义在亚太地区的发展各国的模式比较第四章我国推行房地产投资信托基金的分析及建议对我国商业地产融资的必要性我国商业地产融资困境对中国商业地产的积极意义在我国建立的可行性投资主体已初具规模房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究第章绪论商业地产基础资源逐渐丰富初步具备发展的法律制度基础我国推行的障碍性因素法律和税收制度障碍监管和信息披露缺陷专业人才匮乏在我国发展的模式建议以组织形式区分，以契约型为宜以交易方式区分，可选择封闭式以资金投向区分，可选择抵押型为主第五章我国商业地产企业利用进行海外融资的案例研究越秀的发行背景越秀上市途径越秀模式的启示第六章总结参考文献攻读学位期间公开发表的论文致谢第章绪论房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究第章绪论研究背景商业地产在我国的发展启动较晚，目前国内商业地产发展仍面临诸多问题和障碍，其发展规模经营方式与结构都存在着先天不足，专业化程度尚有欠缺而在行业自身发展之外，行业融资模式目前也面临限制，传统的银行信贷间接融资体制不但在银行体系内积累了巨大的信贷金融风险，也越来越不能满足商业地产开发与投资的资金需求，阻碍了商业地产的发展。中国商业地产发展现状我国商业地产正在快速发展，其推动力主要来自两方面，即城市化和商业化。我国的城市化进程所带来的人口红利已经在过往近二十年的时间里成为刺激国内房地产市场发展核心要素之，在可预见的未来，并无中断迹象的城市化进程将在拉动国内住宅市场需求后转而对商业地产市场形成巨大刺激。此外，伴随着我国经济的发展，本国零售业也已经发展成为经济发展较快的行业，尤其是大型购物中心零售百货等大型商业地产项目，大型商业项目也正慢慢地扩张到二三线城市。而伴随着我国商业地产的迅猛发展，其他行业的龙头企业雄厚资金也开始进入商业地产领域，开始出现跨业经营的现象。从地理区域看，外资商业运营者与开发商抢滩我国商业地产市场的动作十分明显，虽然我国近年来发布了系列行政令，提高了外资进入我国房地产市场特别是住宅市场的门槛，但外资背景的资金仍通过基金运作的合理模式，转入目前较为健康的商业地产市场。而从行业属性看，在传统地产开发商之外，越来越多的其他行业从业者与资金开始涉入我国商业地产市场。这些商业地产的新业者，包括苏宁电器红星美凯龙宜家家具等过往的商业运营单位，也包括险资等大量社会闲散资金通过私募基金等合理方式转入商业地产开发市场。这些行业的新鲜血液方面充实了商业地产行业的资金来源，实现了行业背景多元化，也从其各自固有行业中为我国商业地产行业带来了更为成熟的经营经验与风险控制理念。以下图表所反映的信息可以用来具体分析中国商业地产的发展现状，主要包括商业营业用房投资额房地产总投资额与住宅投资额的比例关系以及房地产开发企业的资金来源。房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究第章绪论表和图直观地反映了中国地产业中商业营业用房投资额的实际情况，表是至年中国商业地产的营业用房投资额及其增长率，图是至年商业营业用房投资额的柱形图，表和图表明了年期间，我国商业营业用房投资额直呈稳定的上升趋势，且增长比例在年后再次逐年增大，在年迎来峰值。表商业营业用房投资额单位亿商业营业用房投资额亿元图年商业营业用房投资额表和图都是房地产总投资额住宅投资额商业营业用房投资额同比增速的反映，从表可以看出，房地产总投资额同比增速平均为，住宅投资额同比增速平均为，商业营业用房投资额同比增速平均为，三项数据的增速非常接近。但从图可以清晰发现，在三种比较要素中，房地产总投资额与住宅投资额的变化规律更接近，在年年年出现的下降也明显与当时出台的房地产市场宏观调控政策，显示住宅市场对政策动向更为敏感。但同时，我们也发现商业营业用房投资额在年后就维持稳定的增长趋势且增幅提升明显，并且体现出对调控政策较好的抗压能力。数据来源于中华人民共和国国家统计局官方网站年度投资完成额增长率第章绪论房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究表房地产总投资额住宅投资额商业营业用房投资额同比增速图房地产总投资额住宅投资额商业营业用房投资额同比增速根据中国商业地产联盟发布的中国商业地产发展报告，年，我国商业地产已呈现爆发式增长的态势。商业营业用房和办公楼开发分别达到亿元与亿元，同比增长与。这表现，在同年我国对房地产市场施行严格的宏观调控政策后住宅市场的急剧降温形成鲜明反差。究其原因，主要是由于传统住宅开发商在住宅市场不景气之后转入商业地产市场进行投资开发此外，中小投资者的投资需求在住宅限购后需要寻找新的投资渠道，社会闲散资金始终需要在国内十分有限的投资选择中进行沉淀，而不限购的商业地产项目恰巧满足了这部分投数据来源于中华人民共和国统计局官方网站房地产总投资额同比增速住宅投资额同比增速商业营业用房投资额同比增速房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究第章绪论资者的投资需求。可以在资金层面，产销两个环节都产生有利于该行业发展的因素。