鸡湖，将建成个富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技术密集的制造业和加工业基地。万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表。在年累计可达到万平方米。苏州工业园区自年开始开发，到年用年时间达到万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。今年开工面积万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到万平方米左右。开发量年至年平均增幅，由于销售量等于开发量，预计至年的需求量仍将以幅度增长。由此可见，存在较大的潜在需求量。价格涨幅年至年，平均涨幅，年至年，平均涨幅。需求量统计和预测表单位万平方米年份增幅数量累计价格年份增幅数量累计二产品策划土地规划用途土地规划用途居住用地。拟建产品类型及要求别墅半别墅，建筑层数不超过层，建筑檐口高度不超过米。多层住宅，建筑层数不低于层。中高层住宅，建筑层数不超过层地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半的用地须用于低层别墅用地。套型分析别墅基地面积平方米，建筑面积平方米。多层住宅每户平方米左右，中高层住宅每户平方米左右。拟建规模拟建规模主要受到地块大小和城市规划的约束。根据规划要求，建筑容积率小于建筑密度不超过建筑层数层以下绿地率大于。拟定三个产品方案全部为别墅方案别墅多层住宅方案别墅多层住宅中高层方案。详见规划设计中的方案比较。别墅多层住宅中高层方案为推荐方案。初步规划确定的产品规模别墅,套多层住宅，套中高层住宅层，套商业店面房汽车库，个车位。三销售价格别墅邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，幢二层别墅只剩套，每平方米元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地，成本般不会低于元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅价位应该还会提高，首期拍卖的苏园地块，虽然尚未开盘，据传别墅价格将定位在元左右，我们认为价位在元之间很有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取元。关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超过元之后，多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍价已超过元，因此，多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售价应该相近。故本报告改变高层价格高于多层的习惯做法，将二者定价相同。本地块由于湖边风景优美，拥有套湖边住宅已成为园区住户二次购房的向往，参加本项目咨询的专家致认为应该比其他地段同类产品售价高。基本分析每平方米售价定为元。若干专家预测的平均值，产品价格及收入的概率分布如下表售价分析表表产品项目加权平均售价及概率别墅售价概率多层住宅售价概率高层住宅售价概率销售额万元销售额概率商业配套按每平方米元计算，汽车车位每个约万元。四销售计划别墅，开盘销售当期预售，竣工前预售达到，竣工后年内销售余下的。多层或中高层，开盘销售当期预售，竣工前预售达到，竣工后年内销售余下的。五回款计划签定协议预付定金万元，个月内签定合同，首付。中高层造到三楼再付封顶再付土建结束再付交房再付六竞争能力分析与对策刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格双轨制，通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得的存量土地，旦市场价格向下波动，竞买获得的土地受其影响首当其冲。因此，土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险。本地块规划条件允许建多层和中高层住宅，允许的容积率比首次拍卖的苏园地块高，若采用别墅多层中高层方案，容积率由全部建别墅的左右提高到接近，经分析表明，每平方米土地的土地费用承载能力比单纯建别墅可提高元以上，若以同等价格获得土地和开发商获得的经济效益相同，则每平方米别墅的价格盈亏平衡点可降低元左右。第三章项目初步规划与方案优化苏园地块规划技术条件该地块为居住用地，地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半的用地须用于低层别墅用地。建筑退线建筑退后小区地界建筑须退所有地界米，其中沿界至少米为绿化带，至少米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。高层住宅退各边界线不小于米。如界外是已建或规划的生活居住建筑还须满足日照间距的退线要求。低层住宅最小建筑退后户基地线主建筑正面米侧面米后面米。