的时候，就产生了强大的聚变效应。

综上所述，商业地产全程运营管理作为种科学的运营模式正在以健康可持续的态势向前发展。

作为商业地产企业除了要遵循般商业地产业态运作规律和行业特点之外，还必须尊重区域文化和微观的社会及文化环境，要结合区域的特点做出差异性和经营特色，培养出难以模仿的核心竞争力，只有这样才能使大型商业地产项目获得长久的繁荣。

大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例第五章第五章结论与不足结论本文从分析商业地产的价值链入手，通过对商业地产全程运营管理模式的研究并结合该模式在实际案例中的应用，明确了商业地产作为个复合体系，它的整体价值并非是商业与地产的简单相加，而是多重因子的有机结合，并得出了以下结论商业地产将从开发时代向运营时代转变。

商业地产所惯用的以快速套现资金为核心的运作思路，将被摒弃，与之对应的产权出售售后返租等操作方式也会随之淘汰。

认识到住宅的天然可分割性与商业地产的整体性存在本质不同，全程运营管理模式将成为大型商业地产的主流选择。

二商业地产全程运营管理模式对商业地产的成功具有重要的指导和借鉴意义。

商业地产全程运营管理模式将商业地产项目的战略目标与战术方法进行了有机结合，能够较好的提升商业地产项目的市场适应性有效引导人流与客流，增强商圈的活跃性，促进商业运营的可持续性和创新能力。

三对于商业地产全程运营管理模式中各个环节的掌控能力将成为市场制胜的主导因素。

作为个资金密集管理密集技术密集的行业，商业地产的最终价值还是取决于未来运营管理能力及由此带来的现金流，因而在金融工具与运营模式日渐趋同的未来，商业地产的赢家必是运营管理的赢家。

通过股权纽带在商业地产产业链各主要环节深度介入，对于打造商业地产这样件特殊的专用性商品具有重要意义。

而在商业地产的产业链上，多个公司通过股权与战略合作协议所达成的契约关系，将使商业地产在实施全程运营管理模式时更加顺畅。

四通过实际的案例研究论证了商业地产全程运营管理模式的可行性与适用性。

实际案例中，全程运营管理模式具有良好的可行性和适用性。

在以服务为运营主第五章大型商业地产运营管理模式研究及应用以苏州印象城项目为例导业态统规划的基础上，专业运营团队通过与商家签订管理公约服务协议等模式，针对商家的经营活动进行宏观上的管理和微观上的服务相结合，既达到了管理的目的，也能够有效的满足商家的需求，同时也兼顾了各方面的利益，使得多赢格局能够真正得以实现，确保了项目的繁荣。

商业地产作为非常个性的资本化载体，其运营理念是丰富而易变的。

商业与地产都属于地域性很强的行业，商业地产项目在进行全程运营管理过程中，既要使经营者的市场前景有保障，又要使消费者获得实惠既要对投资者的租金回报和资产增值负责，又要对开发商的投资收益负责，还要让运营商和管理者有利可图，让最大的城市运营指导者政府满意。

为此，商业地产的操盘必须坚持全程运营的理念，提倡全程运营管理模式，根据项目规模市场定位区域特点及企业资源占有情况制定灵活的策略方案，从而实现多方参与良性互动相互依存共同受益，多方共赢，最终促进项目的持续运营。

二不足本文在对商业地产运营管理模式方面作了些尝试性的探讨，由于个人的视角和观点不同，在论述中难免有偏颇之处，希望能够与业内人士共同商榷，文中涉及商业地产运营管理方面有以下几个问题需要进步深入研究本文对于商业地产市场调查的数据和资料不够全面具体，以后必须更深入细致地进行市场调查研究。

二应充分理解和灵活运用市场细化法，找准商业项目的目标客户群。

关键是必须准确定位消费者客户群体，并在实践中验证和修改。

三如何更专业地做好业态的选择及组合，如何选择主力店，是商业地产运营中极为重要的内容。

四没有探讨如何解决商业地产的短线投资问题，也就是说，需要在进步的研究中，探讨和制定有效的方法，以避免开发商套用住宅模式来运作商业地产的行为。

商业地产运营管理是门复杂的课题，涉及到多学科多方面，与商圈研究地产规划项目定位商业策划业态组合等诸多因素有关。

近年来经济学社会学等学科中的许多研究都涉及到这个领域，这说明对商业地产运营管理问题的研究学科交叉的必要性。

商业地产运营管理是如今业界的