年开始商品房销售均价同比增幅开始逐渐回落。年月，全市商品房销售平均价格为平方米，同比上涨。从年年初开始，商品房销售均价继续呈小幅上涨趋势,直持续到月份才止升转降，年底反弹上升至元平方米，比年初上涨元平方米。从全年同比增幅情况来看，全年商品房销售均价同比增幅呈前升后降的走势，从月份开始呈快速上升趋势，到增幅最高的月份后开始逐月回落，直持续到年末。月增幅最低月与月份最高增幅相比，年底增幅回落了个百分点，波动幅度不大。年份房地产开发投资新开工商品房面积商品房销售面积供应住宅均价年亿元万万元年亿元万万元增长率评述从年年房地产市场数据看，抚州房地产市场整体还是处于上升阶段。年商品房销售面积有所下降，是受金融危机的影响。预测年，至少到年房地产市场都会处于稳中有升的状态。第三部分年抚州房地产市场房地产开发投资增速回落放慢。月房地产开发完成投资亿元，同比增长，比月提高个百分点，与去年同期相比回落了个百分点，回落比月放慢个百分点。二竣工房屋面积和竣工房屋价值快速增长月，全市房屋建筑竣工面积达到万平方米，同比增长竣工房屋价值亿元，同比增长。其中竣工住宅价值亿元，增长三新开工商品房建筑面积明显减少月，全市新开工商品房建筑面积万平方米，同比下降。住宅施工面积缓步是影响新开工商品房建筑面积减少的主要原因。在新开工商品房建筑面积中，其中住宅新开工面积万平方米，同比下降。四本年土地成交价款和本年购置土地面积继续大幅下降月，全市有开发的房地产企业本年土地成交价款万元，同比下降本年购置土地面积万平方米，同比下降。评述近几年来，抚州城市建设步伐加快和城市框架的拉大，城市人口的不断增加，迫切希望换房群体的壮大，为抚州房地产创造了巨大的市场，再加上房地产开发起步又较晚，与其他地市相比，有更大的投资空间，房地产投资环境不断改善，外地开发商看好抚州投资市场，先后到抚州落户投资，开发企业由年底的家发展到年底的家，增加家，增长，并且很多楼盘都是在年底年初开工的，目前这些开发项目已处收尾阶段，完成进度也快，投资相对也较大，有些项目已陆续完工。虽然目前市场存量相对还比较大，但产品档次品质等差距不够明显，未来市场的竞争将是产品及物业的竞争。融旺国际在产品和物业方面拥有绝对的优势，特别是当前宏观经济正在企稳回升，未来开盘时机对融旺国际来说也攸关重要。第四部分年土地市场年土地出让表地块编号土地位置面积亩规划用途出让年限年起叫价万元成交价万元成交时间竞得人号金巢大道西迎宾大道南商业加油站年月日中石油天然气公司江西销售分公司号赣东大道北延伸段商业加油站年月日中石油化工公司江西抚州石油分公司号抚州市公园路以北商住年月日陈东旭号赣东大道以西原市公路局万元年月日潘琳号赣东大道以西原种子公司万元姜华贵号万元周志勇评述年土地市场随着政策的到位及楼市回暖而开始回暖。从近期成交的几块土地来看，土地价格不断创出抚州市场新高。也就是说开发商对未来抚州房地产市场是相当看好。第五部分抚州城市建设赣东大道南北延伸段拆迁结束，建设即将开工月日，赣东大道北延伸段工程拆迁和清理工作已基本结束，拆迁面积达平方米。月初，赣东大道北延伸段路面硬化工程将全面启动。赣东大道南延伸段已经于近日开工建设，南延伸段起于钟岭大道，终于抚八线，道路总长米，宽米区间路起于金巢大道，终于赣东大道，道路总长米，宽米。二住房建设总量目标规划期内含年建设各类住房万套，总建筑面积万平方米。到年，规划完成住房建设面积万平方米，约万套其中，新出让用地建设住房面积万平方米，存量用地置换重建住房面积万平方米。规划完成商品住房建设面积万平方米，其中套型建筑面积平方米以下的中小户型普通商品住房建设面积万平方米。规划完成政策性住房经济适用房廉租房建设面积万平方米，约万套，按定比例建设廉租住房。三十五交通建设规划主要任务公路建设以国省道改造和农村公路建设为重点，加快过境主通道建设，加强路面建设，提高通达深度，构筑境内三级路网骨架，提高路网骨架公路等级，形成我市二纵横公路主通道京福广济抚吉高速和二个环线即分钟交通圈临川东乡金溪南城宜黄崇仁临川分钟交通圈临川资溪黎川南丰乐安临川，加强公路的养护和管理工作。建设铁路主通道，改善铁路布局，改变抚州无铁路出境历史。按照实现客运快速化，货运物流化的要求，进步完善现有客货运站场的服务功能，加强综合运输能力，优化运输结构，提高运输质量，以信息化网络化为基础，适时推进智能型交通的发展，实现交通对经济和社会发展的紧张和制约状况得到全面缓解。第六部分城市未来规划城市未来发展目标为把抚州建设成为融入南昌，联动海西的先发城市经济发达充满活力的产业城市社会进步人民安居的和谐城市文化繁荣科教进步的创新城市山清水秀和谐共生的生态城市。城市定位赣东地区中心城市，抚州市政治经济文化中心，以新型轻型工业为主导，具有深厚历史文化底蕴及特色，生态环境良好的现代化城市。目前，抚州中心城区建成面积为平方公里，人口万，其中主城区平方公里，人口万导出本项目的项目定位。第三章财务分析第部分项目特点及装修标准根据规划设计要求，容积率为,绿化率,建筑密度。容积率按进行测算，总建筑面积。根据拟定的抚州市政府大院修建性规划方案，可拟建幢层商住楼，为框架剪力墙结构，外墙采用面砖和涂料，地上二层商场外墙为花岗石面层装饰，内墙为水泥砂浆打底，天棚刮腻子，楼地面为水泥砂浆找平，公共场所及电梯间楼地面铺设玻化砖，入户为防盗门，阳台门为铝合金推拉门，窗户为铝合金推拉窗，水电弱电系统管线布置到位，消防安防系统按要求施工到位。