水管供给，小 区内给水管形成环管，各单体用水从环管上接管，室内给水采用户 表供水。 室内排水采用生活雨污水分流制。生活污水系统室内的采用单 立管排除，经化粪池处理后排入小区生活排水管网或者排入小区污水处 理站。雨水排水系统屋面雨水等采取雨水斗收集，用落水管接至室外 排雨水管网。生活排水若不能直接入邕江，应经过污水处理达标后方可 排放。 通风及防排烟方案 设备房单独设机械排风排烟系统，排风量均按次换气次数 计算，排烟量按最大面积的立方米小时换气次数计算。 厨房油烟经专用风道排至屋面。 屋面设加压送风系统。 电气工程方案随着经济发展，对供电可靠性的要求也越高，设置座小区 配电房，满足用电总量。 强电部分 变配电在商住小区内设二座变电所分期二期， 外线由供电部门考虑。每栋住宅每个单元分别设置单元配电箱，每 套住户单独设置个用户配电箱，用户配电箱系统按住宅设计规范 要求设计。单元配电箱向住户电箱供电，单元配电箱电源直接由变配电 所低压配电屏提供。根据商住小区的用电情况负荷等级为三级，外电 源由大沙田变电站路线路至本小区变电所。 照明采用混合照明方式，能满足项目各不同功能不同场所的照明 要求。 防雷及接地本小区除变电所为第二类防雷建筑外，其余为三类防 雷建筑，采用屋面避雷网格防雷。采用接地系统，电气安全接 地，防雷接地，共用个接地系统。 弱电部分 通过设备消防自动报警系统电话通信系统有线电视系统保安 监控系统及计算机信息管理系统等，使本项目能安全先进高效地使 用，充分发挥其社会效益及经济效益。 消防工程方案百利新城商住小区设有双向双车道出入口，满足消防车道的要求。 二期高层建筑的两个长边设有消防车道。 本项目室外消火栓用水量按同时间火灾次数为次计。次火灾 用水量按计。室外消防采用低压制，在给水环状管网上设若干套 室外消火栓。本项目室内消火栓系统根据建筑物的功能与高度按消防规 范的有关规定来设置。 各商住楼室内消火栓给水系统用水量为。住宅楼内按消防规 定配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器配置按中危险级类考虑， 最大保护面积，置于楼梯间走廊出口等明显部位。 无法满足自然排烟条件的消防楼梯间防烟前室均采用机械加压送 风进行防烟。 排烟系统中设有烟气温度超过时自动关闭的排烟防火阀，同 时连锁关闭相应的排烟风机。火灾时，排烟风机能在时连续运行 以上。排风排烟两用风机由两路电源供电，防排烟系统由消防控 制室控制。 第二章发展规划产业政策和行业准入分析 发展规划分析 项目符合南宁市十五规划南宁市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中指出，南 宁市在十五期间，要稳步发展房地产业，加强房地产市场管理调控， 调整商品房供应结构，增加经济适用房供给，合理规划商业地产，引导 高档商品住宅开发建设。加快培育房地产二三级市场，发展物业管理 行业。积极改善居民住房环境和质量，提高居民居住面积，五年新建商 品房面积达到万平方米左右。本项目的建设对提高区域商品房 质量改善居住环境促进区域房地产市场发展均起到积极作用，而且 户型结构合理，对调整南宁市商品房起到定作用，由此可见，本项目 的建设符合南宁市十五规划的精神。 项目符合南宁市城市总体规划南宁市近期规划南宁市土地利 用规划 项目所在区域原为闲置荒地，大部分为平缓丘陵，在南宁城市总体 规划南宁市近期建设规划中，本项目所占地块规划为商业居住用地 在南宁市土地利用规划中，本项目所占地块的土地用途为城镇混合住 宅居住商业办公。本项目的建设，正是符合城市总体规划和土 地利用规划，有利于促进规划目标的实现。 城市规划对本项目的退线要求为高层建筑主体退东风北路米 西面退用地红线米。本项目方案完全遵照规划的要求进行设计。 本项目的总平图已于年月日通过南宁市规划管理局的审 批，审批号。 产业政策分析对本项目有影响的房地产行业的产业政策有以下几个 年月，号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规 定国土资源部发布，从年月日起正式停止经营性项目国有 土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范 土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。 年月日，关于促进房地产市场持续健康发展的通 知国务院发布国发号，提出要控制高档商品房建设。 年月日，关于切实稳定住房价格的通知由国务 院办公厅下发，通知要求控制房价涨幅过快，首次以行政问责形式将稳 定房价提高到政治的高度，重在威慑，即老国八条。 年月日，加强房地产市场引导和调控的八条措施 国务院出台，具体的硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，重在具体 执行的实操性，即新国八条。 