食和经济作物发展问题研究，预测年我国人均粮食消费量为公斤。

根据我市的经济发展程度对外开放度农业产业结构特点群众膳食习惯等因素并依据我市的农村留粮城镇供应以及外地粮食调进等参考数据，我市人均年消费粮食数量，即使按低限标准也应在原粮公斤含饲料粮和以粮食为原料的工业用粮等以上为妥。

预测年，我市总人口将达万人以上，全市粮食需求量约万吨。

近年来，漳州市粮食种植面积稳定在万亩左右，粮食总产量万吨左右单公斤左右，若到年粮食总产量保持在万吨，则需要从外地净调进粮食约万吨。

随着人口的增长和闽南潮汕地区经济发展需要更多的建设用地以及农业结构的调整，经济作物种植面积将占更大的比重，这些地区的粮食自给将更加不足，需要调进更多的粮食以保持平衡。

同时随着人民生活的不断提高，人们对粮食及其制品需求趋于多样化，对禽畜肉类的需求不断增加，饲料行业及其粮食制品也将随之得到快速的发展。

据了解目前漳州市饲料加工企业已达多家，年加工能力万吨，市场已辐射至粤东泉州龙岩等邻近地区，但产销量较为分散，形不成规模和影响，因之以粮食市场为主体，利用粮食加工下脚料和现有的影响力，增辟饲料和粮食制品交易加工场所，对活跃市场交投繁荣方经济，部分解决漳州市乃至闽南粤东地区粮食供需平衡将是十分必要的。

完善市场功能，提高产品档次，是适应入世市场竞争形势的需要。

要适应世纪粮食加工发展趋势，适应我国宽裕型小康社会膳食结构的调整和变化，浦口粮食市场必须在保证粮食营养卫生安全的前提下，按照规模化生产和集约化经营，追加高科技手段，努力提高粮食资源的利用率，拉动粮食产业链的形成。

而以浦口现有粮食产品加工水平和市场设施配套条件，显然与入世粮食市场的发展形势存在着较大差距，特别是部分粮食加工企业环保粉尘回收仍达不到要求，市场的交易加工仓储功能不清，交易信息技术手段落后等，为适应入世后更趋激烈的市场竞争形势，迫切要求产品加工向系列化延伸，向高档次发展，迫切要求完善信息技术手段，建立粮食交易信息平台，更好发挥好浦口粮食市场交通运输便捷，供销渠道畅通和大吞吐低成本的优势，进步提升产品加工档次，强化市场交易功能，以求达到创造出更好的经济效益和社会效益，繁荣新区经济。

