1、二成本估算估算范围根据估算的居住区用地公顷，按容积率计算，太阳城期住宅建筑面积约为万平方米。其中不同建筑形式的建筑面积见下表建筑形式层数比例建筑面积万平方米板式小高层普通多层准低层合计二单方成本估算小高层成本估算表项目单方造价元楼面土地及大配套费用分摊工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税贷款利息总计多层及低层成本估算表项目单方造价元楼面土地及大配套费用分摊工程建设费工程建设其它费前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费销售费用公共设施维修费管理费营业税贷款利息总计三单方成本估算分析土地及大配套费用按土地及大配套费用总额万元计算，则单方土地成本约为元平方米。万元万。
2、阳城项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷。各地块的用地状况详见下表单位公顷太阳城用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！号地号地总计目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。地块四周及区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。三交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，距中环线公里，距市中心公里天津站公里天津机场公里。卫国道规划红线宽度米，是连接市区与天津机场及京津高速公路的城市主干线。东真理道红线宽度米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯通后可直通河北区中心位置。居住区内另有两条主要道路为天山北路与贺兰路，红线宽度均为米，现已建成，向南直通。
3、交总站以及太阳城起步区的公交车站。公园地块的儿童公园“欢乐谷”位于卫国道沿线的“新世纪•新生活•新天津”主题雕塑公园丽苑期两万平方米居住区公园。娱乐位于地的社区综合会所，内有游泳池健身房乒乓球台球壁球等体育娱乐设施。其他丽苑期派出所位于地内的电话局。六土地价格按照我公司与天津市安居工程办公室签订的土地协议，太阳城期地块分别按红线内用地每亩万和万支付土地及大配套费用，费用总计约为万元。第二部分法律及政策性风险分析合作方式及条件太阳城项目的土地合大规模的危陋平房改造，从年以来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了系列的房地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。年住宅市场销售量约万平方米，第次超过了当年新开工面积和当年。
4、运会，地铁号线工程预计年动工兴建，年以前投入使用。地铁号线的兴建将为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地块的区位价值。目前，丽苑期已建有公交总站，现有公交路线为路丽苑至水上公园路丽苑至大同门丁字沽路丽苑至王顶堤路丽苑至中心医院路丽苑至劝业场四周边环境从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河，而且其紧邻程林庄工业区，工业区内多大型工厂，目前仍有部分在生产，自然环境般。但从现场实际调查情况看，上述不利因素的影响主要是心理上的，实际影响不大。首先，附近的工厂近几年经过关停并转，大多已经不再生产，现在对周边的环境影响不大其次，天津市夏季主导风向为西南风，排污河处于太阳城地块的下风口，而且地块与排污河之间目前有高大树木和围。
5、砖混柏丽花园多层砖混先锋社区板式高层嘉海花园点式高层景音乐供水不设热水中水直饮水系统供热集中供热，铝合金散热器。楼栋入口可视对讲防盗门楼梯间地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆精装修成品房设计在起步区的成品房交工标准获得极大市场认可的情况下，太阳城期应继续对成品房设计进行深化，在推行统交工标准成品房基础的同时，适当进行菜单式装修的积极探索，具体思路如下充分研究客户群消费心理与消费能力，严格按照市场定位确定成品房精装修费用，以确定的精装修费用指导装修设计与材料选择。在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对些房型进行必要的更改，其中包括些平面结构的处理和对电路上下水暖气的安排与布置等。减少现场施工的工作量，在装修设计时考虑以上的工。
6、新村居住区。太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环昆仑路段，目前东南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程预计至年内完成。东南半环建成后将极大地缓解市区东南部交通的紧张局面，并促进周边区域的经济发展。年市政府将投资改造河东区的基础道路设施。位于卫国道以南的两条城市主干道路程林庄路与张贵庄路的改造工程，计划于年相继动工。程林庄路改造工程现已启动，张贵庄路规划为宽度米的“世纪大道”，计划年底竣工。改造完成后，将使河东区的交通状况得到根本性的改变，并使周边市容市貌以及人文环境都得到明显的改善。规划中的地铁号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路，在贺兰路与卫国道交口设计有地铁站。为迎接年北京奥。
