施建设阶段风险的应对措施拖延工期风险的应对措施质量风险的应对措施对各种安全事故风险以及其它风险的控制措施结论与展望结论展望参考文献攻读硕士学位期间公开发表的论文致谢房地产风险管理研究第章绪论第章绪论研究背景与研究意义研究背景自上世纪年代，我国改革住房制度和土地使用制度，推行住宅商品化政策，房地产业发展迅猛，并拉动相关配套产业形成了个促进宏观经济快速发展的重要产业群体，成为国民经济发展的基础性先导性和支柱性产业。房地产业作为个关联度高的行业，对实现社会生产要素的优化配置，调节社会消费结构，发展城市建设，拉动内需，扩大就业，引进外资等方面都起到了重要作用。年中国房地产业固定投资达万亿元，约占全社会固定资产投资总额的℅，是仅次于制造业的第二大投资领域，房地产业的投资增速大约是的两倍。房地产投资加之房地产消费支出房租装潢房贷利息和政府土地收入，年整个房地产业对的贡献平均的达℅。在面对年中国经济极为困难的年，房地产仍占全国经济总量的℅以上，成为中国抵御全球经济危机冲击，拉动内需，着力保增长的关键所在。但是房地产业具有政策影响性强资金需求量大建设周期长市场变化快等特点，其发展过程中易受到社会政治经济文化技术等很多因素的制约。导致其总是面临着大量的风险。纵观近几年的房地产发展历程，楼市好比过山车，年全国市场热火朝天，无论是开工量还是销售价格都达到前所未有的顶峰。随着二套房贷和加息政策的出台，火热的的市场渐渐偃旗息鼓。又受年全球金融危机的影响，市场在这年曾呈现极度的低迷，量价齐跌，到处出现土地流拍现象。为了稳定市场，刺激经济，国家又出台降息利率七折税费减免等政策，市场在年的春天重又迸发出勃勃生机，并发不可收拾，创出了历史新高，如全年房地产开发企业国内贷款亿元，同比增长个人按揭贷款亿元，增长全国商品房销售面积万平方米，比上年增长销售额亿元，比上年增长中国住宅与房地产信息网第章绪论房地产项目风险管理研究商品住宅销售面积也增长了，全国大城市房价涨幅超过，中小城市涨幅超过。房地产行业预期和市场信心在不到年的时间里经历了由缓慢恢复到急速爆膨的变化。年月份的地王频现更是将蕴藏的行业风险推向了风口浪尖，些地王拍出的土地价格比周边的在售商品房价格还要贵，真实再现了面粉比面包贵的幕。年，为了抑制过快的发展势头国家又颁布调控措施，并逐渐成效，截至到月份，房地产市场重又陷入冰封期，成交低迷，成交量大约只有去年同期的，线城市的房价显著回落。有关我国房地产有无泡沫的争论业界内外直喋喋不休，无论有无泡沫，行业市场变化之快，风险之大，已是不争的事实。回顾近年来的房地产业的发展，与发达国家的发展历程比较，我国房地产业目前还处于初级阶段，普遍存在如下的些问题房地产从业企业以中小企业为主。因为入市门槛不高，房地产开发企业呈现数量多规模小，行业集中度低。资质高实力强管理规范企业很少，势必造成企业抗风险能力低，竞争力不强，产品的品质参差不齐。市场发育不良，泡沫化程度较高。据权威部门提供信息，我国房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且直在快速增长。国际上房地产利润率般维持在左右，高的有，而中国房地产的利润率高达。普遍认为住房总价合理范围以不超过家庭总收入的倍为宜，而国内工薪阶层购套房的费用多是年工资的倍。致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。供需结构失衡。是新建的中小户型中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。④房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险。房地产项目自有资金少负债率高。旦国家收紧银根或是改变些税收政策，在市场行情不乐观的情况下，许多中小型企业将会面临资金链的断裂，惨遭出局。房地产开发项目管理水平低专业人才缺乏。很多中小企业以短期盈利最大化中国房地产信息网房地产风险管理研究第章绪论为目的，对自己的品牌经营和人才培养重视不足，人员流动频繁。总结近年来的房地产发展态势，不难看出从年以来，国家密集的宏观调控政策直与楼市如影随行，目的是为了抑制行业风险，让其健康发展。面对行业风险的积聚，扑朔迷离的发展势头，从业企业自身风险管理就显得尤为重要。虽然经过多次的宏观调控使得房地产市场也呈现出较为良好的发展态势，但是在房地产业高速发展的现阶段，宏观调控远不能抑制其日益膨胀的行业风险和企业个体风险。如何踏住行业发展周期的节拍，在实世当中更好的生存，就需要我们形成系统的风险管理理论和制度，提高企业管理决策水平，在规避风险的同时获取更大的收益，同时也有助于促进我国房地产业的持续健康发展。研究意义对房地产项目风险管别召开监督交底会议向施工监理及施工主管部门解释监督计划，明确建设各方职责监督依据监督内容监督方式和对关键部位质量的控制点。现场监督。对各种原材料构配件设备的进厂检验严格把关，不合格的坚决予以退回。对停检点必检点重要隐蔽工程的验收实施监督，不合格不得进入下道工序，监督到位率应达到。对主要分项分部工程单位工程的验收实施监督，若不符合相应工程质量验收标准的规定，责令其返工并重新进行质量评定。坚持现场巡检，对发现的质量问题发整改通知书或罚款通知，对重大质量问题发布质量通报，并要求在规定的期限内整改完毕，经检查后填写复查记录，不按期整改的予以罚款，同时扣分作为今后招标的依据。