项目主要经济技术指标项目单位数量项目单位数量占地总面积西大街二层商场不计容总建筑面积计容地下车库等不计容其中居住面积地上二三层商场面积第二部分项目评估及资金筹措计划开发成本评估该地块通过竞标标获得土地使用权，以万元获得号地块面积亩的土地使用权，土地相关税费按估算，计万元，土地费用合计万元。容积率按进行测算，总建筑面积。楼面地价为元含西大街二层商场及地下停车场面积前期工程费前期工程费估算表序号项目计算依据计价万元规划设计费元水文地质勘探费元筹建开办费预估拆迁七通平费元合计建安工程费建安工程费估算表序号建安项目名称单位造价元计价万元桩基础工程土建部分水电弱电安装消防安防电梯工程小计西大街二层和地下室车库工程合计基础设施费基础设施费估算表项目道路工程按建筑面积进行估算,计万元绿化工程合计万元开发期间规费开发期间税费览表序号类别计算依据交纳税额万元政府有关部门收取的规费元引进沃尔玛政府优惠监理费检测费等建安工程费合计不可预见费取以上项之和的，即不可预见费为万元开发成本项之和万元开发费用预算管理费用取开发成本中项之和的，即管理费用万元销售费用营销费用估算表计算依据计价万元合计万元广告宣传及市场推广费销售收入的其他销售费用销售收入的合计财务费用投资利息财务费用按投资额万元年利率进行估算，投资期为年。万元总成本费用汇总表汇总表中，单方成本计算中的商住楼建筑面积为，西大街二层商场面积及地下停车场面积为，合计财务费用按投资额万元投资期为年半,年利率进行估算。项目总成本费用汇总项目计算依据单方成本元住宅房成本元商铺房成本元合计万元开发成本之和土地使用权前期工程费建安工程费商住地下室基础设施费开发期间规费政府有关部门收取等不可预见费开发费用之和管理费用营销费用财务费用合计第三部分项目销售收入的测算住宅销售单价的确定采用市场比较法确定销售价格的上限。经比较计算得本项目住宅平均销售单价为元。商铺车位销售单价的确定采用市场比较法确定销售价格的上限。目前抚州市房地产市场上商铺经营多为租售并举，且以出租居多，商铺销售价格根据市场调研，运用市场比较法测算商铺销售价格，层商铺元二层商铺元三层商铺元车位销售单价的确定。根据市场的情况，车位平均售价为万元位建议销售单价住宅元层商铺元二层商铺元三层商铺元车位售价为万元位销售总收入的确定。销售总收入预测表分类可售面积建议销售单价元销售收入万元住宅层商铺二层商铺三层商铺西大街二层商场沃尔玛去掉地下车库车位万元个合计第四部分项目财务评价销售税金及附加估算览表单位万元序号类别计算依据建设经营期营业税销售收入城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税印花税销售收入交易管理费销售收入合计销售收入元万元损益表单位万元序号项目名称计算依据建设经营期合计销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润评价指标全部投资的投资利润率利润总额总投资额全部投资的投资利税率利税总额总投资额结论根据对项目经济分析得出估算指标显示，该项目盈利能力高抗风险能力及贷款清偿能力较强，该项目在经济上是可行的。第四章编制依据可行性研究报告的编制依据城市居住区规划设计规范抚州市政府大院地块规划设计条件住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范目录第章宏观分析第部分宏观经济„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二部分抚州市场状况及房市分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三部分年抚州房地产市场„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四部分年土地市场„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第五部分抚州城市建设„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第六部分城市未来规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二章项目解析第部分项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二部分项目分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三部分项目产品市场定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三章财务分析第部分项目特点及装修标准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二部分项目评估及资金筹措计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三部分项目销售收入的测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四部分项目财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„