7、方米元平方米工程建设费用分析工程建设费包括地基处理费土建费用监理及其它费用。详见“工程建设费明细表”工程建设费明细表项目单方造价小高层单方造价多层及低层地基处理费土建费用监理及其它费用总计工程建设其它费用分析前期所发生的费用，主要包括规管费墙体改造费人防费招标管理费勘察费设计费等托幼学校邮电局社会停车场公交站等配套设施须我公司自行建设，按每平方米元计算在土建工程竣工后需投资建设煤气供电上下水暖气通讯有线电视小区内道路环境等区内配套设施。详见“工程建设其它费明细表”工程建设其它费明细表项目单方造价元前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费总计销售费用销售费用按每平方米销售均价元的计算，单方成本约为元。其中包括广告费用售楼处及样。
8、板间建造费用分摊宣传材料设计及印刷费用等。营业税按销售均价元平方米的计算，每平方米约为元。三销售价格分析通过对区域市场乃至天津市整体市场的调查与研究，通过项目素质分析，依据太阳城起步区的销售情况与销售均价，我们有理由得出结论以前面所论述的产品设计思路高品质的生活配套设施，并辅以高效的市场推广策略，根据不同建筑形式产品的销售价格和所占比例，太阳城期的平均售价水平预计可以达到元平方米。不同建筑形式住宅产品销售价格见下表住宅形式所占比例目标销售均价元板式小高层普通多层准低层平均四项目投资效益分析见下表建筑形式板式小高层普通多层准低层合计万元建筑面积万平方米单方成本元平方米总成本万元目标售价元平方米均价销售收入万元利润万元按上表所得数据，该项。
9、购买力不容小视，从年年这年的发展情况来看，河北区的市场成长速度要高于河东区，其与河东区商品房交易量的差距也在逐渐缩小，但从两区各价位间成交量的比较来看，河北区主要集中在低档产品市场，这也能说明，河北区的市场处于刚刚启动的阶段，购买力尚未完全成熟。从河北区的项目来看，总体的开发水平较低，缺乏中高档项目对市场的拉动。二区域市场现状针对顺驰太阳城项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查的项目中选取个主要项目样本，这些项目主要集中在东站后广场河东与河北交界地区六纬路沿线真理道沿线卫国道沿线程林庄路沿线这几个区域，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万新月花苑多层部分高层万兴花园多层小高层红顶花园多层和别墅起价恋日风景四层半总朗晴居多层。
10、为外加工，现场装配，以达到缩短工期，提高装修质量与装修效果的目的。整体风格定位为“时尚实用”，倡导“轻装修，重装饰”的装修理念。抓住重点，注重厨房卫生间的装修效果。在整体预算的控制下突出几个亮点，如些材质的使用，洁具淋浴房采取定制等。注重细节处理，例如淋浴房地面的处理地面不同材质交接处的处理等。注意用装修弥补些房型设计中的缺陷。强调成品房样板间的装饰，体现生活品位，根据户型特点选择适当尺寸的家具，增强室内空间感受。与关键建材供应商建立良好的合作关系，从而降低采购成本并为提供有限菜单式装修提供经济前提。第七部分经济可行性分析经济技术指标估算规划总用地公顷红线内占地公顷居住区用地按红线内用地的计算容积率估算住宅建筑面积万平方米估。
11、相分隔，基本上没有影响，此外，北塘排污河在不久的将来将改造为地下暗河，届时，将彻底消除此河对该地块的影响另外，作为天津城市景观改造工程之的月牙河改造工程目前正在进行，下半年改造完成后，将成为太阳城周边的条漂亮的景观河。从人文环境看，太阳城地处河东区与东丽区结合部，南侧为万新村居住区。卫国道侧由于人口相应减少，道路两侧的状况有较大改观，卫国道沿线聚集了些平均售价在元平方米左右的项目，定程度上带动了区域内人文环境的改善。五周边生活配套设施太阳城项目周边的生活配套设施主要包括商业太阳城起步区地东侧的商业街位于天山路上的万新村居住区的商业中心，包括大荣超市麦当劳快餐店等。教育丽苑小学天津八中太阳城起步区地内的双语幼儿园等。交通位于丽苑期的。
12、相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元投资回报率结论顺驰太阳城期项目总利润高达亿元，投资回报率超过，极具投资价值。五资金预测后附资金流量表销售周期根据公司以往开发项目的经验，结合对太阳城起步区销售情况的预测，太阳城期项目的销售周期应该在年左右。二资金占用峰值从资金流量表可以看出，太阳城期最大资金占用发生在年季度，最大资金占用量约为亿元。三内部收益率太阳城期项目操作时间跨个年度，年每年的累计资金分别为万元万元万元万元，由此计算的内部收益率为。第部分项目总体概况地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。太阳城期为地块，位于东真理道以北。见地理位置图二地块现状顺驰。
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