检查监理公司的人员配备情况，检测设备是否齐全，现场监督情况，要求定期上报监理周报和监理月报。向有良好信誉，供货质量稳定合格的供货商采购。并在采购中保证所采购的设备材料质量是可靠的，满足设计文件所确定的各项技术要求，能保证整个项目运行稳定。所采购的设备和配件的价格是合理的，技术相对先进的，交货及时，维修和保养年限得到充分保障。聘请专业监理公司来进行施工过程控制。监理工程师都是专业从事施工建设管理的，经验丰富，对施工过程能进行全方位控制，进而减少不必要的损失，在施工阶段监理公司人员主要控制任务是投资控制，通过工程付款控制工程变更费用控制，预防并处理好费用索赔来努力实现实际发生费用不超过计划投资。进度控制任务，通过完善建设工程控制性进度计划审查施工单位施工进度，作好各项工作动态，协调个单位关系，预防并处理好费用索赔来以求实际施工进度的要求。质量控制任务，通过对施工和安装过程以及对参加施工的单位和人员资质材料和设备施工机具施工方案和方法施工环境实施全面控制，以期按标准达到预定的施工质量目标。第七章案例分析房地产项目风险管理研究注意收集原有地下条件资料，对该地域的底下埋藏物，应注意防空洞通信供电给水排水燃气等地下管线和文物古迹坟墓废弃矿井等的不确定性。聘请专业地质勘探公司对该地域进行全方位地质勘探，从而了解该地域的地质条件地基承载力软弱土层地质断裂带不良地质结构地下水埋深水质污染的不确定性。实行动态控制。项目成本的发生涉及到项目的整个周期，项目成本形成的全过程，因此，成本管理要伴随项目施工的每阶段，包括事前控制事中控制事后分析等。充分利用保险机制将各种风险进行有效的转移。工程保险是进行风险规避和转移的重要途径,也是国际工程项目管理中经常采用的风险管理措施。房地产风险管理研究结论与展望结论与展望结论本文根据风险管理理论系统的介绍了房地产风险管理流程，并运用本文建立的风险管理程序对怡和花园房地产项目进行了综合分析及控制，结果表明符合客观情况，对类似项目具有相当的实用意义。房地产开发是个复杂的过程，风险贯穿始终，每个过程的风险影响程度各不相同。只有构造风险管理系统，通过对项目风险进行分析，采用合理的评价方法，才能对风险进行有效的管理，使项目各参与方获得预期的收益。风险管理将成为决定项目成败的关键因素，也将成为衡量企业管理水平的重要标志。通过本文的写作，得出房地产项目风险管理的些结论要提高决策者的风险意识，谨慎决策。意识决定行为，在企业文化方面注入风险防范的内容，使得从企业决策者到普通员工，都树立风险防范的意识。要建立有效的决策机制。房地产项目决策阶段是项目全过程拥有最大不确定性风险最大的阶段，企业建立良好有效的决策机制是防范决策风险的重要保证。同时，建立有效的决策监督机制，可以防止企业决策者滥用决策权。减少管理层级，可以减少决策信息的损耗，增加决策的及时性和准确性。要实行风险管理责任制度。根据级别将风险控制目标进行分解，实施风险管理责任制。在有效管理规划与控制风险时，还应注意项目风险控制的执行与反馈。这是对风险控制效率和效果评价与规避风险能力再提高的过程。同时，制定合理的奖罚措施，充分调动项目管理人员的积极性和责任意识。展望房地产开发项目的风险因素非常复杂而且是动态变化的，风险管理也应实行动态控制，与时俱进。同时也由于客观条件的限制和研究水平的局限，本文研究还存在定的不足，今后还需要在以下几个方面作进步的深入研究结合我国国情，引进发达国家先进预测模型和管理经验，建立适合我国房结论与展望房地产项目风险管理研究地产项目风险管理系统。利用现在发达的信息技术平台，提出在信息化背景下的房地产项目风险管理理论。加强对不同房地产投资类型如住宅写字楼商业建筑等的分类研究，针对不同类型的房地产投资项目制定最适宜的风险管理方法。加强并创新适用于房地产风险控制的金融衍生工具。房地产风险管理研究参考文献参考文献陈佑启房地产投资风险管理及经营决策方法山西经济出版社邱菀华现代项目风险管理方法与实践科学出版社，杜海鹏房地产投资风险与防范经济科学出版社，俞明轩房地产投资分析首都经贸大学出版社，李启明房地产投资风险与决策东南大学出版社，刘叔麟，李桂荣，孙雁军房地产开发东北财经大学出版社，卢有杰，卢家仪项目风险管理清华大学出版社，沈建明项目风险管理机械工业出版社，刘钧风险管理概论清华大学出版社，王有志现代工程项目风险管理理论与实践中国水利水电出版社，赵世强房地产开发风险管理中国建筑工业出版社，于九如投资项目风险分析机械工业出版社，盖伦格里尔房地产投资决策分析上海人民出版社，谢亚伟工程项目风险管理与保险清华大学出版社，戚安邦项目管理学南开大学出版社，谭术魁房地产项目管理机械工业出版社，于建星工程项目风险管理天津大学出版社，甘华鸣项目管理中国国际广播出版社，毕星翟丽项目管理复旦大学出版社，刘金龙房地产开发和风险分析与对策研究重庆大学，尹鲁生房地产投资风险决策中贝叶思理论应用之探讨西安建筑科技大学，李涛房地产开发投资风险因素分析与评价研究中国农业大学，郭清菊中小房地产开发风险管理郑州大学，徐龙振房地产项目全面风险管理研究与应用天津大学，参考文献房地产项目风险管理研究徐刚房地产投资风险分析与模糊决策评价问题研究西安建筑科技大学，邹吉林房地产项目风险管理研究西南交通大学，王雪丽房地产项目风险管理探析现代商贸工业，张金龙浅谈施工过程中的质量管理建筑时报，李庆文房地产投资的主要风