年月日，关于做好稳定住房价格工作的意见。 年，各大银行达成协议高档住宅首付比例提高到三 成 年国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供 应结构稳定住房价格的意见，即国六条。 本项目用地系通过协议转让方式获取宗地号 ，手续齐全。在项 在满足住宅部分平面功能合理的同时，尽量减少外墙面的 凹凸，在单体设计时在满足住宅功能及立面造型需要同时，注重控制 外窗的面积，开窗面积已考虑节能要求，窗墙面积比符合夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准规定的指标窗墙面积比，为南向， 北向，东西向。超过指标者均采用双层玻璃解决。 外门窗采用断热铝合金型材门窗，达到节能要求。 外门窗安装中，其门窗框与洞口之间均采用发泡填充剂堵 塞，以避免形成冷桥。 外门窗的气密性为级，符合节能要求。 建筑墙体采用轻质的空心水泥砖，对结构负荷有利，又具 有良好的隔热保温性能，并根除粘土砖的能耗。外立面采用飘窗的处 理，不使大面积的玻璃幕墙，可以减少能耗。 住宅平屋顶采用倒置式屋面做法，设计厚挤塑泡沫板保 温隔热层，其传热系数符合节能要求，局部屋面 采用绿化措施，以达到降温隔热效果。 选用绿色环保的电气设备及材料备用柴油发电机组设排 烟，进风，排风消声器，及消烟池，机房内设吸音材料采用低损耗 的型干式电力变压器，高效电子镇流器，节能荧光灯或其他高 光效气体放电灯等。 合理设置空调机位置，减少空调工作距离，风机选择高效 率低能耗的产品。 所有给排水管道采用了内表面卫生光滑阻力系数小的 管和稳态管管，节约能耗。 第五章建设用地征地拆迁及移民安置分析项目选址及用地方案 项目位于南宁市大沙田经济开发区第九区，项目用地面积为 合亩。项目用地东接东风北路，西与荣光北路 接壤，北面是项目三期用地，南接项目期开发小区。 百利新城商住小区位于南宁市大沙田经济开发区，除南侧及西北 侧比邻居住区外，其余均面临城市道路另外，其东北向面向邕江， 可远眺其河畔景色，自然景观条件较好。本小区总占地面积为， 绿地率为。小区居中穿越条步行街，将其分为南北两部分。 南部为正在开发的二期工程用地，北部为规划中的三期工程用地。 项目用地性质为居住用地。土地使用年限为住宅年 土地证编号为南宁国用第号南宁国用 第号。 土地利用合理性分析 本项目的建设符合南宁市土地利用规划，项目的建设内容 和土地利用规划规定的用地性质相符。 城市规划对项目用地的容积率控制指标为，项目的设 计容积率为，在规划的控制指标范围内有效地利用了土地资源。 目前项目总平图已通过规划主管部门的审批。 项目在总平设计时，除了居住空间外，充分考虑了居民活 动休闲场地和绿地景观系统，同时在底层设置定的商业面积，在服务本小区居民生活的同时，也满足了临近社区的生活所需。本项目 的建设将进步提升项目地块及周边地块的土地价值。 基于以上三点，项目地块的土地利用较为合理。 征地拆迁和移民安置 项目土地系通过协议出让的方式获取，地块内无拆迁无移民安 置问题。 第六章环境和生态影响分析 环境和生态现状 项目用地处于平缓丘陵山坡，地形完整，场地稳定，地表未发现 不良地质作用。地貌上属于南宁盆地东侧边缘的平缓丘陵地段，适宜 兴建层高以下的建筑物。本项目的区域环境质量较好，目前地块 的区域环境空气质量良好，场界各测点昼夜噪声监测值均低于城 市区域环境噪声标准中相应的标准限值，说明本区域声 环境质量现状良好，达到环境功能要求。 生态影响分析及生态保护措施 本项目的建设营造了适宜居家生活的舒适环境而本项目绿化及 环境工程的实施，与周边环境协调致，很好地改善了区域的环境质 量。因此本项目的建设对项目地块本身乃至周边区域环境生态的改善 是非常有利的。以下对项目建设期和运营期的环境影响进行分析，并 提出防治措施。施工期环境影响及防治 污水 主要是施工过程的建筑污水，污水排放须符合污水综合排放标 准级标准。污水管应与社区污水管线城市下水管 线连接，确保排污通畅，严禁施工污水向临近的水域排放。施工废水 对环境影响不大。 废气 施工期间运输车辆及施工机械排放的废气中含有 等污染物，通过类比分析，废气的影响范围在附近内， 外基本无影响。 扬尘 工程基地开挖施工过程材料装卸运输车辆行驶造成的扬尘 均会造成粉尘污染。因此在施工过程中要加强对地基开挖的施工管 理，对车辆轮胎实施保洁措施，避免沿途撒落泥土，天气干燥应定期 实施洒水降尘，建筑工地原材料露天堆放时要覆盖，施工场地须设置 临时隔离墙。 固体废弃物 施工产生的废弃土方建筑垃圾等，如管理不当会影响施工区周 围景观，并有碍道路通行。建议本项目废弃钢铁统收集，交由回收 公司回收，施工建筑弃渣及弃土由