建设浦口粮食市场是适应粮食流通体制改革，建立灵活有效的粮食储备体系的需要。

浦口粮食市场的扩建改造，有利改善福建的粮食流通的基础设施，培育新型的粮食流通主体。

促进先进的流通技术的推广应用和粮食检测体系的建立，从而提高粮食食品质量安全保障，提高粮食流通现代化水平和经济社会效益。

其次，有利于发挥浦口动态粮食储备的积极作用，做到储粮于民以浦口目前的规模，平均每天的粮食库存量在吨以上，项目建成后，其动态粮食储备至少在吨以上。

并可把民间粮食调运与国家储备粮的吞吐结合起来，有效降低储备成本，减轻财政压力和负担。

因此浦口粮食市场建设，对建立高效灵活的粮食储备体系，增强国家宏观调控能力，有效调节区域粮食供求，促进粮食流通体制改革有着十分重要的意义。

第三章建设方案建设内容立足现有项目基础，依据我国东南沿海粮食供求情况，按照做大市场做全品种做高档次，搞好项目的开发建设。

力求形成粮食及制品饲料品种齐全，能满足多样化需求，起点规模比较高的区域性大型粮食交易市场。

市场扩建改造。

包括加工经营场所仓储设施展示配送中心检测大楼的建设及现有粮食加工企业的技术改造和设备购置。

粮食精加工设备主要有色选机抛光机真空包装机等。

袋式除尘设备主要有脉冲器空加机等。

粮食检测设备主要有气相识谱仪测控仪粉碎机等。

适应市场扩建发展需要，进步完善基础设施配套。

路网工程布置主干道条，的次干道条。

水泥混凝土路面。

给水工程敷设钢筋砼给水的管道长公里的管道公里。

排水排污工程采用雨污分流制，敷设钢筋砼排水的管道公里。

供电工程总容量为，由东屿和郭坑变电站各提供两路高压线供电。

信息技术工程服务器系统及宽带信息通路路，计算机系统信息显示系统和电子自助系统及监控系统等。

建设规模本项目初步规划安排家粮食加工经营企业，主要是从省外调进原粮，进行加工后销售。

市场交易量年加工粮食及饲料万吨，年销售量万吨。

总用地面积亩，其中粮食及制品饲料加工经营区用地面积亩配套服务区用地面积亩。

同时预留亩，作为发展备用地。

总建筑面积万平方米，其中粮食交易区万平方米粮食加工区万平方米粮食仓储区万平方米，粮食周转仓库万平方米饲料加工区万平方米饲料仓储区万平方米饲料交易区万平方米粮食制品交易万平方米交易展示中心万平方米粮食分销配送中心万平方米及检测用房万平方米。

总平面布置方案本项目建设用地的东南侧为省道郊柏线，西侧为九十九湾水系，北侧为福建省甘蔗研究所。

整个地块呈三角形。

规划在面临省道郊柏线条形地带布置配套服务区，除此之外，大部分地块均布置粮食加工经营区，总平面布置方案见附图二漳州市浦口粮食交易市场总平面布置图。

其技术指标如下总用地面积。

其中规划保留用地建筑物占地面积道路占地面积绿地面积建筑系数建筑密度道路系数绿地率总建筑面积容积率说明为解决绿地偏低的问题，规划在建设用地的东南侧省道郊柏线路侧和西侧九十九湾水系岸边多植树，提高绿地率。

总建筑面积中配套服务区建筑面积为毛估数，粮食加工东江板块区域范围建设路及振兴路周边代表楼盘荷塘月色环境价格综述地块较广，配套设施不足，价格较低。

城北新城板块本项目地块所在地区域范围城北国道两侧代表楼盘暂无环境价格综述地块较广，私房临立，政府待开发板块。

三销售价格据有关数据统计显示，年耒阳市商品房销售价格如下年耒阳市商品住宅销售均价商品住宅销售均价元平方米各类产品均价多层住宅元平方米高层住宅元平方米别墅元平方米商业用房销售均价元平米近三年耒阳商品房住宅价格对比分析年度住宅销售均价涨幅年元平米约年元平米约年月底元平米四二手房市场情况三级市场处于起步阶段，尚未形成规模，未对二级市场构成影响。

由于耒阳房地产市场起步晚，因此，在年前二手房交易并不活跃但随着当地房地产市场的启动，具有定购买能力的消费者为改善居住环境选择购买高品质的住宅，并将以前所住的住宅投入二手房市场，从而定程度上带动了二手房市场的起步发展。

目前，市场的二手房交易租赁中介机构较少，多为小规模无品牌的当地公司，由于房屋转让交易多在甲乙双方自然交易，其经营状况不佳。

二手房市场刚刚起步，随着手房市场的发展，二手房市场有望更加活跃。

第三部分项目地块分析地块情况项目位于耒阳市政府规划城北新区，紧临国道，离市中心约公里，车行约分钟，占地亩。

目前地块上建有红砖厂，沿国道有栋私房，临街层均为门面房。

二交通及配套项目紧临国道，周边私房临立，该地块目前尚无公交车直达，教育医疗金融全依托市中心。

三耒阳市重点个案分析项目名称国贸新城开发商耒阳灶兴房地产开发有限公代理情况倍立地产项目所在地耒阳市五路与蔡伦路交汇处价格均价元平米项目情况占地面积亩，项目至四层为商业裙楼，将引进大型百货超市五至二十九层，南组团为高端品质住宅，北组团为纯小户精英社区，中央大宅户型区间从平米，约套，纯小户精英社区商住两用户型区间从平米。