停车房正面米侧面米后面米。日照间距日照间距系数低层住宅取，多层住宅取，计算方法应满足苏州工业园区规划管理技术规定的要求。中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。小区建筑密度和每户基地参数小区建筑密度不超过，式住宅每户建筑密度最大不超过。低层住宅每户基地参数式住宅不得小于平方米。半式住宅不得小于平方米。排屋式住宅不得小于平方米中间户和平方米米转角户。场地地坪标高和住宅建筑高度沿主干道场地地坪标高设计不低于米，场地其它地坪标高不低于米黄海高程。低层建筑不超过层，建筑檐口高度不超过米。多层中高层层数不超过层。绿地绿地率不少于。道路与停车位通车道路路面不小于米，路面两侧至每户基地地界不得少于米作为绿化种植带。非通车道路两侧设不小于米的绿化种植带。停车位每户个小汽车位。出入口小区出入口设于地块南部，出入口宽度米单向双向，出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间的间距不小于米。围墙围墙高度般不得超过米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于米。围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线致。其他规划设计人防消防环保抗震等方面应符合国家规范及有关管理部门的意见。服务于本区内的商业面积不超过总建筑面积的具体功能设置详见苏州工业园区完善住宅公益和商业配套设施的意见。除低层别墅外，用作公共活动空间的架空层的面积至少应达到建筑基地面积的，且不能用作停车等其它用途。阁楼原则上不应设平台。太阳能热水器空调室外机等生活配套设施，在设计中应预先设计，预留位置，采取遮蔽措施，不影响城市美观。在单体设计前可先报若干总平面构思草图方案，确定后再做深化设计。正式报批设计方案时还应提供新建项目规划批准呈递申请的清单上要求提供的其它文件。二苏园地块界址点报表地块界址点报表表地块面积平方米界址点数序号坐标值米坐标值米边长米界址点号三套型别墅基地面积平方米，建筑面积平方米。多层住宅每户平方米，中高层住宅每户平方米。四规划方案本项目的规划原则如下拍卖文件规定的设计条件产品方案按照拍卖文件规定别墅用地不低于，根据产品开发成本和销售的难易程度，产品优先考虑顺序是多层小高层。车库架空层及汽车车位在中心绿地地下建汽车车位，与人防结合。在多层住宅底层建自行车摩托车库。在小高层或高层住宅底层建自行车摩托车库停车位。多层住宅小高层或高层住宅底层用作架空层的面积不低于。容积率目前小高层高层住宅都能为用户接受，容积率是决定经济效益的重要因素，因此，使容积率接近拍卖条件规定的是规划设计的优化方向。全部建别墅方面销售压力较大，别墅与多层住宅组合，容积率很难接近，别墅多层小高层北面沿河布置可以满足要求，为此，本项目初步规划拟订了三个方案。规划指标见下表。规划方案指标表表指标名称单位层数方案方案二方案三方案特征全部别墅别墅多层别墅多层中高层用地面积建筑面积别墅层多层住宅层中高层住宅层架空层面积自行车库面积道路面积总户数户商业配套面积公建面积地下汽车位面积绿化面积总建筑面积容积率备注架空层及地下汽车车位未计算建筑面积五方案比较方案比较表表序号指标名称单位数量方案方案二方案三开发项目总投资万元自有资金万元长期借款万元经营收入万元总成本费用万元其中土地费用万元经营税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全部投资内部收益率自有资金内部收益率方案比较表中各方案经济分析均设定土地价格为万元，可见，由于容积率低，全部建别墅方案效益最差，应以否定。别墅多层中高层既可满足规划条件，又能满足消费者对多层住宅的需要多层最热销，同时又能提高容积率使之接近于规定的上限，可提高经济效益。故为推荐方案。第四章项目实施进度计划根据土地拍卖条件，合同要求的开竣工日期，共个月。最迟不得超过，共个月。因受竣工日期受限制，因此，必须在规定时间内次性地完成开发，不存在分期滚动开发的条件。合同规定的土地付款和工程进度要求详见表。土地付款和工程进度要求表日历时间年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间第五章投资估算与成本估算项目总投资与成本估算结果拍卖文件规定的起拍价万元，设定基准收益率，以的内部收益率推算的土地价格临界点为万元，以此为基本方案。土地费用由万元至万元，测算了多个方案各方案的投资只有土地费用和财务费用不同。基本方案的项目总投资构成情况详见表。项目总投资估算表表单位万元序号项目名称总投资备注开发建设投资土地费用前期工程费可研及勘察设计费按建安工程费，场地平整费元基础设施建设费建筑安装工程费别墅单方造价元多层住宅单方造价元中高层住宅单方造价元车库地下车库兼作人防，单方造价元商业配套单方造价元公共配套设施费按规定面积计算间接开发费财务费用贷款利率管理费用销售费用开发期税费房修基金其它费用不可预见费经营资金项目总投资二开发成本估算开发产品竣工后，项目投资转开发产品成本，每种开发产品的单项工程费用直接结转，土地费用按照每种住宅产品和商业配套产品占用