„„„„„„„„独特的价值„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„定位效应„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„营销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„产品策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目设计和规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„价格策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„开发成本估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„盈亏平衡点分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„周边楼盘价格比较„„„„„„„„„„„„„„„„„„销售价格策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„营销推广策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„广告策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„现场展示策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„销售策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„销售控制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目的风险预测与防范措施„„„„„„„„„„„„„„„„„政策调整风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„销售周期不确定性大„„„„„„„„„„„„„„„„„原材料涨价风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„突发事件风险„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„结论与展望„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„凤台古城开发项目定位与营销策略参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略绪论凤台•古城项目简介开发商基本情况本案项目开发商浙江房地产开发有限公司，成立于年月，注册资金万元，具有国家城市房地产开发级专业资质。其主要经营业务为房地产开发，并涉及建筑设计房屋置换物业管理等房地产相关领域的经营，资产规模超过亿元。为促进房地产开发，加快城市的现代化进程，改善居民生活环境，提供舒适安静优质的住宅，公司成立以来，以敬业出精品，专业出名品为开发理念，兢兢业业踏踏实实地稳健经营，先后成功投资开发了湖州青龙湖别墅余家漾等高档房产项目，参与了霍邱旧城改造项目。年月，公司凭着雄厚的实力举取得总部物流基地筹项目，规划总投资近亿人民币。经过几年的跨越式发展，公司已从单城市为主的项目开发转为多城市跨地域的地产投资与房地产综合开发，其产品定位也从最初的满足居住基本需求发展到以人本需求为导向，品种由单的住宅开发逐渐发展成综合开发格局，包括城市精品住宅开发旅游景观房产开发科技型商用及办公物业开发等。其在房产开发和物业管理两个领域分别通过了质量保证体系的认证，在房地产网站开发设计及房地产中介领域通过了质量保证体系的认证，已成为集房地产综合开发建筑勘察设计物业管理服务酒店写字楼经营管理房屋置换服务房地产评估为体，涉及房地产各个领域，拥有多家成员企业，以产业化规范化标准化系列化品牌化发展为宗旨的现代化房地产企业。项目情况凤台古城项目地处安徽省凤台县城城关镇古城社区，位于硖石路原公安局看守所，面积亩，呈长方形状，如图所示。项目拟建住宅和农贸市场沿街商铺。项目总规划用地平方米，总建筑面积平方米，其中住宅面积平方米，商业面积平方米，容积率为。本项目位于凤台新城区与老城区的交汇处老城区侧，北面临近新城区核心主干道凤城大道东西西边临近州来路南北与农水路东西等城市主干道相连，毗邻凤台大市场小商品市场祥泰商场凤台最大商场农业银行凤台支行工商银行凤台支行凤城宾馆供电公司等，临近凤台县新行政中心，附近有路绕城路公交车凤台至淮南汽车站古城小学凤台中凤台二中县人民医院等，地段成熟人气旺盛，交通便捷，配套完善。浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略本项目的地块位置如图所示。浙江房地产商拓展外省市场的战略选择，近年来在业内已达成共识，并已成为行业发展的种趋势。根据公司在开发经验资金以及人脉关系上的实际情况，本次开发先选择安徽，再选择十强县之首的凤台，无论从操作难度及管理成本等方面，都是种合理的选择。确定凤台之后，关键是拿地。凤台古城项目这块基地，外行看上去并不特别，但跟同期出让的其它土地相比，至少有三大优势地价最低，位置最正，规模较小。地价最低是因为它是市中心最大市场更新换代的改造项目更多的意义是可以体现政府的发展业绩位置最正是因为多年来形成的人气与商业氛围最适合开发高单价高利润的商铺产品规模较小，难度未必少，但相对而言，规模小可以基本达成公司短平快地回收资金以启动其它项目的目的。