于加强土地市场化管理进步搞活和规范房地产市场的决定，这系列的政策，将进步规范深圳市房地产市场，有助于房地产市场的健康稳定有序发展，同时也有利于扩大置业群体，置业次数，降低住宅成本如房地产开发及房地产市场的进步发展。深圳市从年月日起执行广东省建设厅广东省物价局制定的广东省房屋交易价格计算暂行规定，房地产开发企业预售的商品房，按套单元或整层出售的，以套单元或整层内建筑面积，即“套内建筑面积”计算房价整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。交楼时实测面积与原价面积如果出现差异，面积误差比正负以上的，买家有权退房。深圳市规划与国土资源局计划年，深圳市将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量将控制在平方公里以内加强土地资源管理，土地供应规模适度，架构更趋合理，优先保证了招商引资高新技术产业先进工业物流业以及城市基础设施的用地需求。同时，还目销售收入与经营税金附加估算表附表。项目销售回款计划根据深圳住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况,根据的预计销售进度,计算各时期的销售回款金额年年中正式进入项目的销售期，销售期至年年底。项目销售回款计划详见项目销售收入与经营税金附加估算表附表。资金来源与运用分析根据委托方提供的资料对项目的投资及资金筹措计划进行分析。项目的资金来源与运用情况详见附表资金来源与运用表。销售利润经测算项目的利润总额税后利润净利润投资利润率等指标详见下表表项目利润估算表序号项目计算公式金额万元销售收入开发成本销售费用销售税金及附加财务费用利润总额所得税净利润成本利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资注上表为住宅销售率为商业销售率为的情况下的经济效益指标。项目各计算期的利润测算详见附表损益及利润分配表。财务与敏感性分析项目盈利能力分析经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期为年，利润总额为万元，税后利润为万元，税后成本利润率为，低于房地产开发项目正常水平。项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住宅和商业销售率达时项目可保本。根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分的保本销售价格及销售率容易实现，商业部分则需要制定切实可行的营销方案进行包装推广，商业价值套现的风险较大。项目敏感性分析我们对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表敏感性分析表。以下为两种最不利情况的测算结果表项目敏感性分析序号项目部分指标变化敏感性分析结果销售收入万元总投资万元税后利润万元成本利润率财务净现值万元内部收益率动态回收期基本方案,销售收入变化销售收入下降销售收入上升,工程成本变化工程成本增加,工程成本减少,经测算可知本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响较大。项目销售收入和开发成本在不利影响下，项目已无赢利空间，说明项目搞风险能力较弱。保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。社会效益和影响分析改善区域环境，完善城市功能。增加财政税收创造就业机会项目的开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新的机会。可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见目前土地转让手续手续正在办理之中莲塘国威项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策目前，本项目土地使用权正在转让过程中。建设后续资金需要有保证项目建设资金来源于银行贷款，所以后续资金定要有保证。项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。项目经济效益般，有定的风险。表项目主要经济技术指标序号项目指标占地面积总建筑面积项目总投资万元项目经营收入万元利润总额万元税后利润万元成本利润率税前成本净利润税后财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期注上表为住宅销售率为商业销售率为的情况下的经济效益指标。项目主要问题的解决办法和建议项目的主要问题周边人气较弱周边为工业厂房及村屋，环境较差土地有较大高差，商业规划有定的难度商业部分是否成功影响整个项目。建议商业整体规划，减少商业风险适当改善周边环境，提升住宅品质商业整体包装推广，提升层商业价值。项目风险及防范建议项目风险市场风险商业周边商业气氛不浓，周边住宅业较少，如何挖掘提升项目的商业价值成为本项目的最大市场风险。二建筑本体风险该项目目前正在进行场地平整，如果开发商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，则很有可能造成项目“烂尾”，后期投入资金不足，造成停工。该项目存在定建筑本体风险。三行业风险房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，特别是高层建筑，导致行业的市场风险程度高。防范建议做好项目前期的市场调研和客户需求调查合理安排融资计划，保证资金充足加强项目自身品质，完善小区环境，提高市场竞争力商业部风整体规划包装推广，最大限度降低本项目的商业部分风险。附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表项目投资计划估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金流量表全部投资借款偿还期测算表敏感性分析表目录项目总论项目背景项目名称开发公司简介承担可行性研究公司研究工作依据项目建设规划内容项目开发手续可行性研究结果市场预测项目建设进度投资估算和资金筹措项目综合评价结论项目投资环境和市场研究市场宏观背景全国投资环境深圳市投资宏观背景区域发展及前景预测宏观市场与本项目发展借鉴区域市场分析区域市场界定供给分析需求分析竞争分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！片区房地产市场分析结论项目分析与评价地块解析交通条件地形地势规划限制条件项目分析项目评价市场定位及项目评估项目定位方案建议项目开发建设进度安排有关工程计划说明施工横道图投资估算与资金筹措项目总投资估算资金筹措投资使用计划销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售回款计划资金来源与运用分析销售利润财务与敏感性分析项目盈利能力分析项目不确定性分析社会效益和影响分析可行性验机结论与建议拟建方案的结论性意见项目主要问题的解决办法和建议项目的主要问题建议项目风险及防范建议项目风险防范建议附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表项目投资计划估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金流量表全部投资借款偿还期测算表敏感性分析表项目总论项目背景项目名称国威广场开发公司简介承担可行性研究公司受托单位深圳市尊地地产咨询有限公司单位地址深圳市上步中路号楼资质证书深中服资评字号资质等级级法人代表鞠永平联系电话研究工作依据关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知深圳市发展计划局深计号房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号深圳建设工程价格信息企业提供的相关资料项目建设规划内容根据委托方提供的深圳建设用地规划许可证方案设计等相关资料，项目经济技术指标如下表表项目经济技术指标项目名称整个项目地块编号总用地面积建设用地面积道路用地面积容积率覆盖率计容积率面积其中住宅公寓商业可出售住宅可出售商业地下层面积总建筑面积建设规模以前规划共栋层高层，其中群楼层，地下层机动车泊位数辆不详项目开发手续项目土地使用权取得目前尚未取得土地使用权项目开发合法性手续开发条件取得文件证号企业法人营业执照不详深圳市房地产开发企业资质证书不详结论项目用地正在转让过程中。可行性研究结果市场预测根据市场调查，莲塘片区近三年将有较少楼盘推出，区域市场竞争趋缓，但片区市场将面对其他片区市场的有效竞争，但总体来看，片区住宅房地产市场竞争趋缓。项目建设进度项目计划于年年中开始动工，在资金及时到位的情况下，预计年年中竣工，其开发建设期为年，共个季度。投资估算和资金筹措投资估算根据测算，项目的总投资为万元含地价，详见下表表项目总投资估算表序号项目名称总额万元土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费其他费用财务费用销售费用公用设施专用基金合计项目投资的资金来源包括自有资金银行融资和销售回款。项目总投资约万元，经测算需投入资金包括自筹资金银行融资销售收入，其中自有资金万元，银行借款万元，销售收入万元表项目资金来源表序号项目名称总额万元比例自由资金银行融资销售收入总投资项目综合评价结论项目建设手续正在办理之中莲塘国威广场项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策项目用地正在取得过程中。项目建设后续资金保证项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和销售回款。项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。项目经济效益般，有定风险，特别是商业部分能否速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的