点评该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，户型面积跨度大，销售情况良好，是耒阳市中心地标性建筑。

项目名称建中心城开发商市第建筑公司代理情况深圳上官品牌营销机构项目所在地耒阳市五路东路旺客隆超市后院价格起价元平米，均价元平米，层差元平米。

项目情况占地面积平米，总建面平米，商业建面平米，仅栋层高层，共户。

项目至三层为商业裙楼，四至二十八层为住宅，两个单元，梯三房，主力户型以平主三房为主。

年月开盘至今，消化率，剩余仅有层元科米以上房源。

点评该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，商业氛围深厚，户型面积以居家三房为主，因仅有栋楼，面积适中，但户型设计不合理。

该项目价格与同地段国贸新城相比，价格明显偏低元平米。

项目名称五环星城开发商耒阳景强房地产开发有限公司代理情况长沙旗舰地产项目所在地耒阳体育路与金星路交汇处发明家广场东南角价格元平米起价，均价元平米项目情况位于发明家广场东侧，交通便利，生活配套齐全。

五环星城雄锯耒阳体育路与金星路交汇黄金地段，西临耒阳市最大的绿化广场发明家广场，与市委大楼隔街相望万平方米的生态园林社区，大气氤氲，层双子塔楼气势非凡。

梯户，入户花园，超宽大双阳台，阳光大户型设计，耒阳首家引进管道煤气系统。

主力户型以平米三房为主，其次是平米带入户花园四房。

五环星城商业裙楼共层，总销售面积平方米，层套内面积为平方米，二三层套内面积均为平方米，层层高米，二层层高米，三层层高米。

总开间米，总进深米。

临街门面柱距最窄处米，最宽处米。

点评该项目与紫荆府同属广场版块，但项目类别大为不同，项目规模较小，仅栋高层，且为商住楼，交权为年，因是梯户设计，不通透，户型较紫荆府差，价格较紫荆府低元平米，但从地段上来看较紫荆府好，投资升值空间大。

项目名称闽港新城期紫荆府开发商耒阳顺华臵业有限公司投资商香港诺林投资香港爪哇集团代理情况深圳世邦机构项目所在地耒阳市体育北路五里牌派出所东米价格二期预计均价元平米项目情况小区以英伦皇家园林为蓝本，融合当地民俗风情，构建出属于耒阳本地生活的宜居特区。

总建筑面积万平方米，由多层小高层高层别墅及沿街商业组成，以国际化的视野打造湘南地区的城市亮点。

社区泳池球场泛会所等内部配套应俱全，是符合人居生活的组团式花园社区。

期主力户型以栋多层平米小复式为主，年月开盘，开盘起价为元平米，年月交房，尾盘销售时均价已达到元平米，现均已销化完毕。

二期为层小高层，认筹中。

主力户型以平米两房，平米小三房，平米大三房为主。

户型合理，精巧适应，且都南北通通，宜居。

点评该项目因开发商实力雄厚，小区规划园林设计均由知名公司打造，环境怡人，且户型设计非常合理，虽并非城中心地段，但二期销售价格预期较高较市中心地标性建筑国贸新城弱高，项目期开盘至消化完毕，价格涨幅较大，但销售情况良好，主力客户群为国家公务员矿产业主少量福建广州等投资客户。

四总结从项目开发团队市区小项目居多，以本土开发商为主，开发水平较滞后，以上均聘请代理公司销售。

二从物业产品形态和规模物业类型丰富，规模较大的楼盘极少。

虽然起步晚，但已达到国内普通三四线城市的正常开发水平。

当地开发商规模实力薄弱，但由于当地经济活跃，且由于近