本项目原本作为市中心最大的贸易市场更新换代项目而立项，因而在设计开发和定位上必须具有商业的特点，也就是说不能开发成纯住宅性的的楼盘。本，美菲利普科特勒著梅清豪译市场营销管理北京中国人民大学出版社，美道格拉斯霍夫曼，约翰彼得森著胡介埙译服务营销精浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略要北京中国人民大学出版社，英朱利安柯明斯著陈然译促销北京北京大学出版社，美唐纳德勒曼，拉塞尔威纳著刘艳红，裴蓉译营销分析实务北京企业管理出版社，美杰格迪什谢斯等著夏雨峰译企业定位法则北京机械工业出版社，蒙勒立卡拉约翰逊广告原理延边延边人民出版社，倪时锋房地产营销策略与技巧广州广东经济出版社，牛凤瑞中国房地产发展报告北京社会科学文献出版社，孙斌艺现代房地产市场研究理论和方法上海上海人民出版社，徐东浅谈商品住宅的整体产品观念中外房地产导报，余建生，唐建平房地产项目市场定位分析报告经典实录香港亚太出版社，张大亮，范晓屏，戚译著营销管理理论应用与案例北京科学出版社，年张跃庆中国房地产市场研究北京经济日报出版社，周牧之解读城市化与中国经济发展模式大转折北京世界知识出版社，浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略附录要求政府提供优惠政策经营者◎自开业之日起，对经营者二年内暂缓征收地方税对符合下岗职工条件的经营者，三年内其缴纳的个人所得税和其他地方税，全额先征后返对经营企业，三年内免征企业所得税。◎经营者经县国税机关认定为增值税般纳税人后，都可以依法领取和使用增值税专用发票，并按规定抵扣进项税额。经营者可以联合组建有限责任公司，实行统核算，统纳税。◎国有集体企业所设置的不具备法人资格的分支机构和私营合作企业个体工商户实行包税制。◎对经营者三年之内免收工商管理费及其它地方性规费。◎对经营者用电用水费价格和通信费用价格按城关镇城镇居民住宅标准收取。◎对经营者商品房业主的子女入托入学由县教育部门就近安排，有关规费与城关镇城镇居民同行待遇。◎对在本项目购置营业房并进场经营的经营户和商品房业主可将户籍迁城关镇。◎需金融部门大力支持和合作，对购买营业房商品房实行银行按揭，按揭期可分为年年年或更长期限，并对在经营中需要资金的本项目客户给予优先安排贷款。◎工商行政管理部门对进场经营者提供办照条龙服务。◎对进场的经营者，各职能部门对其统管理，统收费。◎公安部门应积极主动参与本项目的建设与发展，维护本项目治安管理秩序，确保经营者财产和人身安全。◎为切实减轻经营者的负担，保持低成本的优势，除物价部门按规定批准的收费项目和收费标准外，任何单位和个人不得擅自设立收费项目和提高收费标准。浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略开发商享受政府从土地规费城市基础设施配套费增容费和人防结建费等各方面的优惠扶持。◎企业所得税从获利年度起第至第二年全额返还，第三年到第五年减半返还，第六年到第十年，县留成部分减半返还。◎营业税按实际交纳额返还。◎土地增值税视同建造普通住宅，不纳入征税范围。◎对设施租赁收入，三年内免征地方税。◎纳税时间为发生正式销售收入后。◎城市基础设施配套按收取，免收散装水泥专项资金和墙改专项费用。◎人防费按全额的收取。◎免收教育附加白蚁防治费消防审核费兵役义务费水利建设专项资金。浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略二凤台县居民住房与商铺需求市场调查问卷先生女士您好,我们正在进行项凤台县居民住房与商铺状况及需求的市场研究。想跟您谈谈这方面的问题。您的意见无所谓对错，只要真是反映您的情况和想法，都会对我们有很大帮助。希望您能在百忙之中抽出点时间协助我们完成这次调查。谢谢您的支持与合作,住房现状您现在住房户型是两房三房四房您现在住房建筑面积是以下以上您现在的住房来源是商品房自租房单位福利分房您现在住在凤台哪个区块老城区新城区茅仙洞组团大山组团火车站组团二住房需求您若买房，您的购买目的是结婚用房改善住房置业投资拆迁安置您购买物业首选的区域是老城区新城区茅仙洞组团大山组团火车站组团您要购置的物业类型是多层小高层商铺您希望购置的物业总价为万以内万元万元万元万万元以上您打算购买新房的价位元平方米是以下浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略以上您若购买商品房，打算买的面积建筑面积是以上若您购置的是公寓，您首选的户型是二房厅卫三房厅卫三房厅二卫三房二厅二卫四房二厅二卫跃层其他您喜欢什么样的户型结构普通平面带阁楼跃层其他您会购买什么车库自行车库汽车库不需要其他在选房过程中，您认为以下各因素的重要性依次是价格环境配套设施交通升值能力户型其他在选房过程中，您对景观有什么要求无少许人造景观丰富人造景观自然景观优美自然环境三商铺需求您有购买商铺的意向吗有暂时没有您购买商铺打算做什么用途自己经营出租投资您能接受的商铺总价为万以内万元万元万元万元以上您心目中理想的商铺均价元平方米是以上您若购买商铺，打算买的面积建筑面积是以下以上浙江大学学位论文凤台古城开发项目定位与营销策略如果您正在经营商铺，请问您目前经营的项目主要有茶楼服装百货水果休闲娱乐其他您目前的租金收取周期是每月每季度每半年每年您认为理想的租金收取周期是每月每季度每半年每年您在此租赁经营的时间有个月半年年年年年年年以上您认为理想的