表是年的房地产开发企业的资金来源表，从该表中可以看出房地产的主要资金来源，有国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金和其他资金五个方面，图则是对应表的而本身也将继续获利于越秀上市后的业务发展。另外，在营运及财务透明度提高后，越秀投资的企业架构变得更加清晰，管理效率得到了提升，企业价值也更加接近其内在价值。在正常情况下，越秀投资必然将通过优先收购权的措施安排，即通过越秀对越秀投资旗下的商业物业项目主张优先购买的权利，从而通过增发基金份额的方式，将旗下商业物业项目继续逐步注入到越白马大厦广州市人民政府集团财富广场城建大厦维多利亚广场物业原架构转让后越秀集团中外合资白马大厦城建大厦财务广场维多利亚广场等四处物业重组注入越秀集团再注入越秀投资越秀集团柏达京澳福达金峄越秀投资白马大厦城建大厦财富广场维多利亚广场转让第五章我国商业地产企业利用进行海外融资的案例研究房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究秀，充分发挥这融资通道的关键作用。然而，如何培育旗下商业物业项目的盈利能力，满足投资者的回报要求，也对越秀投资的物业管理与资产经营水平提出了更高更专业的要求。因为，在此次案例中注入越秀的优质资产之前并不属于越秀投资，而是在大股东的支持下通过资产重组得来的。对于越秀投资来说，如何发挥自身的经营能力，提升其商业物业的造血功能，依然任重而道远。通过分析越秀投资的发行路径，可以发现其模式对于国内寄望于通过发行上市以开拓新融资通道的商业地产企业而言，有以下两点较积极的启示意义。首先，内地已有相当部分房地产企业在香港设立了下属投资公司，甚至其主营房地产业务已在港交所上市的内地房地产企业也不在少数，这部分企业对于香港的金融市场体系离岸公司的操作模式等已相对熟悉，具备通过股权交易等方式将内地物业资产合法注入离岸公司的专业基础，而其他内地房地产企业也可参考此种模式，考虑在境外离岸市场设立投资公司为日后商业物业资产的转移打好基础的可能性。其次，境外投资者要求异地物业的回报要求较高，这对所注入商业物业的盈利能力有相对较高的要求。越秀上市招股价年回报率基准是厘至厘，就明显高于李嘉诚旗下的泓富厘的年回报率。因此，内地企业如要效仿越秀案例通过海外资本市场实现旗下上市，必须选择物业出租率与租金水平均有优异表现至少需明显高于本地市场平均水平的资产注入。房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究第五章我国商业地产企业利用进行海外融资的案例研究第六章总结本文总结了我国商业地产的发展与融资现状，对商业地产及房地产投资信托基金的相关内容进行了阐述与分析，并对房地产投资信托基金在海外市场的成熟发展进行了介绍与归纳，分析了房地产投资信托基金在我国发展的必要性可行性与面临的障碍性因素，最后提出在我国发展的可行模式，并结合案例分析了业内企业通过境外市场实现上市的运作途径。目前我国的商业地产行业发展仍存在着诸多问题和障碍，而在行业自身发展之外，其行业融资规模与渠道都也面临限制，传统的银行信贷间接投融资体制已越来越不能满足商业地产开发与投资的资金需求，我国商业地产迫切需要新的融资体制与产品的出现，而国外已发展成熟的完全可以满足这样的市场需求。它可以促进我国商业地产经营模式的转变促进市场稳步健康发展，起到稳定地产和资本市场的作用。此外，它也可以降低银行的系统性风险，释放投资者投资需求，完善我国商业地产融资的多元化过程。我国已初步具备了发行的市场与法律环境，发展契约型封闭式抵押型的是可行度较高的模式。如果可在法律税收人才等外部环境方面得到进步完善，相信我国市场终将发展成为全球最大的市场之，并成为促进我国房地产市场整体继续健康发展的重要推进力之。但是本次研究仍然存在着些不足之处，主要表现在三个方面的发行依托于优质的商业物业，而小型商业地产企业难以掌握此类资源。本文研究的融资模式难以适用于小型商业地产企业。本文对房地产投资信托基金周边行业的研究较有限。从外部环境看，可以对的周边行业如担保增信有效的信息披露等环节继续深入的研究。虽然本文对的法律法规和税收制度进行了初步的探讨，但整体上看，我国法学领域对的研究甚少，这金融工具尚缺乏法律体系的支撑。参考文献房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究参考文献中国空间广阔探索前行清科研究中心,杨冬梅国外房地产投资信托的发展及对我国的启示天津电大学报,刘晓兵美国日本房地产投资信托发展对中国的启示金融理论与实践,任佩美国房地产投资信托的模式及其对我国的启示商业研究,吴婵君美国房地产投资信托基金及借鉴济南金融,刘李胜,高翔运作与管理房地产企业融资上额市图景中国时代经济出版社,李智房地产投资信托法律制度研究法律出版社,张明房地产投资信托基金研究工作论文,陈灵中国房地产投资基金发展研究经济科学出版社,张健房地产投资基金实务上海财经大学出版社,房地产投资信托基金在我国商业地产融资中的应用研究参考文献向涌泉房地产投资信托理论分析与中国实践博士论文,穆健玮大型商业物业的化是根本方向全球品牌网,王墨,焦军,方圆等中国商业地产的融资模式研究课题论文,徐海涛海外发展状况及其启示合作经济与科技,王秀玲，王仁